대구지방법원 2025타경127. 울진군 후포면 후포리 855 소재의 근린생활시설·다가구주택·숙박시설·주차장 및 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 기호 2는 근린생활시설(사무소) 및 다가구주택, 기호 5는 숙박시설과 주차장으로 이용 중입니다. 소유자는 채웅식 단독소유이며, 신청채권자인 남청주신용협동조합이 청구액 2,559,918,945원으로 임의경매를 신청했습니다.
현재 최저매각가는 1,379,836,000원으로 감정가 4,022,843,940원의 34.3%까지 내려왔습니다. 그러나 아파트처럼 규격화된 단일 주거상품이 아니라 숙박시설·다가구주택·근린생활시설·주차장·토지가 함께 묶인 물건입니다. 따라서 감정가 대비 할인율은 크지만, 그 수치만으로 실제 시장가격보다 저렴하다고 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경127 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 울진군 후포면 후포리 855 · 경상북도 울진군 후포면 후포삼율로 281 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 근린생활시설(사무소)·다가구주택·숙박시설·주차장 |
| 토지 | 대 443㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 49,400원/㎡ |
| 소유자 | 채웅식 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 4,022,843,940원 / 1,379,836,000원 (3회 유찰·감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남청주신용협동조합 / 2,559,918,945원 |
| 매각기일 | 2026.06.19 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
현재 권리분석의 기준은 2022.03.16. 남청주신용협동조합 근저당권 입니다. 채권최고액은 3,000,000,000원이며, 이 근저당권 이후 등기된 임의경매개시결정과 울진군 압류는 매각으로 소멸합니다. 2016년 후포수산업협동조합 근저당권과 2018년 김태환 근저당권은 이미 말소됐고, 2017년 주식회사 석경 가압류도 2019년에 해제돼 말소됐습니다.
2023년 보전처분과 2024년 회생절차개시 등기도 회생절차 폐지에 따라 2025년에 말소됐습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있어 등기상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
임차 및 시설 권리 주장
| 구분 | 신고·의견 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 주장 내용 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 모텔 임차인 | 2025.04.10. 권리신고 2025.11.06. 의견서 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 불가 | 고압 수전설비·보일러실 시설 등에 대한 소유권 주장 |
② 가격 위치 — 34.3%가 곧 시세 메리트는 아니다
3회 유찰된 현재 회차의 최저가는 1,379,836,000원입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 4회 유찰 965,885,199원, 5회 유찰 676,119,639원입니다. 매수인 인수금액은 각 회차 모두 0원이므로 실질취득액은 각 회차의 매각가격과 같습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가격 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 1,379,836,000원 | 0원 | 1,379,836,000원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 965,885,199원 | 0원 | 965,885,199원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 676,119,639원 | 0원 | 676,119,639원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,379,836,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,198,360원 |
| 1. 근저당 · 남청주신용협동조합 | 3,000,000,000원 | 1,363,637,640원 |
| 근저당 미배당 | - | 1,636,362,360원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 1.2%로 추정한 금액입니다. 남청주신용협동조합의 채권최고액 기준 미배당액은 1,636,362,360원이지만, 이는 채권자의 회수 부족분이며 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울진군 후포면 삼율리 소재 후포교차로 북동측 근거리에 있으며, 주변은 국도변 근린생활시설·농경지·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 비교적 무난합니다.
- 현재 이용. 기호 2는 근린생활시설(사무소) 및 다가구주택, 기호 5는 숙박시설과 주차장으로 이용 중입니다.
- 건물. 기호 2와 기호 5는 철근콘크리트구조 2층 건물이며, 위생·급배수·냉난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 대 443㎡, 급경사 사다리형 토지로 세로한면에 접합니다. 계획관리지역이며 가축사육제한구역과 영농여건불리농지가 포함됩니다.
- 규제. 기호 7은 접도구역에 해당하며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 숙박시설·다가구주택·근린생활시설·토지의 일괄매각으로 사용 목적과 운영능력을 갖춘 매수자로 수요층이 제한될 수 있습니다. 3회 유찰 이력도 가격 형성과 환금성 점검이 필요하다는 신호입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시설 소유권 원본 확인. 모텔 임차인의 권리신고서·의견서와 채권자 측 2025.11.14. 제출서면, 대출 당시 감정평가 내용을 직접 대조해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 임차인의 보증금·전입·확정일자 내용이 확인되지 않으므로 대항력 유무를 단정하지 말고 ‘대항력 가능·미상’ 상태로 조사해야 합니다.
- 현장 부착 상태. 고압 수전설비·보일러실 시설이 건물에 부합됐는지, 분리·반출이 가능한지, 숙박시설 운영에 필수적인지 확인해야 합니다.
- 컨테이너 제외. 지상의 이동 가능한 3M×9M 컨테이너 1개는 매각 대상이 아니므로 점유 위치와 반출 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 감정가 할인율 경계. 최저가가 감정가의 34.3%여도 실제 영업가치·시설 상태·토지가치와 비교하지 않은 채 저가로 판단해서는 안 됩니다.
- 운영 상태 확인. 숙박시설과 다가구주택의 실제 점유자, 객실별 사용 상태, 임대차계약, 영업 관련 시설의 정상 작동 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지·접근 조건. 급경사·사다리형·세로한면 접면 조건과 접도구역이 증축·개발·주차장 활용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 제출된 권리신고·의견서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”이 곧 “분쟁 0건”은 아니다
등기 권리만 보면 구조는 비교적 분명합니다. 2022년 남청주신용협동조합 근저당이 말소기준권리이고, 후순위 권리는 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건의 승부처는 등기부 밖에 있습니다. 모텔 임차인이 고압 수전설비와 보일러실 시설 등의 소유권을 주장하고 있고, 채권자 측은 임대차관계가 없었다는 자료를 제출해 양측 입장이 충돌합니다.
최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 복합용도 일괄매각의 실제 가치와 시설 귀속 문제가 확인되지 않은 상태에서는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 현장·시설 위험은 미해결입니다. 입찰 판단은 감정가 할인율보다 시설 소유권 자료와 현장 운영 가능성을 먼저 확인한 뒤 내려야 합니다.