최저가는 감정가의 16.81%지만, 실질취득가는 확정할 수 없다 — 영양 곡강리 164-1 가동

대구지방법원 2025타경196. 경상북도 영양군 일월면 곡강리 164-1의 가동 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 일련번호 2·3은 주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 기타지붕 2층 건물입니다. 토지는 424㎡의 대지로, 평지의 부정형 토지이며 소로 한 면에 접합니다. 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.

표면상 가장 눈에 띄는 숫자는 최저가입니다. 감정가 313,527,680원에서 5회 유찰돼 52,695,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 낙찰가가 곧 취득원가가 되는 구조가 아닙니다. 실제 임차인은 4명이며, 그중 이동주를 제외한 차기웅·조현근·천재은의 보증금이 확인되지 않았습니다. 이들의 대항력이 인정되고 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 미배당액이 매수인에게 넘어올 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심

이 사건의 권리판정 기준일은 2025.02.05. 임의경매개시결정입니다. 과거 우리은행·영양새마을금고·후포새마을금고·이윤경의 근저당권과 2018년 경매개시결정 및 압류는 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 2025.02.20. 안동세무서장의 압류도 2025.09.29. 해제되어 말소됐습니다.

문제는 임차인입니다. 조현근은 2023.01.05., 이동주는 2023.02.21., 천재은은 2024.02.20., 차기웅은 2024.10.22. 전입해 모두 2025.02.05.보다 앞섭니다. 이동주는 보증금 15,000,000원, 확정일자 2023.05.23. 및 주택임차권등기까지 확인됩니다. 나머지 3명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능 여부와 인수액을 금액으로 확정할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 보증금 미상 3명

보증기관의 대위변제나 승계 신고는 없으며, 중복 신고를 제외할 대상 없이 실제 임차인은 4명입니다. 보증금과 확정일자가 모두 확인된 사람은 이동주 1명입니다.

이동주의 보증금은 현재 매각가 가정에서 15,000,000원 전액 배당됩니다. 다만 실제 배당이 부족하면 미배당 보증금이 남을 수 있습니다. 나머지 임차인 3명은 보증금 자체가 확인되지 않아 인수 가능액을 계산할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득가를 봐야 한다

현재 최저가는 52,695,000원으로 감정가 313,527,680원의 16.81%입니다. 하지만 주변 최근 실거래 자료가 확인되지 않아 이 금액이 시장가격보다 낮은지 비교할 수 없습니다. 토지 공시지가는 22,700원/㎡이지만, 공시지가는 건물 상태와 임대차 위험을 포함한 실거래 시세가 아닙니다.

추가 유찰로 낙찰가가 36,886,500원 또는 25,820,550원까지 내려가더라도, 임차보증금이 확인되지 않는 한 실질취득비용이 같은 비율로 줄어든다고 볼 수 없습니다. 보증금이 큰 대항력 임차인이 확인되면 낮아진 낙찰가만큼 인수액이 늘어날 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 52,695,000원 가정)

현재 가정에서는 이동주가 보증금 15,000,000원을 전액 배당받고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 차기웅·조현근·천재은의 보증금 및 배당액은 반영되지 않았으므로, 실제 인수액은 별도로 남을 수 있습니다. 신청채권자 배당이 0원, 소유자 잔여가 36,346,490원으로 계산된 부분도 등기부와 배당순위 원본을 통해 반드시 검증해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 일련번호 2·3은 주택으로 이용 중이며 위생·급배수시설과 가스보일러 난방시설이 설치돼 있습니다.
• 주위환경. 곡강회관 북동측 인근으로, 주변은 단독주택·농경지·자연림 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
• 토지형상. 대지 424㎡, 평지의 부정형 토지이며 소로 한 면에 접합니다.
• 용도지역. 계획관리지역이며 도로구역·접도구역에 저촉되고, 가축사육제한구역·공장설립승인지역·상수원 상류 공장설립승인지역에 포함됩니다.
• 건물상태. 철근콘크리트구조 2층 건물로 외벽은 사이딩판넬, 내벽은 벽지·타일, 바닥은 장판지·타일, 창호는 하이샷시입니다.
• 환금성. 연립·다세대와 토지·제시외 건물을 일괄 취득하는 물건이고 이미 5회 유찰됐습니다. 주변 실거래 비교자료도 없어 재매각 가격과 매수층을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임대차계약서 확인. 차기웅·조현근·천재은의 계약일, 보증금, 월세, 점유 범위, 실제 입주일을 확인해야 합니다.
• 전입·점유 재조사. 전입일만으로 대항력을 단정하지 말고 전입세대확인서, 주민등록 유지 여부, 실제 점유 및 주택 인도 시점을 함께 확인해야 합니다.
• 배당요구 검증. 차기웅·조현근의 배당요구 내용과 천재은의 배당요구 여부, 각 임차인의 예상배당액을 배당요구종기 서류에서 확인해야 합니다.
• 이동주 임차권. 보증금 15,000,000원이 실제로 전액 배당되는지, 배당 후 임차권등기가 말소되는지 확인해야 합니다.
• 신청채권자 배당. 청구액 142,731,710원인데 현재 예상배당이 0원으로 산정된 이유와 공동담보·별도 부동산 배당 관계를 검증해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 토지 424㎡, 가동 건물 및 제시외 건물의 위치·면적·경계·이용 현황을 감정평가서 도면과 현장에서 대조해야 합니다.
• 도로·접도 규제. 도로구역과 접도구역 저촉 범위가 증축·개축·토지 활용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 실질취득가 상한. 응찰가 상한은 최저가가 아니라 예상 미배당 보증금과 명도·수선비를 더한 총비용으로 설정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당요구 서류를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 16.81%”가 안전마진은 아니다

이 물건은 감정가 313,527,680원에서 최저가 52,695,000원까지 내려와 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 실제 임차인 4명 중 3명의 보증금이 확인되지 않고, 모두 기준일보다 앞선 전입일을 갖고 있습니다. 이동주의 보증금 15,000,000원은 현재 가정에서 전액 배당되지만, 나머지 임차인의 인수액은 계산되지 않았습니다.

따라서 이 사건의 핵심 숫자는 52,695,000원이 아니라 52,695,000원 + 미배당 임차보증금입니다. 최근 실거래 자료도 없어 이 실질취득가가 시장가격보다 낮은지 검증할 수 없고, 5회 유찰과 농촌지역의 연립·다세대 및 토지 일괄매각이라는 환금성 부담도 있습니다. 낮은 최저가는 확인됐지만, 낮은 취득원가는 확인되지 않았습니다. 임차보증금 전액과 배당순위가 밝혀지기 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.