대전지방법원 2025타경943. 충청남도 당진시 송산면 도문리 398-6, 398-7 소재 물건으로, 감정평가상 건물은 단독주택 용도입니다. 일련번호(3)는 철근콘크리트구조 1층으로 단독주택(주차장), 일련번호(4)는 철근콘크리트구조 2층으로 단독주택으로 이용 중입니다. 토지는 지목 ‘대’, 면적 593㎡, 계획관리지역이며 완경사·사다리형·세로한면(가) 조건입니다.
등기상 말소기준은 2015년 1월 9일 설정된 아산상호저축은행 근저당권 채권최고액 348,000,000원입니다. 이후 경매개시결정과 2026년 국세 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2016년 국세 압류는 2020년 이미 해제되어 말소됐습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 기재돼 있어, 제공된 배당 가정상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경943 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 송산면 도문리 398-6, 398-7 · 충청남도 당진시 송산면 뒷말길 11-14 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택(주차장) 및 단독주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사제이웰하우징 |
| 토지 | 593㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 603,426,000원 / 603,426,000원 (신건) |
| 신청 청구액 | 297,024,596원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록 5, 6 지분매각 · 제시외 건물 및 수목·관정 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2015.01.09 접수된 주식회사아산상호저축은행 근저당권 348,000,000원입니다. 해당 근저당권은 공동담보로 도문리 398-6, 398-7 토지와 건물을 담보하고 있습니다. 2025.12.12 임의경매개시결정과 2026.03.20 국세 압류는 모두 말소기준보다 후순위여서 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 603,426,000원으로 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 603,426,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않아, 감정가 또는 최저가가 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
따라서 감정가 대비 100%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 이 물건은 단독주택 건물과 토지가 결합된 형태이고 일부 목록은 지분매각이므로, 동일 입지·토지규모·건물 이용상태와 비교할 수 있는 실거래를 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 603,426,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 482,740,800원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 386,192,640원 | 0원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 603,426,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.4% 추정) | - | 8,434,260원 |
| 1. 근저당 · 주식회사아산상호저축은행 | 348,000,000원 | 348,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 246,991,740원 |
603,426,000원 매각을 가정하면 집행비용 8,434,260원과 근저당권 348,000,000원이 배당되고 소유자 잔여는 246,991,740원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 당진시 송산면 도문리 송산중학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 주택과 농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 버스정류장 등으로의 접근성을 포함한 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 이용. 일련번호(3)는 철근콘크리트구조 1층 단독주택(주차장), 일련번호(4)는 철근콘크리트구조 2층 단독주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 일련번호(3)는 기본적인 전기설비, 일련번호(4)는 기본적인 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 면적 593㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 70,600원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역에 포함되며 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역에 포함됩니다. 준보전산지에는 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지분매각 범위 확인. 목록 5, 6은 지분매각으로 명시돼 있으므로 매각대상 지분의 정확한 범위와 사용·처분 가능성을 원문에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 수목·관정이 매각에 포함됩니다. 현장 위치와 감정평가서상 ㉠·㉡·㉢·㉣ 대상이 실제 현황과 일치하는지 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 전입 여부, 보증금, 확정일자, 사업자등록 등 대항력 판단에 필요한 사실을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 603,426,000원을 시세로 간주하지 말고, 인근 단독주택·대지 및 유사 토지 거래를 별도로 비교해야 합니다.
- 토지이용 제한 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역 조건이 향후 이용계획과 충돌하지 않는지 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변동 확인. 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 현장을 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격 판단은 아직 열려 있다”
이 물건의 등기 권리구조 자체는 비교적 명료합니다. 2015년 근저당권이 말소기준이고, 후순위 경매개시결정과 국세 압류는 매각으로 소멸합니다. 명세서상 인수권리와 법정지상권도 없으며, 현재 배당 가정에서 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 단독주택과 토지를 묶은 일괄매각이고 일부 목록은 지분매각이며, 감정평가상 임대관계 미상입니다. 무엇보다 실거래 비교값이 없어 현재 최저가 603,426,000원이 시세보다 싼지 비싼지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 이 사건은 권리 인수는 낮지만, 물건 범위·점유관계·가격 검증은 반드시 선행해야 하는 유형입니다. 신건이라는 이유나 유찰 후 가격이 내려간다는 이유만으로 가격 가점을 주기보다는, 지분 범위와 현장점유, 주변 실거래를 확인한 뒤 응찰가를 결정하는 것이 맞습니다.
