대전지방법원 2025타경943. 본건은 충청남도 당진시 송산면 도문리 398-6, 398-7에 있는 건물과 토지를 함께 보는 물건입니다. 감정 이용상태는 일련번호(3) 1층이 단독주택(주차장), 일련번호(4) 1층·2층이 단독주택입니다. 등기부상 소유자는 주식회사제이웰하우징이며, 2015.01.09 설정된 주식회사아산상호저축은행의 채권최고액 348,000,000원 근저당권이 말소기준입니다.
그 뒤 2016.09.05 국가 압류가 있었으나 2020.11.25 해제로 이미 말소됐고, 2025.12.12 임의경매개시결정과 2026.03.20 국가 압류는 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경943 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 송산면 도문리 398-6, 398-7 · 충청남도 당진시 송산면 뒷말길 11-14 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 단독주택(주차장) 및 단독주택으로 이용 |
| 소유자 | 주식회사제이웰하우징 |
| 토지 | 대 · 593.0㎡ · 계획관리지역 · 단독 이용 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 603,426,000원 / 422,398,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 아산저축은행 / 297,024,596원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록 5,6 지분매각 · 제시외 건물 및 수목, 관정 포함 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 권리는 소멸
말소기준은 2015.01.09 설정된 주식회사아산상호저축은행 근저당권 348,000,000원입니다. 이 근저당권자는 상호변경을 거쳐 주식회사아산저축은행으로 표시가 변경됐고, 2025.12.12 임의경매개시결정의 채권자도 주식회사 아산저축은행입니다. 2026.03.20 국가 압류 역시 말소기준 뒤 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 1회 유찰·70%, 그러나 시세 우열은 아직 미정
현재 최저매각가는 422,398,000원으로 감정가 603,426,000원의 70% 수준입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득 기준 금액도 422,398,000원입니다.
다만 이 사건은 비교할 최근 실거래 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가보다 30% 낮다 = 시세보다 싸다”라고 연결해서는 안 됩니다. 단독주택과 토지가 결합된 물건이고, 목록 5·6은 지분매각 조건도 포함되어 있어 실제 가격 판단은 인근 토지·단독주택 거래와 개별 건물 상태를 별도로 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 422,398,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,623,980원 |
| 1. 근저당 · 주식회사아산상호저축은행 | 348,000,000원 | 348,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 67,774,020원 |
현재 최저가 422,398,000원 가정에서는 근저당 채권최고액 348,000,000원이 전액 배당되고 소유자에게 67,774,020원이 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 422,398,000원 | 348,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 295,678,600원 | 290,739,100원 | 57,260,900원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 206,975,020원 | 203,277,370원 | 144,722,630원 | 0원 |
이 사건은 대항력 임차인 보증금 인수형이 아닙니다. 따라서 유찰이 진행되어 근저당권자가 배당으로 전액 회수하지 못하는 구간에 들어가더라도, 위 시뮬레이션상 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 현재 회차뿐 아니라 2회·3회 유찰 가정에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당진시 송산면 도문리 “송산중학교” 북측 인근으로, 주위는 주택과 농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 버스정류장 접근성을 포함한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 일련번호(3)는 1층 단독주택(주차장), 일련번호(4)는 1층·2층 단독주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트 지붕이며, 기본 전기설비와 위생·급배수·난방설비가 기재되어 있습니다.
- 토지. 대 593.0㎡, 계획관리지역, 성장관리계획구역이며 공시지가는 70,600원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역에 포함되고, 준보전산지는 접해 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가 내용상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상이므로 현황조사·전입세대·실제 점유자를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 일괄·지분매각 조건. 일괄매각이면서 목록 5·6은 지분매각이므로 각 목록의 지분 범위와 사용관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 제시외 포함 범위. 제시외 건물과 수목, 관정이 매각에 포함된다고 기재되어 있으므로 현황과 감정평가 표시를 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변수. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 추정치이므로 실제 배당표와 다를 수 있습니다.
- 시세 대조. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로, 인근 단독주택·토지 거래를 별도 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 원본과 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 정리와 가격 메리트는 별개”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명료합니다. 2015.01.09 근저당이 말소기준이고, 뒤의 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없으며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
다만 권리가 정리된다는 사실이 곧 가격이 싸다는 의미는 아닙니다. 현재 최저가는 422,398,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교값이 확인되지 않고 단독주택·토지 결합형에 일부 지분매각 조건까지 있습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수보다 현장·점유 확인과 시세 검증이 최종 의사결정의 핵심입니다.
