대전지방법원 2025타경51191. 당진시 수청동 부경 지원파크빌오피스텔 제11층 제1107호입니다. 사건상 용도 표시는 다세대이고, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔(방1·욕실1·거실겸주방 등)입니다. 전유면적은 48.4118㎡, 건물은 지하2층·지상15층 중 11층이며 사용승인일은 2011.07.05입니다. 현재 소유자는 김영은이고, 경매의 말소기준권리는 2019년 설정된 당진신용협동조합의 채권최고액 114,000,000원 근저당권입니다.
현재 최저매각가는 67,200,000원으로 감정가의 70%이며 1회 유찰된 상태입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않으므로, ‘감정가보다 30% 낮다’는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 판단하면 안 됩니다. 이 사건의 핵심은 권리상 매수인 인수액이 0원이라는 점과, 별도로 현 임차인의 보증금·확정일자 및 실제 시장가격을 입찰 전에 확인해야 한다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51191 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 수청동 999 부경 지원파크빌오피스텔 11층 1107호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 전유면적 48.4118㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상15층 중 11층 · 사용승인 2011.07.05 |
| 소유자 | 김영은 |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 67,200,000원 (1회 유찰·70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 당진신용협동조합 / 96,749,540원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2019.07.04 을구 6번 당진신용협동조합 근저당권입니다. 현재 경매개시결정은 이보다 뒤인 2025.04.04에 등기돼 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 주식회사태을성 명의의 임차권은 보증금 5,000,000원으로 2018.03.23 설정됐으나 2021.03.04 해지·말소되어 현재 인수권리로 남아 있지 않습니다. 2024.10.04 이천세무서장 관련 압류 역시 2026.06.11 해제돼 등기부상 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오승섭 | 2021.03.12 | 미상 | 2025.05.02 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
오승섭의 전입일은 2021.03.12로 말소기준일 2019.07.04보다 늦습니다. 따라서 현재 자료 기준 대항력은 없고 매수인이 임차보증금을 승계하는 구조도 아닙니다. 배당요구는 2025.05.02에 접수됐습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 관계와 최종 배당액은 확정적으로 판단할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 감정가 96,000,000원의 70%인 67,200,000원입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 47,040,000원(49%), 그 다음은 32,927,999원(34.3%)으로 제시돼 있습니다. 하지만 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세 대비 저평가 여부를 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 67,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 (약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,609,600원 |
| 을구 6번 근저당권 · 당진신용협동조합 | 114,000,000원 | 65,590,400원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 당진신용협동조합 채권최고액 114,000,000원 중 65,590,400원이 배당되는 추정이며 미배당액은 48,409,600원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당진 버스터미널 남동측 인근으로, 주위에 아파트·근린생활시설·버스터미널이 혼재한 주상복합지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 방1·욕실1·거실겸주방 등의 구조입니다.
- 도로·주차. 건물 주위로 간선도로 접근이 가능하고 도로상태 및 주차여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지이용. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 대로1류·대로3류·중로2류·소로2류와 접합니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 없고, 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금·확정일자 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계 확인이 필요합니다.
- 현재 점유 확인. 임차인 오승섭의 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 67,200,000원은 감정가의 70%지만, 실거래 비교 없이 시세보다 싸다고 판단하지 않아야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 다세대이고 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 이용·공부 상태를 원본 서류와 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
- 배당표 재확인. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 매각물건명세서와 배당 관련 자료를 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2019.07.04 당진신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 현 임차인 오승섭은 2021.03.12 전입해 대항력이 없습니다. 과거 주식회사태을성의 임차권도 이미 말소됐으며, 현재 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 정리된다는 사실이 가격까지 유리하다는 뜻은 아닙니다. 현재 최저가 67,200,000원은 감정가의 70%이지만 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 할인 여부는 판단할 수 없습니다. 또한 현 임차인의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 실제 배당액에는 변수가 남아 있습니다. 이 물건은 매수인 인수 위험은 낮지만, 임차인 배당관계와 시장가격을 확인한 뒤 가격을 정해야 하는 사건으로 보는 것이 데이터에 가장 부합합니다.
