대전지방법원 2025타경51205. 당진시 원당동 ‘파크빌2차’ 204동 501호, 전용 84.727㎡ 아파트입니다. 감정가는 221,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 154,700,000원입니다. 이 사건은 겉으로 보면 보증금 245,000,000원의 선순위 주택임차권이 있어 낙찰가보다 보증금이 큰 전형적인 대항력 인수형처럼 보입니다. 실제 배당모형도 현재 가격에서 미배당 보증금 93,265,800원을 매수인 인수액으로 계산합니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서 제출 사실이 명시돼 있습니다. 이 확약을 반영하면 윤동원 임차권에서 발생하는 매수인 인수는 실질 0원이고, 실질취득액은 낙찰가와 동일한 154,700,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51205 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 원당동 1172 파크빌2차아파트 204동 5층 501호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.727㎡ · 13층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 서춘석 · 2021.12.18 매매 · 거래가액 265,000,000원 · 2022.01.17 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 154,700,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 245,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약이 결론을 바꾼다
현재 등기에서 핵심은 을구 7번 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.12.18, 전입일과 확정일자는 모두 2022.01.17, 보증금은 245,000,000원입니다. 2024.02.05 임차권등기가 이뤄졌고 2024.03.20 경정등기로 점유개시일자가 2022.01.17로 정정됐습니다. 말소기준으로 계산된 2025.04.11 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있는 구조입니다.
이 확약은 윤동원 임차권 및 그 승계 범위에 한정해 판단해야 합니다. 확약과 별개의 다른 임차인이 확인될 경우 그 임차인의 대항력·보증금·배당요구 여부는 별도로 분석해야 합니다. 다만 등기부의 을구 7-2는 별도 임차인이 아니라 기존 7번 임차권의 경정등기로, 실제 임차권자는 윤동원 1명으로 읽는 것이 등기 흐름과 일치합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 有, 우선변제 有, 승계인 확약으로 실질 인수 0원
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤동원 | 주택 전부 | 245,000,000원 | 2022.01.17 / 2022.01.17 | 대항력 有 승계인 포기 | 우선변제 有 배당요구 2024.02.05 | HUG 승계 실질 인수 0원* |
윤동원은 과거 이 물건의 소유자였습니다. 2014.03.06 거래가액 237,000,000원으로 소유권을 취득했고, 현 소유자 서춘석의 매매 원인일인 2021.12.18과 윤동원의 임대차계약일이 동일합니다. 제공된 권리 메모에도 동일인 관계 때문에 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 경고돼 있습니다. 다만 이를 가장임차인이라고 단정할 수는 없으며, 매수인 부담 판단에서는 제출된 HUG 확약의 내용과 적용 범위가 직접적인 핵심입니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 시세 아래
파크빌2차는 397세대, 2005.11.02 준공 단지입니다. 대상 전용면적 84.727㎡와 매칭되는 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 182,166,666원이고, 최신 거래는 2026.08 190,000,000원입니다. 확약을 반영한 현재 실질취득액 154,700,000원은 최근 12개월 평균의 84.9%이며, 최신 거래가의 약 81.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.73㎡ | 9 | 190,000,000원 |
| 2026.08 | 84.73㎡ | 1 | 178,000,000원 |
| 2026.08 | 84.73㎡ | 9 | 198,000,000원 |
| 2026.08 | 84.73㎡ | 9 | 198,000,000원 |
| 2026.07 | 84.73㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2026.07 | 84.73㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2026.06 | 84.73㎡ | 14 | 185,000,000원 |
| 2026.04 | 84.73㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2026.03 | 84.73㎡ | 10 | 180,000,000원 |
| 2026.03 | 84.73㎡ | 10 | 180,000,000원 |
| 2026.02 | 84.73㎡ | 5 | 172,000,000원 |
| 2026.01 | 84.73㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.73㎡ | 12건 | 182,166,666원 |
실거래 범위는 165,000,000원~198,000,000원입니다. 감정가 221,000,000원은 최근 실거래 평균보다 높지만, 한 차례 유찰된 현재 가격 154,700,000원은 최근 12개월 평균보다 27,466,666원, 최신 거래 190,000,000원보다 35,300,000원 낮습니다. 중요한 전제는 이 비교가 HUG 확약으로 인수액을 실질 0원으로 본 경우라는 점입니다.
④ 예상배당표 (매각가 154,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,965,800원 |
| 1. 윤동원 임차보증금 우선변제 | 245,000,000원 | 151,734,200원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 245,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형 자체는 윤동원 보증금의 미배당액 93,265,800원을 매수인 인수로 계산합니다. 그러나 매각물건명세서상 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사의 대항력·잔존보증금 청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 윤동원 보증금채권과 주택도시보증공사의 승계관계를 서로 독립된 보증금 2건처럼 합산해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 인수액만 커진다
| 회차 | 최저가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 154,700,000원 | 93,265,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 108,290,000원 | 139,026,060원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34.3% | 75,803,000원 | 170,961,454원 | 0원 |
이 표가 이 사건의 구조를 가장 선명하게 보여줍니다. 확약이 없다면 낙찰가가 154,700,000원에서 108,290,000원, 75,803,000원으로 내려갈수록 보증금 미배당 인수액은 93,265,800원에서 139,026,060원, 170,961,454원으로 증가합니다. 즉 선순위 임차인 인수형은 낙찰가만 내려간다고 실질취득비용이 같은 폭으로 내려가지 않습니다. 이 사건은 HUG 확약이 그 구조를 끊어 실질 인수를 0원으로 만드는 사례입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당진시 원당동 ‘원당초등학교’ 동측 인근이며, 주변은 아파트단지와 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고, 노선버스정류장까지의 거리와 운행빈도를 고려한 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 약 15m, 동측 약 20m 내외 포장도로를 통해 단지와 연계됩니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,381,000원/㎡입니다. 가축사육제한구역, 교육환경 절대·상대보호구역, 하수처리구역 등이 포함됩니다.
- 물건 상태. 아파트로 이용 중이며 위반건축물 표시가 없고, 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
- 거래·경매 지표. 동일면적 최근 12개월 실거래는 12건이나, 단지 경매 통계는 평균 3.1회 유찰·매각률 0.0%로 기록돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 이 사건과 윤동원 임차권에 정확히 적용되는지 별지 확약서 원문을 대조해야 합니다.
- 임차권 경정 확인. 2024.03.20 경정등기에서 점유개시일이 2022.01.17로 정정된 사실을 등기 원본과 대조하세요.
- 승계관계 중복 계산 금지. 윤동원 보증금 245,000,000원과 주택도시보증공사의 권리를 서로 독립된 보증금 채권으로 이중 합산하지 마세요.
- 관계인 구조 점검. 윤동원은 과거 소유자이며 현 소유자 서춘석의 매매 원인일과 임대차계약일이 모두 2021.12.18입니다. 계약서·보증금 지급·HUG 승계서류의 연결관계를 확인하세요.
- 가격 기준. 확약이 유효하다는 전제에서 실질취득 154,700,000원은 최근 12개월 평균 182,166,666원의 84.9%, 최신 거래 190,000,000원의 약 81.4%입니다.
- 경매 환금성. 단지 경매 통계의 평균 3.1회 유찰·매각률 0.0%를 일반 실거래 12건과 구분해 살펴보세요.
맺으며 — “선순위 2.45억”보다 중요한 한 장의 확약서
이 물건의 권리분석은 표면과 결론이 정반대입니다. 표면에는 보증금 245,000,000원의 선순위 주택임차권이 있고, 현재 배당모형만 보면 93,265,800원이 미배당돼 매수인에게 넘어가는 고위험 인수형입니다. 이 상태라면 최저가가 더 내려가도 인수액이 커져 실질취득은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.
그러나 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 그대로 적용하면 결론은 달라집니다. 윤동원 임차권의 실질 인수액은 0원, 현재 실질취득액은 154,700,000원입니다. 이는 동일면적 최근 12개월 평균 182,166,666원의 84.9%, 최신 거래 190,000,000원의 약 81.4%입니다.
따라서 이 사건의 승부처는 “2.45억 임차권이 있느냐” 자체가 아니라, 그 임차권 승계인인 주택도시보증공사의 확약이 매수인에게 그대로 효력을 발휘하고 실제 말소까지 연결되는지를 원문으로 확인하는 데 있습니다. 그 전제가 확인되면 가격 비교는 최저가 154,700,000원을 기준으로 볼 수 있고, 그 전제가 무너지면 다시 245,000,000원 보증금 인수형의 구조로 돌아갑니다.
