대전지방법원 2025타경51209. 충청남도 서산시 예천동 현대아파트 104동 5층 501호입니다. 현재 소유자는 전지유이며, 2016.02.25 소유권이전등기가 이루어졌고 당시 거래가액은 147,000,000원입니다. 현 경매의 핵심 권리는 2023.10.30 설정된 주식회사세단투자대부의 채권최고액 135,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후 2025.04.08 임의경매개시결정과 2025.11.25 국의 압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 측면에서 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 감정요항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로, 확인된 임차인이 없다는 사실과 임대관계가 확인되지 않았다는 사실은 구분해서 보는 편이 안전합니다. 가격은 감정가 157,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 109,900,000원까지 내려왔습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51209 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 예천동 524-5 현대아파트 104동 5층501호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.744㎡ · 14층 건물 중 5층 501호 |
| 이용상태 | 아파트 단위세대로 이용 중 |
| 소유자 | 전지유 · 2016.02.25 소유권이전 · 거래가액 147,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 109,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 94,687,045원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준은 2023.10.30 주식회사세단투자대부 근저당권입니다. 채권최고액은 135,000,000원이며 채무자는 전지유입니다. 그 뒤 2025.04.08 같은 채권자의 임의경매개시결정이 등기됐고, 2025.11.25 국의 압류가 추가됐습니다. 제공된 권리판정에서는 근저당권·경매개시결정·압류 모두 매각으로 소멸하며, 매수인이 인수하는 권리액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 할인은 분명하지만 하락 추세도 같이 본다
현대(예천) 동일면적 거래는 최근 자료에서 12건 확인됩니다. 전체 12건 평균은 133,416,666원이고, 가격 판단에 우선할 최근 12개월 평균은 132,909,090원입니다. 현재 최저가 109,900,000원은 최근 12개월 평균의 82.7%입니다. 최신 거래는 2026.08 142,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.74㎡ | 5 | 142,000,000원 |
| 2026.07 | 84.74㎡ | 3 | 117,000,000원 |
| 2026.07 | 84.74㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 2026.05 | 84.74㎡ | 14 | 130,000,000원 |
| 2026.03 | 84.74㎡ | 4 | 142,000,000원 |
| 2026.02 | 84.74㎡ | 5 | 140,000,000원 |
| 2026.01 | 84.74㎡ | 9 | 130,000,000원 |
| 2026.01 | 84.74㎡ | 4 | 141,000,000원 |
| 2025.11 | 84.74㎡ | 12 | 135,000,000원 |
| 2025.11 | 84.74㎡ | 12 | 135,000,000원 |
| 2025.11 | 84.74㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 2025.08 | 84.74㎡ | 9 | 139,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.74㎡ | 11건 | 132,909,090원 |
| 전체 평균 | 84.74㎡ | 12건 | 133,416,666원 |
거래가격 범위는 117,000,000원~142,000,000원이고 현재 최저가는 109,900,000원입니다. 수치상 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 낮은 가격대입니다. 다만 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세가 -4.4%로 나타나므로, 단순히 전체 평균 대비 할인됐다는 이유만으로 가격 안전마진을 과대평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 109,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,338,600원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 주식회사세단투자대부 | 135,000,000원 | 107,561,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 배당 시뮬레이션에서는 근저당권에 107,561,400원이 배당되고 27,438,600원이 미배당으로 남습니다. 신청채권 청구액은 94,687,045원이며 현재 회차 시나리오에서는 충족으로 표시됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차 시나리오 — 추가 유찰 시 채권 미배당 확대
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 109,900,000원 | 107,561,400원 | 27,438,600원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 76,930,000원 | 75,145,260원 | 59,854,740원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 53,851,000원 | 52,481,682원 | 82,518,318원 |
현재 회차에서는 신청채권 청구액 94,687,045원이 충족으로 표시되지만, 2회 유찰 시와 3회 유찰 시에는 신청채권이 충족되지 않는 시나리오입니다. 어느 회차에서도 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전지방법원 서산지원 북동측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모 공동주택단지와 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 동측으로 충의로(국도29호선)가 통과하고 동측 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 단지 동측 출입로를 통해 차량 진출입이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 박공·금속기와지붕 14층 건물 중 5층 501호이며 급·배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내 소화전이 설치되어 있습니다.
- 단지. 현대(예천) 236세대, 사용승인일 1999.04.09이며 동일면적 실거래 자료가 확인됩니다.
- 토지·규제. 자연녹지지역, 도시지역이며 대로2류(폭 30m~35m)에 접합니다. 공시지가는 486,500원/㎡이고 토지는 평지·사다리형입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반 사항도 표시되어 있지 않습니다. 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 현장 점유와 매각물건명세서를 최종 대조하세요.
- 국세 압류 확인. 2025.11.25 국의 압류는 권리판정상 매각으로 소멸하지만, 배당 시뮬레이션에는 당해세가 반영되지 않았습니다.
- 최근 가격 우선. 전체 평균 133,416,666원보다 최근 12개월 평균 132,909,090원과 최신 거래 142,000,000원을 우선 비교하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -4.4%를 현재 할인율 82.7%와 함께 보세요. 할인폭만으로 가격 판단을 끝내지 않는 것이 핵심입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 하락 추세까지 함께 본다
이 물건의 말소기준은 2023.10.30 주식회사세단투자대부 근저당권이고, 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 현재 최저가 109,900,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 132,909,090원의 82.7%로 내려와 있고, 최신 거래 142,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 거래 추세가 -4.4%이고 임대관계가 미상이라는 점은 남아 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 인수보다는 현재 할인율이 하락 추세를 충분히 반영했는지를 점검하는 데 있습니다.
