대전지방법원 2025타경51250. 당진시 대덕동 한성필하우스 111동 13층 1304호, 전유면적 76.0261㎡ 아파트입니다. 감정가는 221,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 154,700,000원입니다. 표면 숫자만 보면 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 237,791,666원보다 크게 낮아 보이지만, 권리구조를 펼치면 판단이 완전히 달라집니다.

핵심은 2021.11.03. 설정된 전세금 250,000,000원의 전세권입니다. 이 전세권은 2025.04.17. 강제경매개시결정보다 앞서 있고, 매각물건명세서에는 전세권자가 배당요구를 하지 않아 해당 전세권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다는 내용과, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 명시돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심

말소기준으로 계산된 권리는 2025.04.17. 강제경매개시결정입니다. 그런데 그보다 앞선 2021.11.03. 을구 1번 전세권은 전세금 250,000,000원, 주거용 주택 전부를 범위로 설정돼 있습니다. 매각물건명세서에는 이 전세권이 매수인에게 인수된다고 명시되어 있어, 현재 최저가만으로 가격을 평가해서는 안 됩니다.

실제 임차인으로 조사된 사람은 1명입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 점유자의 대항력을 단정하지는 않습니다. 다만 별도로 등기된 250,000,000원 전세권은 매각물건명세서상 매수인 인수 대상으로 명시돼 있습니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다

한성필하우스 동일 면적 76.03㎡의 최근 12개월 거래 12건 평균은 237,791,666원입니다. 최신 거래는 2026.09. 235,000,000원, 표본 최저는 230,000,000원, 최고는 249,000,000원입니다. 현재 최저가 154,700,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 65.1%지만, 선순위 전세권 잔액 인수를 제외한 숫자라 가격 메리트의 근거로 사용할 수 없습니다.

현재 회차의 예상배당에서는 매각대금 154,700,000원 중 집행비용 2,965,800원을 제외한 151,734,200원이 전세권에 배당되는 구조입니다. 전세금 250,000,000원에서 이를 빼면 98,265,800원이 남고, 이를 최저가와 합친 단순 실질취득은 252,965,800원입니다. 최근 12개월 평균의 약 106.4%, 최신 거래 235,000,000원의 약 107.6% 수준입니다.

③ 예상배당표 (매각가 154,700,000원 가정)

제공된 예상배당 기준 전세권에 151,734,200원이 배당되고, 전세금 250,000,000원 중 98,265,800원이 남습니다. 매각물건명세서에는 선순위 전세권이 말소되지 않고 매수인에게 인수되며, 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액도 매수인이 인수한다고 기재돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영될 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 당진시 대덕동 대덕초등학교 북서측 인근으로, 아파트·근린생활시설·공원·학교 등이 혼재한 주거지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지상17층 중 13층이며 사용승인일은 2016.08.09.입니다. 난방·위생·급배수·전기·소화전·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 대로3류·보조간선도로·중로2류에 접합니다. 가축사육제한구역·광구·상대보호구역·배수구역·하수처리구역 등의 지정이 확인됩니다.
• 토지. 공시지가 1,088,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 평지입니다.
• 물건 하자. 위반건축물 표시가 없고 감정요항표상 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아니라 실질취득 확인. 154,700,000원만 시세와 비교하지 말고, 전세권 미배당 인수액을 반드시 합쳐 판단해야 합니다.
• 전세권 원문 재확인. 을구 1번 전세권 250,000,000원이 배당요구 없이 존속·인수된다는 매각물건명세서 내용과 실제 배당절차를 대조해야 합니다.
• 강경훈의 중첩 지위 확인. 점유자·과거 소유자·전세권자·경매채권자가 동일인이므로 전세계약, 채권원인, 점유관계와 배당요구 여부를 함께 확인해야 합니다.
• 대항력 단정 금지. 전입일은 2016.10.12.이지만 임차보증금과 확정일자가 확인되지 않아 점유자의 대항력·우선변제권 범위를 별도로 검증해야 합니다.
• 유찰 착시 주의. 2회·3회 유찰 시에도 배당 감소만큼 전세권 인수 잔액이 증가해 제공 시나리오상 총 취득부담은 250,000,000원 부근에서 크게 내려가지 않습니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세, 배당순위 변동 요소는 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 현황과 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “154,700,000원짜리 아파트”로 보면 안 된다

이 사건의 핵심 숫자는 현재 최저가 154,700,000원이 아니라 선순위 전세권 250,000,000원입니다. 제공된 현재 회차 배당 시나리오대로라면 전세권에 151,734,200원이 배당된 뒤 98,265,800원이 남고, 최저가와 합친 실질취득은 252,965,800원입니다. 이는 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 237,791,666원과 최신 거래 235,000,000원보다 높습니다.

더 중요한 점은 유찰이 추가돼도 배당액이 줄어드는 만큼 인수 잔액이 늘어난다는 것입니다. 제공된 2회·3회 유찰 시나리오에서도 실질취득 계산은 각각 252,316,060원, 251,764,454원으로 큰 폭으로 내려가지 않습니다. 결국 이 물건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 선순위 전세권의 실제 소멸·배당·인수 범위를 얼마나 정확히 확정하느냐입니다.