* 등기상 매수인 인수로 분류된 선순위 전세권 85,000,000원을 반영한 하한입니다. 최은화의 보증금은 포함하지 않았습니다.
대구지방법원 2025타경8835. 대구 수성구 범어동 132-2의 토지와 지하 1층·지상 2층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 건물은 1~2층이 주택으로 이용되고, 지하는 공부상 ‘탁구장’이나 실제로는 ‘창고 등’으로 이용 중입니다. 매각은 일괄매각이며 제시외 건물 포함목록2도 포함됩니다.
이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 말소기준권리보다 앞선 권리와 점유관계입니다. 2015.04.28 설정된 신창민의 전세권 85,000,000원은 2016.10.05 중소기업은행 근저당보다 앞서며, 등기 분석상 매수인 인수로 분류돼 있습니다. 최은화도 2016.04.29 전입해 말소기준일보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 대항력을 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8835 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 범어동 132-2 · 동대구로80길 79-3 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함목록2 |
| 토지 | 대 220.5㎡ · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 건물 이용 | 지하 1층 창고 등 · 1~2층 주택 · 사용승인 1992.09.23 |
| 소유자 | 강선인 (단독소유 · 2011.09.30 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 821,612,140원 / 821,612,140원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 진재근 / 144,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권
말소기준 이후의 중소기업은행 근저당들, 진재근 근저당, 경북 신용보증재단·하나캐피탈의 가압류, 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 2018.05.30 설정된 중소기업은행 근저당은 최초 채권최고액이 123,000,000원이고, 2019.03.28 변경등기에는 60,000,000원으로 기재돼 있으므로 배당계산과 실제 채권관계를 원본에서 대조해야 합니다.
② 임차인·점유 위험
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 2명이 확인됩니다. 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최은화 | 2016.04.29 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 확인 |
| 이윤수 | 2022.06.15 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 실질취득 하한부터 봐야 한다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 821,612,140원입니다. 여기에 등기상 인수로 분류된 신창민 전세권 85,000,000원을 더하면 실질취득 하한은 906,612,140원입니다. 최은화의 보증금은 미상이므로 실제 부담은 이 금액보다 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 821,612,140원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 10,616,121원 |
| 2. 전세권 · 신창민 | 85,000,000원 | 85,000,000원 |
| 3. 근저당 · 중소기업은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 4. 근저당 · 중소기업은행 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 5. 근저당 · 중소기업은행 | 123,000,000원 | 123,000,000원 |
| 6. 근저당 · 중소기업은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 7. 근저당 · 중소기업은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 8. 근저당 · 중소기업은행 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 9. 근저당 · 중소기업은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 10. 근저당 · 진재근 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 11. 가압류 · 경북 신용보증재단 | 42,500,000원 | 42,500,000원 |
| 12. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 28,324,480원 | 28,324,480원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 16,171,539원 |
현재 회차 배당모형에서는 채권 794,824,480원이 전액 배당되고 소유자에게 16,171,539원이 남습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 821,612,140원 | 794,824,480원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 657,289,712원 | 648,316,815원 | 146,507,665원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 525,831,769원 | 518,173,451원 | 276,651,029원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 범어동 ‘야시골공원’ 북측 인근으로, 주위는 아파트단지·단독주택·다가구주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 지하 1층은 공부상 ‘탁구장’이나 실제 ‘창고 등’, 1~2층은 주택으로 이용 중입니다.
- 구조·설비. 시멘트벽돌조 및 철근콘크리트조 슬래브지붕·기와지붕 2층 건물이며, 위생·급배수·도시가스·개별난방설비가 돼 있습니다.
- 토지. 면적 220.5㎡의 대지로 평지·세로장방형이며, 제1종일반주거지역입니다. 공시지가는 1,532,000원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역과 비행안전제6구역(전술)에 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없고, 감정요항표에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신창민 전세권. 전세권설정계약·배당요구·매각물건명세서 원본을 대조해 85,000,000원의 실제 인수 및 말소 조건을 확인해야 합니다.
- 최은화 점유. 보증금·확정일자·전입세대·점유 부분을 확인해야 합니다. 현재는 대항력 가능·미상으로 추가 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 이윤수 점유. 대항력은 없지만 보증금과 점유 부분, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 근저당 변경. 2018.05.30 설정된 123,000,000원 근저당과 2019.03.28 변경등기 60,000,000원의 관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 매각 범위. 토지·건물 일괄매각 및 제시외 건물 포함목록2의 위치·면적·현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 지하 이용. 공부상 탁구장과 실제 창고 등의 이용 차이가 사용·명도·수선에 미칠 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래와 현장 상태를 확인하기 전에는 감정가나 유찰가가 싸다고 판단하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당요구 내역을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 최저가보다 선순위 권리가 먼저다
이 물건은 말소기준 이후의 근저당·가압류·압류가 소멸한다는 점만 보면 단순해 보이지만, 그보다 앞선 권리가 핵심입니다. 신창민의 전세권 85,000,000원이 매수인 인수로 분류돼 있어 현재 실질취득 하한은 906,612,140원이고, 최은화의 보증금까지 미상이어서 최종 부담액의 상한은 아직 정할 수 없습니다.
배당모형이 신건에서 채권 전액 배당을 예상하더라도 전세권의 실제 말소와 점유자의 승계 여부가 자동으로 확정되는 것은 아닙니다. 비교 가능한 실거래도 없어 가격 메리트를 검증할 근거가 부족합니다. 따라서 결론은 후순위 권리는 소멸하지만, 선순위 전세권과 보증금 미상 점유자가 남는 고위험형입니다. 전세권 말소 조건과 최은화의 임대차 금액이 확인되기 전에는 입찰가를 확정하기 어렵습니다.
