대구지방법원 2025타경8835. 수성구 범어동 132-2에 위치한 연립·다세대 및 토지 일괄매각 물건입니다. 지하 1층과 지상 2층으로 구성되어 있으며, 지상 1~2층은 주택으로 이용되고 있습니다. 지하 1층은 공부상 탁구장이지만 실제로는 창고 등으로 사용 중입니다. 제시외 건물이 매각에 포함되는 구조이므로 주택 부분뿐 아니라 토지와 부속 건물의 범위까지 확인해야 합니다.
등기상 소유자는 강선인입니다. 2011년 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했으며, 이후 여러 차례 중소기업은행 근저당권과 진재근의 근저당권 등이 설정되었습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2016년 10월 5일 설정된 중소기업은행 근저당권입니다.
문제는 그보다 앞선 2015년 전세권과 2016년 전입자입니다. 후순위 근저당권들이 매각으로 소멸한다고 해도, 선순위 권리와 임차보증금 인수 가능성까지 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8835 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 범어동 132-2 동대구로80길 79-3 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 | 지하 1층·지상 2층 · 시멘트벽돌조 및 철근콘크리트조 · 슬래브지붕 및 기와지붕 |
| 이용상태 | 지하 1층: 공부상 탁구장, 실제 창고 등 지상 1~2층: 주택 |
| 사용승인일 | 1992.09.23 |
| 토지 | 220.5㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 |
| 소유자 | 강선인 · 2011.09.30 소유권이전(협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 | 821,612,140원 |
| 최저매각가 | 575,128,000원 · 1회 유찰 · 감정가의 약 70% |
| 신청채권자 | 진재근 · 청구액 144,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이전 권리가 핵심
존속기간은 2015.04.27~2017.04.26으로 기재되어 있지만, 기간 만료 사실만으로 전세권 등기가 실제 말소되었다고 볼 수 없습니다. 등기상 매수인 인수 대상으로 표시된 권리이므로 말소 여부와 존속 범위를 확인하기 전까지 인수 가능성을 남겨야 합니다.
예상배당표에는 신창민에게 85,000,000원 전액을 배당하는 것으로 계산되어 있습니다. 그러나 이는 확정된 배당 결과가 아니며, 전세권의 실제 배당요구·소멸 여부가 확인된 것도 아닙니다. 배당 예상액과 인수 여부를 구분해야 합니다.
특히 2018.05.30 설정된 을구 12번 근저당권은 최초 채권최고액이 123,000,000원이지만, 2019.03.28 변경등기에는 60,000,000원으로 기재되어 있습니다. 예상배당표는 변경 전 금액인 123,000,000원을 사용하고 있으므로, 이 배당 결과를 확정치로 받아들여서는 안 됩니다.
경북 신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단 압류, 하나캐피탈 가압류 및 경매개시결정 등은 말소기준 이후의 등기로 매각에 따른 소멸 대상으로 표시되어 있습니다. 다만 압류와 관련된 조세·공과금의 실제 배당순위와 매수인 부담 문제는 등기 말소 여부와 구별하여 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상이 실질적인 위험
현황조사 및 매각물건명세서에 확인되는 실제 신고 임차인은 최은화와 이윤수, 총 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고자는 없습니다. 별도로 등기된 전세권자 신창민과 이들 임차인의 관계는 확인되지 않으므로, 동일인으로 간주하거나 보증금을 임의로 합산해서는 안 됩니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최은화 | 2016.04.29 | 미상 | 가능·확인 필요 | 미상 | 보증금 인수 가능 |
| 이윤수 | 2022.06.15 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 별도 확인 |
전입 선후관계에 따라 대항력 및 매수인 인수 가능성이 있습니다. 다만 실제 점유, 주택 인도, 임대차 내용과 보증금이 확인되지 않았으므로 대항력의 구체적 범위와 인수액을 확정할 수 없습니다.
확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않았습니다. 우선변제권이 있는지, 실제 배당을 얼마나 받을 수 있는지, 미배당 보증금이 남는지는 모두 추가 확인 대상입니다.
최은화의 보증금을 모르는 상태에서는 매수인이 최종적으로 부담할 총취득비용도 계산할 수 없습니다.그러나 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않아 구체적인 배당관계는 판단할 수 없습니다. 실제 점유 상태와 인도·명도에 필요한 절차도 확인해야 합니다.
③ 실질취득액 — 최저가 575,128,000원이 전부가 아니다
이번 물건에서 가장 중요한 계산은 낙찰가 자체가 아니라 낙찰가에 실제 인수하는 권리와 보증금을 더한 금액입니다.
| 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 현재 최저매각가 | 575,128,000원 | 1회 유찰 가격 |
| 선순위 전세권 | 85,000,000원 | 인수 표시 · 소멸 여부 확인 필요 |
| 최은화 보증금 | 미상 | 대항력 및 미배당액 확인 필요 |
| 이윤수 보증금 | 미상 | 후순위 전입 · 배당 및 점유 확인 |
| 실질취득액 | 확정 불가 | 실제 인수금과 권리 소멸 여부 확인 후 산정 |
보증금 전액에 해당하는 부담이 낙찰가와 미배당 인수액으로 나뉘는 경우, 낙찰가가 내려가더라도 인수금이 증가해 실질취득액은 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다.
따라서 유찰로 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 저렴한 물건이라고 판단할 수 없습니다. 실제 배당, 보증금 및 권리관계에 따라 인수액이 달라질 수 있으므로 보증금 확인 전에는 입찰 상한도 신뢰성 있게 계산할 수 없습니다.실제 전세권자의 배당요구와 배당 여부, 전세권 소멸 및 말소에 관한 법률관계를 확인해야 합니다. 전액 배당이 확정되어 해당 권리가 소멸하는 경우와 전세권이 존속해 매수인이 부담하는 경우를 구분해야 하며, 85,000,000원을 확정 인수액으로 단정하거나 반대로 0원으로 확정해서도 안 됩니다.
최은화의 임차보증금 위험은 전세권의 처리와 별개로 검토해야 합니다.④ 예상배당표 (매각가 575,128,000원 가정)
아래는 제공된 예상배당 계산 결과입니다. 실제 확정배당표가 아니며 선순위 임차인 보증금 및 권리관계가 완전히 반영된 결과도 아닙니다. 특히 을구 12번 근저당권의 변경등기와 선순위 전세권의 존속 여부를 확인하기 전에는 배당순위 및 배당액이 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,151,280원 |
| 1. 전세권 · 신창민 | 85,000,000원 | 85,000,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행(을구 10) | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 근저당 · 중소기업은행(을구 11) | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 4. 근저당 · 중소기업은행(을구 12) | 123,000,000원 | 123,000,000원 |
| 5. 근저당 · 중소기업은행(을구 13) | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 6. 근저당 · 중소기업은행(을구 14) | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 7. 근저당 · 중소기업은행(을구 15) | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 8. 근저당 · 중소기업은행(을구 16) | 60,000,000원 | 46,976,720원 |
| 9. 근저당 · 진재근 | 144,000,000원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 경북 신용보증재단 | 42,500,000원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 하나캐피탈 | 28,324,480원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
을구 12번 근저당권은 2019.03.28 변경등기에 채권최고액 60,000,000원으로 기재되어 있으나, 위 배당 계산은 변경 전 123,000,000원을 사용했습니다. 전세권자의 실제 배당요구·소멸 여부, 임차보증금, 당해세 및 최우선변제도 확인이 필요합니다. 각 금액은 확정 배당액이 아닙니다.
신청채권자 진재근은 이 계산에서 배당액이 0원으로 표시되어 있습니다. 다만 선순위 전세권과 근저당권 변경등기 등을 반영한 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
미배당 채권 총액 227,847,760원이 곧 매수인 인수액을 뜻하는 것은 아닙니다. 후순위 근저당권·가압류의 미배당액과 선순위 전세권·대항력 있는 임차인의 인수 가능성은 구별해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 실질취득은 별개
| 회차 | 최저매각가 | 미배당 추정 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 575,128,000원 | 227,847,760원 | 확정 불가 |
| 2회 유찰(49%) | 402,589,600원 | 398,660,776원 | 확정 불가 |
| 3회 유찰(34%) | 281,812,720원 | 517,757,138원 | 확정 불가 |
추가 유찰 금액과 미배당액은 가정 시나리오입니다. 실제 매각기일·최저매각가격 및 권리관계는 변동될 수 있습니다. 미배당액에는 매수인에게 인수되지 않는 후순위 채권이 포함되므로 이를 실질취득액에 그대로 더해서는 안 됩니다.
그러나 최은화의 대항력과 보증금 인수가 성립하는 경우, 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 증가할 수 있습니다. 또한 선순위 전세권의 존속 여부도 별도 문제입니다.
가격이 내려간 이후에도 실질취득액을 다시 계산해야 하며, 유찰 횟수만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다.⑥ 시세·가격 판단 — 감정가 할인율만으로는 부족
감정가는 821,612,140원이고, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 575,128,000원입니다. 감정가 대비 약 70% 수준이라는 사실은 확인됩니다.
그러나 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서는 이 가격이 현재 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 특히 이 물건은 토지와 건물을 함께 매각하며, 지상 주택과 지하의 탁구장·창고 이용 부분이 혼재되어 있습니다.
- 신창민 전세권의 실제 존속·소멸 여부와 인수금액 확인
- 최은화의 임대차보증금, 대항력 성립 및 배당관계 확인
- 토지와 건물을 포함한 현재 거래가격 비교
- 지하층의 공부상 용도와 실제 이용상태가 가격에 미치는 영향 검토
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 범어동 야시골공원 북측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 1992.09.23 사용승인된 시멘트벽돌조 및 철근콘크리트조 건물입니다. 외벽은 외장벽돌 및 페인트 등으로 마감되어 있고, 위생·급배수, 도시가스 공급 및 개별난방설비가 있습니다.
- 지하층. 지하 1층의 공부상 용도는 탁구장이지만 실제로는 창고 등으로 이용되고 있습니다. 주택 부분과 구분하여 현황 및 사용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 토지. 토지면적은 220.5㎡이며 지목은 대입니다. 제1종일반주거지역에 속하고, 공시지가는 1,532,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 규제. 가축사육제한구역 및 비행안전제6구역에 해당합니다. 건축·증축·용도변경 등의 계획이 있다면 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물이 일괄매각에 포함됩니다. 실제 위치·면적·구조와 매각대상 범위를 확인해야 합니다.
- 환금성. 주택 부분과 지하층의 이용상태가 혼재되어 있으며 선순위 권리 및 임차관계도 미확정입니다. 현재 실거래 비교가격이 확인되지 않아 구체적인 매도 가능가격과 환금성을 단정하기 어렵습니다.
⑧ 입찰 전 필수 체크리스트
- 전세권 원본 확인. 을구 9번 신창민 전세권의 설정계약, 존속 여부, 배당요구 여부 및 말소 가능성을 확인해야 합니다. 전세금 85,000,000원의 실제 매수인 부담 여부가 핵심입니다.
- 최은화 보증금 확인. 2016.04.29 전입자 최은화의 임대차계약서, 보증금, 점유 현황, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 미배당 인수금액이 확정되지 않으면 실질취득액을 계산할 수 없습니다.
- 이윤수 점유 확인. 2022.06.15 전입자 이윤수의 실제 점유 여부, 보증금 및 배당관계를 확인하고 인도 절차를 검토해야 합니다.
- 선순위 권리 중복 확인. 전세권자 신창민과 임차인 최은화·이윤수의 계약 및 점유 관계를 확인해 동일 보증금의 중복 산정 또는 실제 인수금 누락을 방지해야 합니다.
- 근저당권 변경등기 대조. 을구 12번 근저당권의 채권최고액이 123,000,000원에서 60,000,000원으로 변경된 내용을 반영하여 예상배당표와 실제 채권액을 다시 확인해야 합니다.
- 토지 등기 확인. 여러 근저당권에 토지가 공동담보로 표시되어 있습니다. 건물 등기뿐 아니라 토지 등기사항과 일괄매각 범위를 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 현황과 실제 점유·이용 관계를 확인해야 합니다.
- 지하층 용도 확인. 공부상 탁구장과 실제 창고 이용상태의 차이를 확인하고, 향후 사용하려는 용도에 적합한지 검토해야 합니다.
- 실거래 비교. 토지면적, 건물 연식, 구조, 실제 용도 및 권리관계를 고려한 비교 거래가격을 확보해야 합니다.
- 매각서류 재확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서와 매각기일 변경 여부를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 70%보다 중요한 것은 실제 인수금”
이 물건의 최저매각가는 575,128,000원으로 감정가 821,612,140원 대비 상당히 낮아진 상태입니다. 그러나 가격 할인율만으로 접근할 수 있는 구조는 아닙니다.
신창민의 선순위 전세권 85,000,000원이 인수 대상으로 표시되어 있고, 최은화의 선순위 전입과 보증금 미상이라는 문제가 남아 있습니다. 예상배당표에 전세권 전액 배당이 기재되어 있지만 실제 권리 소멸이 확인된 것은 아니며, 근저당권 변경등기도 배당 계산에 정확하게 반영되지 않았습니다.
따라서 예상배당표상 매수인 인수액을 0원으로 계산한 결과는 이 사건의 확정된 실질 인수금액으로 사용할 수 없습니다. 전세권과 선순위 임차보증금 문제를 확인하기 전에는 실질취득액과 현재 시세 대비 가격 수준 모두 확정할 수 없습니다.
또한 주택과 지하층의 실제 이용상태가 혼재되어 있고 제시외 건물이 포함되는 일괄매각이라는 점에서, 권리관계뿐 아니라 실제 이용 가능성과 환금성도 함께 검토해야 합니다.
이 권리들이 실제로 소멸하는지, 일부 또는 전부가 매수인에게 인수되는지에 따라 최종 취득비용이 달라집니다. 추가 유찰 여부와 무관하게 실질취득액을 기준으로 가격을 다시 비교해야 합니다.
핵심은 최저가가 아니라, 권리 정리 후 실제로 얼마를 부담하는가입니다.
