대구지방법원 2025타경9349. 대구 동구 방촌동 영남네오빌 108동 11층 1103호 아파트입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 감정가는 571,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 399,700,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2013.04.09 주식회사대구은행 근저당권 223,200,000원이고, 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기부 후순위 권리가 아닙니다. 현황조사상 김영동의 전입일이 2000.08.18로 말소기준권리보다 훨씬 빠릅니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 대항력이 확정됐다고 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 보증금이 실제로 존재하고 매각대금에서 배당되지 않는 부분이 있다면 그 금액은 매수인이 떠안을 수 있어, 실질취득가는 낙찰가 + 인수금으로 올라갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9349 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 방촌동 1050-71 영남네오빌 108동 11층1103호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 173.6603㎡ · 15층 건물 중 11층 |
| 소유자 | 정옥남 |
| 감정가 / 최저가 | 571,000,000원 / 399,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 205,011,959원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 전입자는 별도 확인
말소기준은 2013.04.09 주식회사대구은행 근저당권입니다. 이후 설정된 주식회사대경직물·주식회사엠엘씨 근저당권, 서울보증보험·한국전력공사·한국무역보험공사 가압류, 지방자치단체 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 등기부 권리가 깨끗해지는 것과 임차인의 대항력 문제는 별개입니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영동 | 2000.08.18 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 보증금 확인 필요 |
② 시세 비교 — 숫자상 할인, 그러나 인수액 확인이 먼저
동일 면적 173.66㎡의 확인된 거래는 4건입니다. 최신 거래는 2023.07, 600,000,000원이며, 제공된 최근 기준 평균도 600,000,000원입니다. 현재 최저가 399,700,000원은 이 기준의 66.6%입니다. 이전 거래 대비 최근 기준 변화율은 32.4%로 제시돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 173.66㎡ | 15 | 600,000,000원 |
| 2022.04 | 173.66㎡ | 1 | 420,000,000원 |
| 2022.03 | 173.66㎡ | 1 | 520,000,000원 |
| 2022.03 | 173.66㎡ | 1 | 420,000,000원 |
| 전체 평균 | 173.66㎡ | 4건 | 490,000,000원 |
최저가만 놓고 보면 전체 평균 490,000,000원보다 낮고, 최신 확인 거래 600,000,000원보다도 낮습니다. 그러나 거래 표본은 4건이고 최신 거래가 2023.07입니다. 더 중요한 것은 선순위 전입자의 미확인 보증금입니다. 보증금 인수가 생기면 비교 기준은 399,700,000원이 아니라 399,700,000원 + 실제 인수액이 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 399,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,395,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사대구은행 | 223,200,000원 | 223,200,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대경직물 | 912,000,000원 | 170,104,200원 |
| 3. 근저당 · 주식회사엠엘씨 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 39,959,890원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한국전력공사 | 93,423,090원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 한국전력공사 | 64,057,230원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 한국무역보험공사 | 163,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제시된 배당계산에서는 채권자 총액 2,096,140,210원 중 393,304,200원이 배당되고, 미배당액은 1,702,836,010원입니다. 다만 국세·지방세 압류와 선순위 전입자의 임대차 보증금은 실제 배당순위·인수액에 영향을 줄 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 399,700,000원 | 393,304,200원 | 1,702,836,010원 |
| 2회 유찰 시 | 279,790,000원 | 275,072,940원 | 1,821,067,270원 |
| 3회 유찰 시 | 195,853,000원 | 192,311,058원 | 1,903,829,152원 |
유찰이 진행되면 매각가는 낮아지지만 채권자 미배당은 증가합니다. 선순위 임차인의 실제 보증금이 존재하고 낙찰가에서 충분히 배당되지 않는 구조라면, 낙찰가 하락분이 그대로 매수인의 총취득비용 절감으로 이어진다고 볼 수 없습니다. 따라서 유찰 횟수보다 먼저 선순위 임차관계 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 방촌동 해안역 남동측에 위치하며, 주위는 아파트단지·단독주택·다세대주택·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철 1호선 해안역과 버스승강장이 있어 교통사정이 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 단지. 영남네오빌은 930세대이며 사용승인 기준일은 2000.06.29입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철골트러스지붕 15층 건물 중 11층 단위세대이며 승강기·도시가스 개별난방·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·근린상업지역이며 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역, 교육환경 보호구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김영동 임대차 원본 확인. 보증금, 실제 점유, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 인수할 보증금이 확인되면 최저가가 아닌 낙찰가와 인수액을 합친 금액으로 거래가와 비교해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세가 존재하면 선순위 배당과 후순위 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
- 시세 표본 주의. 동일 면적 거래는 4건이고 최신 확인 거래는 2023.07입니다. 현재 입찰 시점과 간격이 있으므로 최신 거래를 추가 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 임대차 관련 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 선순위 전입자가 먼저다
이 사건은 표면적으로는 감정가 571,000,000원에서 399,700,000원까지 내려온 1회 유찰 아파트입니다. 등기부상 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 확인된 실거래와 비교해도 최저가는 낮아 보입니다. 하지만 2000.08.18 전입한 김영동이 말소기준권리보다 선순위이고 보증금이 확인되지 않았다는 점이 판단을 바꿉니다. 이 보증금이 인수 대상이라면 실질취득가는 낙찰가보다 높아집니다. 따라서 이 물건의 우선순위는 “몇 % 싸졌는가”가 아니라 “선순위 임차관계가 얼마인가”입니다. 그 금액이 확인된 뒤에야 현재 최저가의 실제 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
