대구지방법원 2025타경9349. 대구 동구 방촌동 영남네오빌 108동 11층 1103호 아파트입니다. 등기부의 말소기준은 2013.04.09 설정된 주식회사대구은행 근저당권 223,200,000원입니다. 그 뒤 설정된 근저당권, 가압류, 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 김영동은 말소기준보다 앞선 2000.08.18 전입자로 조사됐지만, 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 단순히 “대항력 있음”이라고 확정할 단계가 아니라 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 실제 대항력이 인정되고 보증금이 배당으로 모두 회수되지 않으면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9349 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 방촌동 1050-71 영남네오빌 108동 11층 1103호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 15층 건물 중 11층 |
| 거래비교 면적 | 173.6603㎡ |
| 소유자 | 정옥남 (단독소유 · 1999.07.27 매매, 2000.08.01 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 571,000,000원 / 571,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 아이엠뱅크(변경전 주식회사 대구은행) / 205,011,959원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 등기부 발행일 | 2026.08.22 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 점유자는 확인 필요
임차인·점유자 분석
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영동 | 2000.08.18 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
실제 점유자 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 확인되지 않습니다.
전입일의 선후만으로 임대차계약과 보증금 존재를 확정할 수는 없습니다. 반대로 보증금이 확인되지 않았다는 이유로 위험을 0원 처리해서도 안 됩니다. 매각물건명세서와 임대차계약서, 점유관계 및 배당요구 여부를 대조해 실제 보증금과 예상 미배당액을 먼저 확정해야 합니다.
② 시세 비교 — 95.2%는 ‘인수 전’ 숫자
영남네오빌은 930세대이며 사용승인일은 2000.06.29입니다. 비교 면적 173.66㎡의 거래는 2022.03부터 2023.07까지 4건입니다. 전체 평균은 490,000,000원이지만 최신 거래는 2023.07의 600,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 표본 1건의 600,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 32.4% 높은 흐름으로 집계됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 173.66㎡ | 15 | 600,000,000원 |
| 2022.04 | 173.66㎡ | 1 | 420,000,000원 |
| 2022.03 | 173.66㎡ | 1 | 520,000,000원 |
| 2022.03 | 173.66㎡ | 1 | 420,000,000원 |
| 전체 평균 | 173.66㎡ | 4건 | 490,000,000원 |
최저가 571,000,000원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균 600,000,000원의 95.2%지만, 전체 평균 490,000,000원의 116.5%입니다. 최신 거래가 더 중요한 비교 기준이기는 하나, 최근 12개월 평균이 2023.07의 단 1건으로 구성돼 있어 현재 시세를 충분히 대표한다고 단정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 571,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,110,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사대구은행 | 223,200,000원 | 223,200,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대경직물 | 912,000,000원 | 339,690,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사엠엘씨 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 | 39,959,890원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한국전력공사 | 93,423,090원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 한국전력공사 | 64,057,230원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 한국무역보험공사 | 163,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,096,140,210원 중 예상 배당액은 562,890,000원, 미배당액은 1,533,250,210원입니다. 집행비용은 매각가의 1.4% 추정이며 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
회차별 가격과 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 571,000,000원 | 562,890,000원 | 1,533,250,210원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 456,800,000원 | 449,832,000원 | 1,646,308,210원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 365,440,000원 | 359,523,840원 | 1,736,616,370원 | 0원 |
유찰로 낙찰가가 낮아져도 선순위 임차보증금이 존재한다면 미배당 승계액이 커질 수 있습니다. 따라서 456,800,000원이나 365,440,000원만 보고 가격이 저렴해졌다고 판단해서는 안 됩니다. 각 회차의 실질취득액은 김영동의 보증금과 배당 가능액을 확인한 뒤 다시 계산해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 방촌동 해안역 남동측에 위치하며, 주변은 아파트단지·단독주택·다세대주택·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철 1호선 해안역과 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 양호합니다.
- 단지. 영남네오빌은 930세대이며 사용승인일은 2000.06.29입니다. 위생·급배수·승강기·도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 왕복 6차선, 동측 폭 약 15미터, 남서측 폭 약 8미터 내외 도로와 접합니다.
- 토지. 3필지 일단의 부정형 평지로 아파트부지로 이용 중이며, 공시지가는 1,657,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·근린상업지역·시가지경관지구·비행안전제5구역에 걸쳐 있으며, 군용비행장 소음대책구역 제2종·제3종구역이 포함됩니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다. 내부구조는 동류형 내부와 일반적인 상황을 기준으로 평가됐습니다.
- 환금성. 동일 면적 거래 표본은 4건이고 최신 거래가 2023.07이므로, 입찰 전 현재 매물과 추가 실거래를 대조해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김영동의 점유 원인 확인. 임차인인지 가족·사용대차 관계인지, 현재도 점유하는지 현장조사와 원본 서류로 확인하세요.
- 보증금 확인. 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 배당 가능액을 확인해 미배당 승계액을 계산하세요.
- 실질취득액 재계산. 응찰가에 확인된 미배당 보증금과 명도비용을 더한 금액으로 600,000,000원 최근 거래와 비교하세요.
- 세금 선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부와 법정기일을 확인하세요.
- 공동담보 확인. 대경직물 근저당권 912,000,000원과 엠엘씨 근저당권 600,000,000원은 공동담보가 기재돼 있으므로 실제 채권액과 타 담보 배당을 확인하세요.
- 소음·규제 확인. 비행안전제5구역과 군용비행장 소음대책구역 제2종·제3종구역의 실제 영향을 현장에서 점검하세요.
- 현재 시세 재검증. 최근 12개월 평균이 2023.07 거래 1건이므로 현재 매물가와 추가 거래자료를 함께 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격보다 먼저 보증금을 확인해야 한다
등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하는 전형적인 구조입니다. 최저가도 최신 거래 600,000,000원의 95.2%로 표시됩니다. 하지만 김영동의 2000.08.18 전입이 말소기준보다 앞서고, 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았다는 사실이 결론을 바꿉니다.
등기는 소멸, 점유 위험은 미확정. 보증금이 없거나 인수액이 0원으로 확인될 때에만 571,000,000원과 최근 거래를 직접 비교할 수 있습니다. 반대로 미배당 보증금이 승계된다면 실질취득액은 그만큼 상승합니다. 이 물건의 첫 번째 판단 기준은 할인율이 아니라 김영동의 실제 임대차와 승계액 확인입니다.
