🏷️ 395,424,600원 🛡️ 인수 0원 👥 실제 임차인 4명 📅 2026.08.25
대구지방법원 2025타경9385. 청도읍 내리 691, 도로명 덕암길 78 소재 물건입니다. 토지는 1,068㎡의 공장용지로, 감정 이용상태는 농산물가공처리시설(창고)과 사무실·휴게실이며 기호(나)는 실제 주택 등으로도 이용 중입니다. 소유자는 한순희이고, 현재 경매의 말소기준권리는 2019.11.22. 효천신용협동조합의 채권최고액 180,000,000원 근저당권입니다.
현황조사 및 매각물건명세서에서 확인되는 점유자는 동우프레시 농업회사법인 주식회사, 팜앤푸드 농업회사법인 주식회사, 김대현, 이창수 등 실제 임차인 4명입니다. 모두 전입·점유일이 말소기준권리보다 뒤여서 대항력이 없고, 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 이창수는 보증금이 확인되지 않았으므로 입찰 전 매각물건명세서의 최종 기재 내용은 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9385 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 청도군 청도읍 내리 691 · 경상북도 청도군 청도읍 덕암길 78 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 농산물가공처리시설(창고) · 사무실·휴게실(실제 주택 등) |
| 토지 | 1,068㎡ · 공장용지 · 공업용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 한순희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 395,424,600원 / 395,424,600원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 효천신용협동조합 / 152,503,200원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 용도지역 | 농림지역 · 농업진흥구역 · 가축사육제한구역 |
| 공시지가 | 72,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
초기 등기에는 청도군산림조합의 채권최고액 104,000,000원 근저당권이 있었지만 2019.11.22. 해지되어 이미 말소됐습니다. 국민건강보험공단·청도군 압류 역시 모두 해제·말소된 상태입니다. 현재 기준이 되는 권리는 같은 날 설정된 효천신용협동조합 180,000,000원 근저당권입니다. 2025.09.25. 이 근저당권을 기초로 임의경매가 개시됐고, 2026.08.04.에는 해당 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입·점유일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 동우프레시 농업회사법인 주식회사 | 340.00평방미터 | 2025.03.13 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 팜앤푸드 농업회사법인 주식회사 | 300.00평방미터 | 2025.01.13 | 10,000,000원 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김대현 | 62.27평방미터 | 2025.04.02 | 10,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이창수 | 150.00평방미터 | 2024.08.01 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
가장 빠른 이창수의 점유일도 2024.08.01.로, 말소기준일 2019.11.22.보다 약 4년 8개월 뒤입니다. 나머지 3명 역시 2025년에 점유가 시작됐습니다. 따라서 이 사건의 임차인 문제는 선순위 대항력 보증금 승계가 아니라, 낙찰 후 실제 점유자를 상대로 한 인도·명도 절차가 중심입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 회차는 0회 유찰 신건으로 최저매각가가 감정가와 동일한 395,424,600원입니다. 매수인이 승계할 금액이 0원이므로 신건에서의 실질취득 기준도 395,424,600원입니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 100%라는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없고, 반대로 시세보다 비싸다고 단정할 근거도 없습니다. 특히 물건이 일반 주거용 아파트가 아니라 농림지역·농업진흥구역 안의 공장용지와 농산물가공처리시설이라는 점에서, 가격 판단은 일반 주택 시세보다 용도·규제·수요층을 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 395,424,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,335,944원 |
| 2. 근저당 · 효천신용협동조합 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 209,088,656원 |
현재 회차에서는 집행비용 추정 6,335,944원과 근저당 채권최고액 180,000,000원을 반영한 뒤 소유자 잔여가 209,088,656원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 395,424,600원 | 180,000,000원 | 209,088,656원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 316,339,680원 | 180,000,000원 | 131,110,924원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 253,071,744원 | 180,000,000원 | 68,728,740원 | 0원 |
⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 청도군 청도읍 내리 소재 “이박정마을” 북서측 인근으로, 주변은 단독주택·농경지·임야 등이 형성돼 있으며 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 기호(가)는 농산물가공처리시설(창고), 기호(나)는 사무실·휴게실이며 실제 주택 등으로 이용 중입니다. 기호(가)에는 저온시설, 기호(나)에는 위생·급배수·난방설비가 있습니다.
- 토지. 공장용지 1,068㎡, 공업용 이용, 평지·세로장방 형태이며 소로한면에 접합니다.
- 규제. 농림지역·농업진흥구역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 72,000원/㎡입니다.
- 건물. 경량철골구조(강파이프) 샌드위치판넬지붕 단층 구조입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 기타. 토지상 수목 등이 소재합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 검증. 최저가가 감정가 100%이고 최근 실거래 비교치가 없으므로, 감정가 자체의 적정성을 별도로 검토해야 합니다.
- 임차인 4명 명도. 대항력은 없지만 실제 점유자가 4명이므로 낙찰 후 인도·명도 일정과 점유 부분별 사용관계를 확인해야 합니다.
- 이창수 임대조건. 보증금·차임이 미상입니다. 말소기준 이후 점유라 대항력은 없지만 최종 매각물건명세서와 현장 계약관계를 대조해야 합니다.
- 농업진흥구역 규제. 농림지역·농업진흥구역 내 공장용지 및 농산물가공시설이라는 특수성을 고려해 원하는 사업·전용·증축·용도변경 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 실제 주택 이용 부분. 기호(나)가 공부상 사무실·휴게실이면서 실제 주택 등으로 이용 중이므로 현황과 허가·사용관계를 직접 확인해야 합니다.
- 수목·시설 확인. 토지상 수목과 저온시설 등 현장 시설물의 귀속·상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최종 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 승부처는 용도와 가격
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2019.11.22. 근저당권이 말소기준이고, 실제 임차인 4명은 전부 그 이후에 점유를 시작해 대항력이 없습니다. 현재·1회 유찰·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
그렇다고 신건을 곧바로 가격상 우량 물건으로 평가할 수는 없습니다. 현재 최저가는 395,424,600원으로 감정가와 같고, 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없습니다. 더구나 농림지역·농업진흥구역의 공장용지, 농산물가공처리시설이라는 특수 용도와 4명의 현장 점유자가 존재합니다. 결론은 “권리상 인수 위험은 낮지만, 신건 가격과 특수용도 환금성은 별도 검증이 필요하다”입니다.
