대구지방법원 2025타경9385. 경상북도 청도군 청도읍 내리 691 소재 물건입니다. 토지 면적은 1,068.0㎡이고 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다. 감정평가상 기호(가)는 농산물가공처리시설(창고), 기호(나)는 사무실·휴게실(실제 주택 등)으로 이용 중입니다. 말소기준은 2019.11.22 설정된 효천신용협동조합의 채권최고액 180,000,000원 근저당입니다.
권리관계만 놓고 보면 기준 이후의 점유가 핵심입니다. 현황조사·매각물건명세서에 나타난 동우프레시 농업회사법인 주식회사, 팜앤푸드 농업회사법인 주식회사, 김대현, 이창수의 점유 시작일은 모두 2019.11.22보다 늦고, 자료상 모두 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션에서는 낙찰자가 떠안을 보증금이 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9385 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 청도군 청도읍 내리 691 · 경상북도 청도군 청도읍 덕암길 78 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 농산물가공처리시설(창고) · 사무실·휴게실(실제 주택 등) |
| 토지 | 1,068.0㎡ · 공장용지 · 공업용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 한순희 |
| 감정가 / 최저가 | 395,424,600원 / 276,797,000원 (1회 유찰) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 효천신용협동조합 / 152,503,200원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준이 모든 임차인보다 빠르다
말소기준은 2019.11.22 효천신용협동조합 근저당권입니다. 과거 청도군산림조합 근저당은 같은 날 해지로 말소되었고, 기존 압류들도 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 이후 2025.09.25 효천신용협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 2026.08.04에는 해당 근저당권이 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전 등기되었습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 점유 시작 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 동우프레시 농업회사법인 주식회사 | 340.00평방미터 | 2025.03.13 | 10,000,000원 / 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 팜앤푸드 농업회사법인 주식회사 | 300.00평방미터 | 2025.01.13 | 10,000,000원 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김대현 | 62.27평방미터 | 2025.04.02 | 10,000,000원 / 300,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이창수 | 150.00평방미터 | 2024.08.01 | 보증금 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
네 임차인 모두 점유 시작일이 말소기준권리보다 늦어 자료상 대항력은 없습니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았고, 특히 이창수의 보증금은 미상입니다. 현재 배당표는 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션이므로, 실제 배당순위와 금액은 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 원본을 대조해야 합니다.
③ 가격 — 1회 유찰됐지만 시세 우위는 아직 확인되지 않는다
현재 회차는 1회 유찰 후 최저매각가가 276,797,000원입니다. 제공된 시나리오상 현재 회차는 감정가 70%, 2회 유찰 시 193,757,900원, 3회 유찰 시 135,630,530원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 276,797,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,675,158원 |
| 2. 근저당권 · 효천신용협동조합 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 92,121,842원 |
현재 회차에서는 채권최고액 180,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여가 92,121,842원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 등기상 2026.08.04 근저당권자 이전 등기가 있으며, 위 표의 명칭과 금액은 제공된 배당 시뮬레이션 기준입니다.
⑤ 토지·이용상태와 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상북도 청도군 청도읍 내리 소재 “이박정마을” 북서측 인근이며, 부근은 단독주택·농경지·임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용. 기호(가)는 농산물가공처리시설(창고), 기호(나)는 사무실·휴게실(실제 주택 등)로 이용 중입니다.
- 구조·설비. 경량철골구조(강파이프) 샌드위치판넬지붕 단층건물이며, 기호(가)는 저온시설, 기호(나)는 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 공장용지 1,068.0㎡, 공업용, 평지, 세로장방, 소로한면이며 공시지가는 72,000원/㎡입니다.
- 규제. 농림지역이며 농업진흥구역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 기타. 본건 토지상에 수목 등이 소재합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 4명의 실제 점유 범위 확인. 현황상 340.00㎡, 300.00㎡, 62.27㎡, 150.00㎡로 나뉘어 있어 현장 점유 상태와 인도 가능성을 대조해야 합니다.
- 이창수 보증금 확인. 보증금이 미상이라 배당과 명도 협의에 필요한 사실관계 확인이 우선입니다.
- 최우선변제 검토. 현재 배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
- 근저당권 이전 확인. 2026.08.04 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전 등기가 이루어졌으므로 입찰 전 최신 등기부와 배당관계를 대조해야 합니다.
- 용도·규제 검토. 농림지역·농업진흥구역에 포함되므로 현재 이용을 유지하거나 다른 활용을 계획할 경우 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 동일 용도 실거래 비교가 제시되어 있지 않으므로 최저가 276,797,000원만 보고 가격 메리트를 단정하지 말고 현지 거래사례와 수익성을 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 승부처는 점유와 활용성
이 사건은 말소기준이 2019.11.22로 명확하고, 현황상 네 임차인의 점유 시작일이 모두 그 이후여서 자료상 대항력은 없습니다. 제공된 현재 회차와 추가 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 권리 인수만 보면 구조는 비교적 단순합니다.
다만 이 물건은 일반적인 아파트나 단순 주택이 아닙니다. 농산물가공처리시설·창고, 사무실·휴게실(실제 주택 등)이 함께 이용되고 있고, 토지는 농림지역·농업진흥구역에 포함됩니다. 임차인도 4명으로 나뉘어 점유 중입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 ‘인수할 권리가 있느냐’보다 점유를 어떻게 정리할지, 현재 용도를 얼마나 안정적으로 활용할 수 있는지, 그리고 276,797,000원이 실제 시장가치 대비 적정한지를 확인하는 데 있습니다.
