대구지방법원 2025타경9408. 대구 북구 태전동 칠곡대백맨션 101동 9층 901호, 전용 84.92㎡ 아파트입니다. 감정가는 175,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 122,500,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2016.11.24 설정된 대구경북원예농업협동조합 근저당권 168,000,000원이며, 그 이후 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 점유관계입니다. 문국희는 901호에 2013.11.04 전입한 것으로 조사돼 말소기준권리보다 전입일이 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 확정적인 “대항력 있음”으로 단정하기보다 대항력 가능·보증금 미상으로 봐야 합니다. 특히 보증금이 낙찰가를 초과하는 인수형이면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득 총액이 보증금 수준에 고정될 수 있으므로, 보증금 확인 전에는 최저가 122,500,000원만 놓고 싸다고 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9408 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 태전동 1066 101동 9층901호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.92㎡ · 지상 16층 중 9층 |
| 소유자 | 박재춘 |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 122,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 142,780,837원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 감정 이용상태 | 아파트 |
① 권리 흐름 — 등기 권리보다 선순위 점유자 확인이 핵심
말소기준권리는 2016.11.24 대구경북원예농업협동조합의 근저당권 168,000,000원입니다. 2022.06.21 주식회사엘하비스트대부 근저당권 46,500,000원, 2024.08.02 압류, 2025.09.29 임의경매개시결정, 2025.10.20 주식회사 프라미스대부 가압류 47,942,019원, 2026.05.20 압류는 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차관계 — 보증금 미상이 가장 큰 변수
| 점유자 | 점유부분 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 문국희 | 901호 | 주거 | 2013.11.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
실제 임차인으로 조사된 점유자는 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 아니며, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 전입일만 보면 말소기준권리보다 약 3년 앞서기 때문에 단순히 “배당표상 인수 0원”만 믿고 접근해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 숫자상 할인은 크지만 하락 추세
칠곡대백맨션 전용 84.92㎡의 최근 12건 실거래 평균은 169,000,000원입니다. 다만 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 4건 평균은 161,375,000원, 최신 거래는 2026.02의 163,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간보다 -6.6% 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 84.92㎡ | 18 | 163,000,000원 |
| 2025.07 | 84.92㎡ | 6 | 175,000,000원 |
| 2025.06 | 84.92㎡ | 4 | 167,500,000원 |
| 2025.03 | 84.92㎡ | 1 | 140,000,000원 |
| 2024.11 | 84.92㎡ | 14 | 187,500,000원 |
| 2024.08 | 84.92㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2024.08 | 84.92㎡ | 8 | 150,000,000원 |
| 2024.05 | 84.92㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2024.04 | 84.92㎡ | 6 | 160,000,000원 |
| 2024.03 | 84.92㎡ | 15 | 178,000,000원 |
| 2022.11 | 84.92㎡ | 12 | 187,000,000원 |
| 2022.11 | 84.92㎡ | 20 | 200,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.92㎡ | 4건 | 161,375,000원 |
현재 최저가 122,500,000원은 최근 12개월 평균의 75.9%, 최신 거래 163,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 시세가 이전 구간 대비 6.6% 하락했고, 무엇보다 임차보증금 인수 가능성이 확정되지 않았기 때문에 이 75.9%라는 숫자를 곧바로 실질 할인율로 해석하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 122,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,515,000원 |
| 2. 근저당 · 대구경북원예농업협동조합 | 168,000,000원 | 119,985,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사엘하비스트대부 | 46,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 프라미스대부 | 47,942,019원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 262,442,019원 중 예상배당 119,985,000원, 미배당 142,457,019원입니다. 위 배당계산상 매수인 인수는 0원이나, 선순위 전입 점유자의 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 인수위험 판단은 별도로 해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 내려간다고 안전해지는 것은 아니다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 122,500,000원 | 119,985,000원 | 142,457,019원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 85,750,000원 | 83,806,500원 | 178,635,519원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 60,024,999원 | 58,544,549원 | 203,897,470원 |
회차가 내려갈수록 표면 낙찰가는 122,500,000원에서 85,750,000원, 60,024,999원으로 낮아집니다. 그러나 문국희가 대항력을 갖춘 임차인이고 보증금이 낙찰가보다 크다면, 낙찰가 하락분만큼 인수해야 할 미배당 보증금이 커질 수 있습니다. 따라서 이 사건은 “몇 회 유찰됐는가”보다 “실제 보증금이 얼마인가”가 먼저입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 강북고등학교 북측 인근이며, 주위는 대규모 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 시내버스정류장이 인근에 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 북서측으로 관음로 왕복 10차선 도로에 접합니다.
- 용도·규제. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 1,420,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 없습니다.
- 단지. 칠곡대백맨션 430세대, 1993.10.07 준공이며 동일 전용 84.92㎡의 실거래 자료가 확인됩니다.
- 시세 흐름. 최근 12개월 평균 161,375,000원, 최신 거래 163,000,000원이며 최근 구간은 이전 구간보다 6.6% 낮습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 문국희 보증금 확인. 보증금이 얼마인지, 실제 임대차계약이 존재하는지, 배당요구 여부와 확정일자를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 전 인수 0원 단정 금지. 전입일이 말소기준권리보다 빠르므로 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 실질취득가로 시세 비교. 보증금 인수가 확인되면 최저가가 아니라 낙찰가와 인수금액을 합한 총액을 최근12개월 평균 161,375,000원 및 최신 163,000,000원과 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 시세가 이전 구간보다 6.6% 낮으므로 과거 전체 평균 169,000,000원만 기준으로 가격을 평가하지 않는 것이 중요합니다.
- 내부상태 확인. 감정 당시 거주자 부재로 탐문조사와 관련자료를 통해 내부상황을 파악했습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 실제 임대차관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “75.9% 할인”보다 선순위 보증금이 먼저다
숫자만 보면 현재 최저가 122,500,000원은 최근 12개월 실거래 평균 161,375,000원의 75.9%이고 최신 거래 163,000,000원보다도 낮습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 가격표가 아니라 2013.11.04 전입한 문국희의 보증금입니다. 보증금이 확인되지 않은 이상 매수인 인수액과 실질취득가는 확정할 수 없습니다.
따라서 등기부 후순위 권리의 소멸 구조 자체는 단순하지만, 임차관계는 별도 확인이 필요합니다. 보증금 인수가 없는 것으로 확인될 때에만 현재 최저가와 최근 시세의 차이가 실제 가격 메리트로 연결됩니다. 반대로 대항력 있는 선순위 보증금이 남는다면 낙찰가가 더 내려가도 실질취득 부담이 크게 줄지 않을 수 있습니다. 이 사건의 순서는 ‘가격 계산 → 권리 확인’이 아니라 ‘보증금 확인 → 실질취득가 계산 → 시세 비교’입니다.
