대구지방법원 2025타경9408. 대구 북구 태전동 칠곡대백맨션 101동 9층 901호, 전용 84.92㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 박재춘이며 2013.09.05 매매를 원인으로 177,000,000원에 취득했습니다. 등기상 현재 경매의 말소기준은 2016.11.24 대구경북원예농업협동조합 근저당권 168,000,000원입니다. 이보다 뒤에 설정된 주식회사엘하비스트대부 근저당, 국의 압류, 주식회사 프라미스대부 가압류, 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 사건은 “후순위 권리가 소멸하니 안전하다”로 끝낼 수 없습니다. 주거 점유자 문국희의 전입일이 2013.11.04로 말소기준권리보다 약 3년 앞서기 때문입니다. 자료상 대항력은 인정되지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 낙찰자가 실제로 떠안을 금액은 현재 확정할 수 없으며, 최저가 175,000,000원만으로 실질취득가를 계산해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9408 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 태전동 1066 101동 9층 901호 · 대구광역시 북구 관음로 24 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.92㎡ · 지상 16층 중 9층 901호 |
| 소유자 | 박재춘 · 2013.09.05 매매 · 거래가액 177,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 175,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 대구경북원예농업협동조합 / 142,780,837원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차인이 핵심
말소기준은 2016.11.24 을구 10번 근저당권입니다. 이후의 2022.06.21 주식회사엘하비스트대부 근저당 46,500,000원, 2024.08.02 국 압류, 2025.09.29 임의경매개시결정, 2025.10.20 주식회사 프라미스대부 가압류 47,942,019원, 2026.05.20 국 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 문국희의 전입은 2013.11.04로 이보다 빠릅니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 문국희 | 901호 · 주거 | 2013.11.04 | 미상 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능 |
② 시세 비교 — 최근 시장 기준으로 신건 가격은 높다
칠곡대백맨션은 430세대, 1993.10.07 준공 단지입니다. 비교 평형은 본건과 같은 전용 84.92㎡입니다. 전체 12건 평균은 169,000,000원이지만 과거 187,000,000원·200,000,000원 거래까지 포함되므로, 가격 판단은 최근 12개월 4건 평균 161,375,000원과 최신 거래 163,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 84.92㎡ | 18 | 163,000,000원 |
| 2025.07 | 84.92㎡ | 6 | 175,000,000원 |
| 2025.06 | 84.92㎡ | 4 | 167,500,000원 |
| 2025.03 | 84.92㎡ | 1 | 140,000,000원 |
| 2024.11 | 84.92㎡ | 14 | 187,500,000원 |
| 2024.08 | 84.92㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2024.08 | 84.92㎡ | 8 | 150,000,000원 |
| 2024.05 | 84.92㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2024.04 | 84.92㎡ | 6 | 160,000,000원 |
| 2024.03 | 84.92㎡ | 15 | 178,000,000원 |
| 2022.11 | 84.92㎡ | 12 | 187,000,000원 |
| 2022.11 | 84.92㎡ | 20 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.92㎡ | 4건 | 161,375,000원 |
현재 최저가 175,000,000원은 최근 12개월 평균의 108.4%입니다. 최신 거래 163,000,000원보다도 12,000,000원 높습니다. 더구나 최근 거래군은 과거 거래군보다 6.6% 낮아진 하락 추세입니다. 따라서 전체 평균 169,000,000원만 보고 가격을 평가하면 안 되고, 신건 175,000,000원을 “시세보다 싸다”고 표현할 근거도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,250,000원 |
| 1. 근저당 · 대구경북원예농업협동조합 | 168,000,000원 | 168,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사엘하비스트대부 | 46,500,000원 | 3,750,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 프라미스대부 | 47,942,019원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 표는 제공된 배당 시뮬레이션이며 채권총액 262,442,019원 중 171,750,000원이 배당되고 90,692,019원이 미배당됩니다. 다만 문국희의 보증금·우선변제 순위가 확인되지 않아 실제 배당 및 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다. 국의 압류와 임차인 최우선변제 등도 실제 배당에서 영향을 줄 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강북고등학교 북측 인근으로 대규모 아파트단지와 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 시내버스정류장이 인근에 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 북서측으로 관음로 왕복 10차선에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 지상 16층 중 9층이며 급배수·위생, 도시가스, 승강기, 옥내소화전, 개별난방설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 광로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역 관련 제한이 있습니다. 공시지가는 1,420,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 430세대, 1993.10.07 준공 단지입니다. 동일 전용면적 거래가 이어지고 있으나 최근 12개월 평균 161,375,000원으로 과거 거래군 대비 6.6% 낮아진 흐름입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 문국희의 보증금이 가장 중요합니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 낙찰가에 선순위 임차인의 미배당 보증금을 더한 금액으로 최근 시세와 비교해야 합니다. 낙찰가만 낮아졌다는 이유로 가격 메리트가 생긴다고 단정하면 안 됩니다.
- 신건 가격 경계. 175,000,000원은 최근 12개월 평균 161,375,000원의 108.4%이고 최신 거래 163,000,000원보다 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거보다 6.6% 낮은 만큼 과거 고가 거래를 기준으로 응찰 상한을 정하지 않는 것이 중요합니다.
- 배당표 재검증. 제공된 배당안에는 임차인 보증금의 실제 순위와 금액이 반영되지 않아 최종 배당표와 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 점유·명도. 주거 점유자 문국희가 확인되어 있으므로 낙찰 후 점유 관계와 명도 절차를 별도로 검토해야 합니다.
맺으며 — “후순위 소멸”보다 먼저 봐야 할 선순위 임차인
이 사건은 등기부만 보면 비교적 단순합니다. 2016.11.24 대구경북원예농업협동조합 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 주요 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 주거 점유자 문국희의 전입일은 2013.11.04로 말소기준보다 빠르고, 보증금은 확인되지 않았습니다. 그래서 매수인 인수액과 실질취득가는 현재 미상입니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 175,000,000원은 최근 12개월 평균 161,375,000원의 108.4%이고 최신 거래 163,000,000원보다 높습니다. 최근 시장은 과거 대비 6.6% 하락했습니다. 따라서 현재 회차는 권리 불확실성과 높은 신건 가격이 동시에 존재하는 구조입니다. 선순위 임차보증금을 확인하고 그 미배당액까지 포함한 실질취득가가 최근 시세 아래로 내려오는지 확인한 뒤 접근하는 것이 핵심입니다.
