대구지방법원 2025타경684. 경상북도 울진군 근남면 행곡리 1151-13 소재 물건으로, 사건상 용도는 대지입니다. 토지면적은 368.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 감정요항표상 건물은 사무실 등으로 이용 중입니다. 건물은 경량철골구조 징크판넬지붕 단층이고 사용승인일은 2023.03.06입니다.
권리의 기준점은 2025.01.17 설정된 이종하의 근저당권입니다. 채권최고액은 250,000,000원이고, 2025.07.15 이종하가 임의경매를 신청했습니다. 현재 최저매각가는 27,911,000원으로 2회 유찰된 상태라 근저당권자는 현 회차에서도 전액 배당받지 못하지만, 그 미배당액을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경684 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 울진군 근남면 행곡리 1151-13 · 경상북도 울진군 근남면 상천전길 36-42 |
| 용도 / 토지 | 대지 · 지목 대 · 토지면적 368.0㎡ · 토지이용상황 상업용 |
| 이용상태 | 사무실 등으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 징크판넬지붕 단층 · 사용승인일 2023.03.06 |
| 소유자 | 이성희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 56,959,400원 / 27,911,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권 / 청구 | 이종하 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
2024.05.14 영덕세무서장을 처분청으로 한 압류가 있었지만 2024.07.23 해제로 말소됐습니다. 이후 2025.01.17 이종하 명의 근저당권 250,000,000원이 설정됐고 이것이 말소기준권리입니다. 2025.07.15 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
확인된 임차인 기재는 없지만 감정요항표에는 임대관계 미상으로 적혀 있습니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 있다고 단정할 근거도 없지만, 점유·임대차 관계가 확정됐다고 보기도 어렵습니다. 현장 점유관계와 매각물건명세서 원문을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
② 핵심 리스크 — 법정지상권 기재가 서로 다르다
이 물건에서 가장 중요한 부분은 저당권보다 토지와 건물의 이용관계입니다. 매각물건명세서에는 명시 법정지상권이 “해당사항없음”으로 정리돼 있지만, 별도 비고에는 “제시외 건물 포함, 본건 건물을 위한 법정지상권의 성립여부는 불분명”이라고 기재돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 27,911,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 902,398원 |
| 2. 근저당권 · 이종하 | 250,000,000원 | 27,008,602원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당권자 총 미배당은 222,991,398원, 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 27,911,000원 | 27,008,602원 | 222,991,398원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 19,537,700원 | 18,786,021원 | 231,213,979원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 13,676,390원 | 13,030,215원 | 236,969,785원 | 0원 |
④ 가격 판단 — 49%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가 56,959,400원에서 현재 최저가 27,911,000원까지 내려와 감정가 49% 수준입니다. 그러나 동일·인근 물건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없어, 이 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 확인할 수 없습니다.
⑤ 토지·이용규제 체크
- 토지. 면적 368.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 25,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 농림지역이며 농림지역과 자연환경보전지역에 저촉됩니다.
- 공원 관련. 군립공원과 공원자연환경지구에 저촉됩니다.
- 산지·농업 관련. 농업진흥구역·보전산지·공익용산지·준보전산지에 접합니다.
- 기타 규제. 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물. 사무실 등으로 이용 중이며 경량철골구조 징크판넬지붕 단층, 사용승인일은 2023.03.06입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 원문 확인. 명시 항목은 해당사항없음이지만 비고에는 성립 여부 불분명으로 적혀 있으므로 토지·건물 소유 및 성립요건을 원문으로 재검토해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 비고에 제시외 건물 포함이 기재돼 있으므로 매각대상 범위와 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유·임대차 확인. 확인된 임차인 기재는 없으나 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 49%만으로 저가매수 여부를 판단하지 말고 별도 시장조사가 필요합니다.
- 토지 규제 확인. 농림지역·자연환경보전지역·군립공원·공원자연환경지구 등 다수 규제사항이 있으므로 이용계획과 적합한지 확인해야 합니다.
- 배당의 의미 구분. 근저당 미배당 222,991,398원은 매수인 인수액이 아닙니다. 다만 당해세·최우선변제 등 배당표 미반영 항목은 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 권리 확인은 더 깊게”
이 물건은 감정가 56,959,400원에서 2회 유찰돼 최저가가 27,911,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원이고, 2025.01.17 근저당권 이후 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 결론을 단순히 “권리 깨끗·반값”으로 내리기는 어렵습니다. 매각물건명세서의 법정지상권 항목은 해당사항없음으로 표시된 반면 비고에는 본건 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 명시돼 있고, 임대관계도 미상입니다. 여기에 가격을 검증할 실거래 자료까지 없습니다. 따라서 등기상 인수는 0원, 가격은 49%까지 하락했지만 법정지상권·점유·시장가격을 확인한 뒤 접근해야 하는 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
