대구지방법원 2025타경9443. 경산시 하양읍 금락리 ‘경산하양롯데’ 104동 13층 1303호, 전용 59.94㎡ 아파트입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 143,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자 김성섭은 2012.07.18 소유권을 취득했고 당시 등기 거래가액은 119,000,000원입니다. 권리분석상 말소기준은 2021.09.01 설정된 주식회사엔씨파이낸스대부의 근저당권 39,000,000원이며, 그 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 이 사건의 핵심은 등기부 후순위 권리보다 2012.07.19 전입한 김정아입니다. 전입일이 2021.09.01 말소기준권리보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력을 확정적으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·보증금 미상 상태로 보수적으로 접근해야 합니다. 실제 보증금이 존재하고 배당으로 회수되지 않는 부분이 있다면 매수인이 이를 승계할 가능성이 있으므로, 실질취득금액 역시 현재 자료만으로 고정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 전입은 별도 확인

말소기준권리는 2021.09.01 주식회사엔씨파이낸스대부 근저당권입니다. 2023년 이후 등기된 국·영천시·국민건강보험공단·경산시의 압류, 근로복지공단 가압류, 2025.10.02 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리됩니다. 반면 김정아의 전입은 2012.07.19로 말소기준보다 앞섭니다.

② 임차인 분석

실제 임차인으로 확인되는 사람은 김정아 1명입니다. 전입일은 말소기준권리보다 빠르지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 범위와 매수인 승계액을 계산할 수 없습니다. 따라서 현 단계의 실질취득금액은 낙찰가만으로 판단해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최근 가격은 내려가는데 신건은 116.2%

동일 단지 동일면적 59.94㎡의 최근 거래 중 최근 12개월 7건 평균은 123,071,428원이고, 가장 최근 2026.07 거래가는 120,000,000원입니다. 현재 최저가 143,000,000원은 최근 12개월 평균의 116.2%입니다. 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세 역시 -12.6%로 하락 방향입니다.

전체 12건 평균은 130,458,333원이지만, 과거에는 163,000,000원, 156,000,000원 거래도 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 것이 타당합니다. 최근 거래 기준으로 보면 신건 최저가를 “시세보다 싸다”라고 평가할 근거가 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 143,000,000원 가정)

위 배당 가정에서는 채권 합계 48,873,880원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 91,324,120원으로 계산됩니다. 다만 국세·지방세 압류 4건에 따른 당해세와 김정아의 보증금이 반영되지 않은 상태이므로 실제 배당 결과와 매수인 승계액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 가격 — 유찰돼도 임차인 확인이 먼저

가격만 보면 1회 유찰 시 114,400,000원, 2회 유찰 시 91,520,000원으로 내려갑니다. 그러나 김정아의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가 하락분을 그대로 가격 메리트로 볼 수 없습니다. 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 남는 구조라면 낙찰가 외 승계부담이 더해질 수 있기 때문입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 현재 아파트로 이용 중인 59.94㎡ 단위세대입니다.
• 입지. 금락초등학교 동측 인근으로, 주변은 아파트·근린생활시설·단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로 및 대중교통시설이 인근에 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 단지 동측·남측은 폭 약 20m, 북측·서측은 폭 약 12m 도로에 각각 접합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역이며 상대보호구역·공장설립승인지역·가축사육제한구역 등이 확인됩니다. 공시지가는 825,900원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 내부는 폐문부재로 동유형 아파트의 일반적인 구조와 마감상태 등을 참고해 감정평가됐습니다.
• 거래. 경산하양롯데는 724세대이며 동일면적 거래 12건이 확인되지만, 최근 12개월 평균은 123,071,428원으로 전체 평균 130,458,333원보다 낮고 최근 추세도 -12.6%입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김정아 보증금 확인이 최우선. 전입일 2012.07.19는 말소기준 2021.09.01보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
• 최근 시세를 기준으로 판단. 최근 12개월 평균 123,071,428원, 최신 거래 120,000,000원, 최근 추세 -12.6%입니다. 현재 최저가 143,000,000원은 가격 우위가 없습니다.
• 유찰가와 실질취득을 분리. 1회 유찰 114,400,000원, 2회 유찰 91,520,000원이라도 선순위 임차보증금 승계가 확인되면 낙찰가 외 부담이 생길 수 있습니다.
• 공과금 선순위 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서와 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 이용상황을 직접 확인하지 못했습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 세금 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — 신건 가격도 높고, 선순위 전입도 미해결

이 사건은 “후순위 권리가 소멸한다”는 이유만으로 안전형으로 분류하기 어렵습니다. 김정아의 전입일은 말소기준권리보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 매수인 인수 가능성을 닫을 수 없습니다. 동시에 신건 최저가 143,000,000원은 최근 12개월 평균 123,071,428원의 116.2%이고 최신 거래는 120,000,000원, 가격 추세는 -12.6%입니다.

따라서 현재 단계의 결론은 명확합니다. “최저가가 시세보다 싸지도 않고, 실질취득금액도 아직 확정되지 않았다.” 선순위 전입자의 보증금·확정일자·배당관계를 확인해 인수위험을 닫은 뒤, 최근 거래 수준과 비교해 응찰가를 판단하는 순서가 맞습니다.