대구지방법원 2025타경9443. 경산시 하양읍 금락리의 경산하양롯데아파트 104동 13층 1303호입니다. 전용 59.94㎡와 일치하는 평형의 실거래 자료가 있으며, 감정가는 143,000,000원입니다. 한 차례 유찰되어 최저매각가는 100,100,000원으로 내려왔습니다.
겉으로 보면 감정가의 70%까지 내려온 아파트입니다. 하지만 권리분석에서는 가격보다 먼저 확인할 문제가 있습니다. 선순위 임차인의 보증금입니다. 임차인 김정아의 전입일은 2012.07.19로, 지정된 말소기준권리보다 앞섭니다. 대항력이 있는 것으로 표시되어 있지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않습니다.
또한 2019년 설정된 근저당권이 2025년 한국자산관리공사로 이전된 기록이 있어, 2021년 근저당권을 말소기준으로 지정한 판단도 원본 대조가 필요합니다. 인수액을 0원으로 확정하거나 배당표를 확정적인 결과로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9443 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 하양읍 금락리 392-1 경산하양롯데아파트 제104동 제13층 제1303호 |
| 도로명주소 | 경상북도 경산시 하양읍 대학로298길 20-9 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.94㎡ · 21층 건물 중 13층 |
| 소유자 | 김성섭 (2012.07.18 소유권이전 · 거래가 119,000,000원) |
| 감정가 | 143,000,000원 |
| 최저매각가 | 100,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매신청 채권자 | 한국자산관리공사 |
| 신청채권자 청구액 | 93,212,929원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 점유 관련 | 임차인 김정아 전입 확인 · 내부 이용상황 현장 확인 제한 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 말소기준 검증
② 임차인 분석 — 보증금이 확인되어야 실질취득 계산 가능
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김정아 | 2012.07.19 | 미상 | 있음 | 미확정 | 인수 가능 |
실제 임차인 1명. 대항력은 전입일 및 조사 결과에 따른 표시이며, 우선변제와 최종 인수금액은 보증금·확정일자·배당관계 확인이 필요합니다.
임차인의 전입일은 소유자 김성섭의 2012.07.18 소유권이전 다음 날이며, 2019년 및 2021년 근저당권 설정일보다 앞섭니다. 선순위 대항력 임차인이 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못한다면 그 미배당액을 매수인이 부담할 가능성이 있습니다.
- 보증금 확인. 임대차계약 및 매각물건명세서를 대조하여 김정아의 보증금과 점유관계를 확인해야 합니다.
- 우선변제 확인. 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하고 예상 배당액과 미배당액을 구분해야 합니다.
- 인수액 산정. 인수할 잔여 보증금이 확인된 뒤 낙찰가와 합산하여 실질취득금액을 계산해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2019년 근저당권의 이전·말소 관계와 2021년 근저당권의 순위를 원본으로 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 표면적인 할인과 실제 가격 메리트는 다르다
경산하양롯데아파트는 724세대이며, 준공일은 1999.02.05입니다. 비교 대상은 전용 59.94㎡의 동일 평형 거래입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하고, 전체 거래 평균은 보조지표로 구분합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.94㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2026.06 | 59.94㎡ | 8 | 126,000,000원 |
| 2026.01 | 59.94㎡ | 15 | 128,000,000원 |
| 2025.11 | 59.94㎡ | 1 | 95,000,000원 |
| 2025.10 | 59.94㎡ | 19 | 137,500,000원 |
| 2025.10 | 59.94㎡ | 15 | 135,000,000원 |
| 2025.10 | 59.94㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.94㎡ | 7건 | 123,071,428원 |
| 비교 지표 | 금액 / 비율 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 143,000,000원 | 가격 비교의 기준 |
| 최저가 | 100,100,000원 | 1회 유찰 · 감정가 70% |
| 최근 12개월 평균 | 123,071,428원 | 7건 평균 |
| 최신 실거래 | 120,000,000원 | 2026.07 거래 |
| 전체 실거래 평균 | 130,458,333원 | 12건 · 과거 거래 포함 |
| 최저가 ÷ 최근 평균 | 81.3% | 인수액 제외한 표면가격 |
| 최근 거래 추세 | -12.6% | 하락 추세 반영 필요 |
| 실질취득 ÷ 시세 | 산정 불가 | 임차인 인수액 미확정 |
최저가 100,100,000원은 최근 12개월 평균 123,071,428원보다 낮고, 최신 거래가 120,000,000원보다도 낮습니다. 다만 이 수치는 임차인 인수액을 반영하지 않은 낙찰가 자체의 비교입니다.
전체 12건 평균은 130,458,333원이지만, 최근 12개월 평균은 123,071,428원으로 낮습니다. 최근 거래 추세 역시 -12.6%입니다. 따라서 전체 평균만 사용하여 할인 폭을 크게 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 100,100,000원 가정 · 단순 추정)
| 배당 항목 | 채권액 | 단순 추정배당 |
|---|---|---|
| 집행비용(추정) | — | 2,201,400원 |
| 엔씨파이낸스대부 근저당 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 근로복지공단 가압류 | 9,873,880원 | 9,873,880원 |
| 소유자 잔여(단순 계산) | — | 49,024,720원 |
위 소유자 잔여액 49,024,720원은 일부 채권만 반영한 산술상 잔액입니다. 한국자산관리공사 관련 근저당권·신청채권, 임차인 보증금, 조세채권 등의 실제 배당순위 및 배당액이 확인되면 달라질 수 있습니다. 근저당권 채권최고액과 실제 확정채권액은 구분해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락만으로 해결되지 않는다
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 비율 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 100,100,000원 | 70% | 임차인 인수액 미상 |
| 2회 유찰 시 | 70,070,000원 | 49% | 임차인 인수액 미상 |
| 3회 유찰 시 | 49,049,000원 | 34.3% | 임차인 인수액 미상 |
최저매각가는 유찰이 거듭될수록 낮아지지만, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조라면 낙찰가 하락분이 인수액 증가로 상쇄될 수 있습니다. 따라서 유찰 횟수가 늘어난다는 사실만으로 실질적인 가격 메리트가 증가한다고 볼 수 없습니다.
특히 보증금이 낙찰가를 초과하고 보증금 중 낙찰대금에서 회수한 금액을 제외한 나머지를 인수하는 구조에서는 실질취득금액이 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다. 이 물건은 보증금 자체가 미상인 만큼 어느 회차에서도 실질취득금액을 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 실거래 기준)
- 입지. 금락초등학교 동측 인근에 있으며, 주변은 아파트·근린생활시설·단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로 및 대중교통시설이 인근에 위치합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 21층 철근콘크리트조 아파트의 13층 1303호입니다. 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 금락초등학교 관련 상대보호구역 등 토지이용 제한이 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 현장 확인. 폐문부재 등으로 내부 이용상황의 직접 확인이 제한되어, 감정평가에서는 동유형 아파트의 일반적인 구조와 마감상태를 참고했습니다.
- 환금성. 724세대 단지로 동일 평형 거래 사례가 확인되지만, 최근 거래 추세가 -12.6%로 하락하고 있습니다. 개별 호수의 상태와 거래가격 편차를 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금. 김정아의 보증금과 실제 임대차관계를 확인해야 합니다. 보증금 미상 상태에서는 실질취득금액을 계산할 수 없습니다.
- 대항력·우선변제. 전입 및 점유관계와 확정일자, 배당요구 내역을 대조하여 최종 인수 가능액을 산정해야 합니다.
- 2019년 근저당권. 푸본현대생명보험 근저당권과 한국자산관리공사 이전등기의 존속 및 말소 관계를 확인해야 합니다.
- 배당표 재작성. 신청채권액 93,212,929원, 근저당권의 실제 채권액, 임차인 보증금과 조세채권을 반영하여 배당순위를 재검토해야 합니다.
- 가격 판단. 최근 12개월 평균 123,071,428원과 최신 거래 120,000,000원을 우선 비교하고, 최근 거래 추세 -12.6%를 반영해야 합니다.
- 내부·점유 확인. 내부 이용상황과 임대차관계가 직접 확인되지 않은 부분이 있으므로 현장과 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 관리비. 미납 관리비의 존재와 매수인 부담 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당 관련 서류를 확인하고 권리분석을 보완해야 합니다.
맺으며 — 최저가가 낮아도 실질취득금액은 다를 수 있다
경산하양롯데 1303호는 감정가 143,000,000원에서 최저매각가 100,100,000원으로 내려온 1회 유찰 물건입니다. 최근 12개월 평균 123,071,428원보다 표면가격은 낮지만, 최근 거래 추세는 -12.6%로 하락하고 있습니다.
더 중요한 문제는 2012년 전입한 대항력 임차인의 보증금이 미상이라는 점입니다. 미배당 보증금 인수 여부와 금액이 확인되지 않으면, 최저가와 시세를 직접 비교하여 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 2019년 근저당권의 이전 기록도 말소기준 및 배당구조를 다시 확인해야 하는 이유입니다.
결론은 권리 확인 선행·가격 판단 보류입니다. 임차인 보증금, 근저당권 존속 여부, 조세채권 및 실제 배당액을 확인하여 매수인의 실질취득금액을 산정한 다음, 하락 중인 최근 시세와 비교해야 합니다. 현 단계에서는 유찰로 낮아진 최저가만을 근거로 저렴한 물건이라고 평가할 수 없습니다.
