대구지방법원 2025타경9456. 대구 수성구 신매동 신매태성맨션 235동 7층 710호, 전용 84.98㎡ 아파트입니다. 현 소유자 이점득은 2009.04.30 거래가 144,000,000원으로 소유권을 취득했고, 현재 권리분석의 기준이 되는 등기는 2015.05.04 설정된 하나은행 근저당 채권최고액 235,200,000원입니다. 그 뒤 2022.11.15 하나은행 근저당 92,400,000원이 추가됐고, 2025.10.13 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
핵심은 채권의 미배당과 매수인의 인수는 전혀 다른 문제라는 점입니다. 현재 최저가 170,100,000원을 기준으로 하나은행 선순위 근저당에도 160,681,400원의 채권 미배당이 발생하지만, 제공된 권리관계상 이 부족액을 낙찰자가 이어받는 구조는 아닙니다. 배당표의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9456 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 신매동 581 신매태성맨션 235동 7층 710호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.98㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 7층 |
| 소유자 | 이점득 (2009.04.30 거래가 144,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 170,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에이치제십일차유동화전문유한회사 / 275,256,117원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 미배당은 크지만 인수는 0원
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정요항표의 임대관계는 “미상”으로 기재되어 있습니다. 따라서 제공된 권리자료에서는 대항력 임차인이나 보증금 인수 항목이 확인되지 않고, 배당분석상 매수인 인수도 0원입니다. 입찰 전에는 현황조사와 매각물건명세서를 다시 대조해 실제 점유관계를 확인하는 절차가 필요합니다.
② 시세 비교 — 가격 여유는 크지만 시장은 하락 추세
실거래 데이터의 단지명은 시지태성맨션, 비교면적은 전용 84.98㎡입니다. 가격 판단에서는 과거 거래까지 포함한 전체 평균 268,833,333원보다 최근 12개월 평균 258,750,000원, 최신 거래 255,000,000원, 최근 추세 -5.5%를 우선해 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.98㎡ | 11 | 255,000,000원 |
| 2026.09 | 84.98㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 12 | 265,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 15 | 295,000,000원 |
| 2024.12 | 84.98㎡ | 6 | 253,000,000원 |
| 2024.11 | 84.98㎡ | 1 | 245,000,000원 |
| 2024.11 | 84.98㎡ | 15 | 245,000,000원 |
| 2024.08 | 84.98㎡ | 9 | 283,000,000원 |
| 2024.02 | 84.98㎡ | 13 | 270,000,000원 |
| 2023.04 | 84.98㎡ | 14 | 300,000,000원 |
| 2022.11 | 84.98㎡ | 8 | 300,000,000원 |
| 2022.08 | 84.98㎡ | 13 | 295,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.98㎡ | 4건 | 258,750,000원 |
최근 12개월 거래는 220,000,000원에서 295,000,000원 사이이고 평균은 258,750,000원입니다. 현재 최저가 170,100,000원은 이 최근 평균의 65.7%입니다. 최신 거래도 255,000,000원으로 최저가보다 높아 현 회차에는 가격상 여유가 존재합니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,181,400원 |
| 1. 을구 13번 근저당 · 주식회사하나은행 | 235,200,000원 | 166,918,600원 |
| 2. 을구 14번 근저당 · 주식회사하나은행 | 92,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 327,600,000원 중 예상 배당은 166,918,600원, 미배당은 160,681,400원입니다. 후순위 근저당과 소유자 잔여는 0원입니다. 그러나 배당 부족액과 별개로 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당표에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 데이터 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 신매동 ‘욱수초등학교’ 북서측 인근이며, 주변은 대단위 아파트·단독주택·소매점·일반음식점 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 단지 동측과 북측으로 폭 약 20미터 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 7층이며, 위생·급배수·승강기·도시가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 택지개발지구 등이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 실거래 데이터상 490세대, 준공일 1994.06.20이며 동일면적 거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 거래는 4건이고 최근 추세는 -5.5%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사에서 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2015.05.04 하나은행 근저당이 말소기준이며 2022.11.15 후순위 근저당은 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부와 대조하세요.
- 배당 부족액과 인수액 구분. 채권자 미배당 160,681,400원이 있어도 제공된 배당분석의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 268,833,333원보다 최근 12개월 평균 258,750,000원과 최신 거래 255,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -5.5%이므로 현재 할인폭이 향후에도 동일하게 유지된다고 가정하지 않는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘가격과 시장성’이 승부처
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2015.05.04 하나은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 현재 배당분석상 매수인 인수는 0원입니다. 실질취득액도 현재 최저가와 같은 170,100,000원입니다.
가격 측면에서는 최근 12개월 동일면적 평균 258,750,000원 대비 65.7%로 내려와 있고, 최신 거래 255,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 시장 추세가 -5.5%이고 단지 경매 통계의 낙찰률이 0.0%라는 점은 함께 봐야 합니다. 따라서 이 사건은 권리 인수보다는 실제 점유 확인, 최근 실거래의 하락 흐름, 개별 호수 상태를 어느 가격까지 반영할지가 핵심입니다.
