대구지방법원 2025타경9456. 대구 수성구 신매동 신매태성맨션 235동 7층 710호, 전용 84.98㎡ 아파트입니다. 소유자 이점득은 2009.04.30. 거래가액 144,000,000원에 소유권을 취득했고, 현재 권리분석의 기준이 되는 등기는 2015.05.04. 설정된 하나은행 근저당권 235,200,000원입니다. 그 뒤 2022.11.15. 하나은행 근저당권 92,400,000원이 추가됐고, 2025.10.13. 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
이 사건에서 눈에 띄는 부분은 권리보다 가격입니다. 신건 최저매각가는 243,000,000원인데, 동일 면적 최근 12개월 거래는 2026.06. 295,000,000원, 2026.07. 265,000,000원으로 평균 280,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 최근 평균의 86.8%이며 최신 거래가보다도 낮습니다. 다만 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -2.0%이므로, 단순히 전체 평균 284,750,000원만 보고 판단하는 것보다 최근 시세와 하락 흐름을 우선해서 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9456 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 신매동 581 신매태성맨션 235동 7층 710호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.98㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 7층 |
| 소유자 | 이점득 (2009.04.30. 거래가액 144,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 243,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 275,256,117원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 조사 내역은 없습니다. 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나 별도의 임차인이 확인된 자료는 없으며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2015.05.04. 하나은행 근저당권 235,200,000원이고, 2022.11.15. 추가 근저당권 92,400,000원과 2025.10.13. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 낮지만 추세는 소폭 하락
시지태성맨션 동일 면적 84.98㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 284,750,000원이지만, 과거 고가 거래가 포함돼 있으므로 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.98㎡ | 12 | 265,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 15 | 295,000,000원 |
| 2024.12 | 84.98㎡ | 6 | 253,000,000원 |
| 2024.11 | 84.98㎡ | 1 | 245,000,000원 |
| 2024.11 | 84.98㎡ | 15 | 245,000,000원 |
| 2024.08 | 84.98㎡ | 9 | 283,000,000원 |
| 2024.02 | 84.98㎡ | 13 | 270,000,000원 |
| 2023.04 | 84.98㎡ | 14 | 300,000,000원 |
| 2022.11 | 84.98㎡ | 8 | 300,000,000원 |
| 2022.08 | 84.98㎡ | 13 | 295,000,000원 |
| 2022.05 | 84.98㎡ | 9 | 335,000,000원 |
| 2022.04 | 84.98㎡ | 11 | 331,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.98㎡ | 2건 | 280,000,000원 |
최근 12개월 표본은 2건으로, 295,000,000원과 265,000,000원입니다. 평균 280,000,000원 대비 신건 최저가 243,000,000원은 86.8%입니다. 최신 2026.07 거래 265,000,000원과 비교해도 최저가가 낮아 현재 회차에는 가격 여유가 있습니다. 다만 최근 흐름은 이전 거래 대비 -2.0%이므로 하락 추세 자체는 분명히 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 243,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,202,000원 |
| 1. 을구 13번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 235,200,000원 | 235,200,000원 |
| 2. 을구 14번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 92,400,000원 | 3,598,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 327,600,000원 중 예상 배당액은 238,798,000원이고, 미배당은 88,802,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 비율 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 243,000,000원 | 88,802,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 194,400,000원 | 136,721,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 155,520,000원 | 175,057,280원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 자료상 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차 자체가 최근 12개월 평균 대비 86.8%이므로, 이 사건은 “유찰이 되어야만 가격 메리트가 생기는” 구조와는 다릅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 신매동 ‘욱수초등학교’ 북서측 인근이며, 주변은 대단위 아파트·단독주택·소매점·일반음식점 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 7층 710호이며, 위생·급배수·승강기·도시가스보일러 난방설비가 있습니다.
- 도로. 단지 동측 및 북측으로 폭 약 20미터 정도의 도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구 등에 해당하며 공시지가는 2,652,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 거래 기반. 시지태성맨션은 490세대, 사용승인 관련 기준일은 1994-06-20이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 284,750,000원보다 최근 12개월 평균 280,000,000원과 최신 거래 265,000,000원을 우선 기준으로 삼는 것이 적절합니다.
- 하락 흐름 반영. 최근 거래 추세가 -2.0%이므로 현재의 86.8% 가격 격차를 전부 안전마진으로 간주하지 않는 편이 좋습니다.
- 임차관계 재확인. 별도 임차인 조사 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서를 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당 채권에 88,802,000원의 미배당이 발생해도 자료상 매수인 인수는 0원입니다. 채권자 미회수와 매수인 인수를 혼동하지 않아야 합니다.
- 등기 원본 대조. 2015.05.04. 말소기준 근저당과 2022.11.15. 후순위 근저당, 2025.10.13. 경매개시결정의 현 상태를 입찰 직전 등기부에서 재확인하세요.
맺으며 — 권리와 가격 모두 우호적, 하락 추세만 체크
이 물건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 말소기준은 2015.05.04. 하나은행 근저당권이고, 그 뒤의 추가 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인이 확인되지 않았고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
가격도 신건부터 최근 시세 아래입니다. 최저가 243,000,000원은 최근 12개월 평균 280,000,000원의 86.8%, 최신 거래 265,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 시장 추세가 -2.0%라는 점은 반드시 반영해야 합니다. 따라서 이 사건은 권리 안전성과 현재 가격 격차가 동시에 확인되는 유형이지만, 최근 시세의 소폭 하락과 임대관계 미상을 입찰 직전 다시 확인하는 것이 핵심입니다.
