대구지방법원 2025타경9467. 경산시 백천동 경산백천신나리아파트 102동 5층 503호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 등기상 소유자는 손두영이고, 2012.05.24. 매매로 71,904,000원에 취득했습니다. 같은 날 농협은행주식회사 근저당 22,800,000원이 설정됐고 이것이 말소기준권리입니다.
이후 2013년 농협은행 근저당 40,800,000원, 2017년 국민건강보험공단 압류, 2021년 경산시 압류가 이어졌으나 모두 말소기준 이후 권리입니다. 2023년에도 농협은행의 임의경매개시결정이 있었지만 2023.04.17. 취하돼 2023.04.19. 등기가 말소됐고, 현재 사건은 2025.10.17. 개시된 임의경매입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9467 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 백천동 588-1 경산백천신나리아파트 102동 5층503호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 전용 59.933㎡ · 지상15층 건 중 제5층 제503호 |
| 소유자 | 손두영 (2012.05.24. 소유권이전 · 거래가액 71,904,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 133,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 32,738,196원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 점유관계 자체를 단정할 수는 없지만, 제공된 권리분석상 매수인이 떠안을 임차보증금이나 인수 권리는 반영되어 있지 않습니다. 배당 시나리오에서도 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 가격대보다 신건이 높다
경산백천신나리 동일 평형의 최근 실거래 12건 평균은 118,208,333원이지만, 가격 판단에는 더 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 9건 평균은 115,000,000원, 가장 최근 2026.06 거래는 105,000,000원이고, 최근 구간은 이전 구간 대비 -10.0% 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.93㎡ | 6 | 105,000,000원 |
| 2026.04 | 59.93㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 2026.04 | 59.93㎡ | 1 | 119,000,000원 |
| 2026.04 | 59.93㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2025.12 | 59.93㎡ | 1 | 123,000,000원 |
| 2025.12 | 59.93㎡ | 11 | 119,000,000원 |
| 2025.09 | 59.93㎡ | 11 | 120,000,000원 |
| 2025.08 | 59.93㎡ | 2 | 107,000,000원 |
| 2025.08 | 59.91㎡ | 1 | 112,000,000원 |
| 2025.05 | 59.93㎡ | 8 | 125,000,000원 |
| 2025.05 | 59.93㎡ | 5 | 108,500,000원 |
| 2025.05 | 59.93㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 9건 | 115,000,000원 |
신건 최저가 133,000,000원은 최근 12개월 평균의 115.7%입니다. 최신 거래가 105,000,000원과 비교하면 28,000,000원 높습니다. 전체 12건 평균 118,208,333원보다도 최저가가 높기 때문에 어느 기준을 적용해도 현재 회차를 “시세보다 저렴하다”라고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,662,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 농협은행주식회사 | 22,800,000원 | 22,800,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 농협은행주식회사 | 40,800,000원 | 40,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 66,738,000원 |
현재 회차 133,000,000원 가정에서 근저당 채권최고액 합계 63,600,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 66,738,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 133,000,000원 | 63,600,000원 | 66,738,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 106,400,000원 | 63,600,000원 | 40,510,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 85,120,000원 | 63,600,000원 | 19,587,840원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 경산시 백천동 삼성현중학교 북서측 인근으로, 주변은 아파트·단독주택·연립주택·학교·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통사정은 무난한 편입니다. 단지 서측 왕복 6차선, 북측 왕복 4차선, 동측·남측 왕복 2차선 도로에 각각 접합니다.
- 단지. 경산백천신나리 630세대, 2005.09.29. 준공. 비교 대상 전용면적은 59.933㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역과 상대보호구역 등이 포함·저촉됩니다. 공시지가는 1,212,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상15층 중 제5층 제503호이며 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스·난방설비 등이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 응찰가를 잡을 것. 최근12개월 평균 115,000,000원, 최신 거래 105,000,000원이며 현재 최저가 133,000,000원은 최근 평균의 115.7%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간이 이전 구간보다 -10.0% 낮기 때문에 과거 고가 거래까지 섞인 전체 평균 118,208,333원을 그대로 목표가격으로 쓰는 것은 보수적이지 않습니다.
- 점유관계 현장 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유 상태를 다시 대조해야 합니다.
- 압류 관련 조세 확인. 국민건강보험공단·경산시 압류가 존재했던 만큼 실제 배당에 영향을 줄 당해세 등은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 실거래 원자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보류
이 사건의 권리 구조는 비교적 단순합니다. 2012년 농협은행 근저당이 말소기준이고 후순위 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 정리되며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가격은 별개입니다. 최저가 133,000,000원은 최근 12개월 평균 115,000,000원의 115.7%이고, 최신 거래 105,000,000원보다 28,000,000원 높습니다. 여기에 최근 거래 흐름도 -10.0%입니다.
권리상 안전하다고 현재 가격까지 안전한 것은 아닙니다. 신건에서 시세보다 저렴하다고 볼 근거는 없으며, 최근 거래 수준과 비교하면 가격 부담이 뚜렷합니다. 따라서 이 사건은 권리는 합격, 가격은 보류가 핵심 결론입니다.
