대구지방법원 2025타경9578. 대구 동구 신암동 657-19 토지와 건물에 대한 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 주된 건물은 1층 근린생활시설·2층 주택으로 이용되고 있고, 별도 창고가 있습니다. 토지는 426.0㎡, 제2종일반주거지역이며 재정비촉진지구에 포함됩니다. 현재 소유자는 이상운이고, 2020.03.12. 설정된 대구대건신용협동조합 근저당 600,000,000원이 말소기준권리입니다.
등기상 말소기준 이후에는 대구대건신용협동조합의 추가 근저당, 농업협동조합중앙회·농협은행· 대구신용보증재단·손명갑의 가압류, 국민건강보험공단 압류, 정윤서 근저당 등이 이어집니다. 이들 후순위 권리는 제공된 권리판정상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 2026.03.11. 기존 3번·9번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전돼 최신 채권관계는 입찰 전 등기와 채권계산서를 다시 맞춰볼 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9578 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신암동 657-19 · 대구광역시 동구 아양로9길 66-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 근린생활시설, 2층 주택 · 별도 창고 |
| 토지 | 426.0㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 이상운 (2018.05.04. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,269,016,548원 / 888,311,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대구대건신용협동조합 / 808,183,221원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸 구조
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로, 이를 곧바로 “점유자 없음”으로 확대해석해서는 안 됩니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 입찰 전 현황조사·전입관계·사업자등록 등 점유관계를 원본으로 대조하는 절차가 필요합니다.
② 가격 구조 — 감정가 70%지만 ‘시세 할인’으로 단정 금지
현재 회차의 최저매각가는 888,311,000원으로 감정가 1,269,016,548원의 70%입니다. 한 차례 더 유찰되면 621,817,700원(49%), 세 차례 유찰 상태에서는 435,272,390원(34.3%)으로 계산됩니다.
다만 이 할인율은 어디까지나 감정가 대비 비율입니다. 현재 사건에서 가격 판단의 중심은 “감정가보다 얼마나 내려왔는가”가 아니라, 재정비촉진구역 내 부동산의 지위와 이용·권리관계를 확인한 뒤 실제 취득가치와 비교하는 것입니다. 따라서 현재 최저가 888,311,000원만 보고 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”라고 단정할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 888,311,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,283,110원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 대구대건신용협동조합 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당 · 대구대건신용협동조합 | 264,000,000원 | 264,000,000원 |
| 3. 갑구 10번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 25,818,002원 | 13,027,890원 |
| 4. 갑구 12번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 80,066,848원 | 0원 |
| 5. 갑구 13번 가압류 · 농협은행주식회사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 14번 가압류 · 대구신용보증재단 | 67,500,004원 | 0원 |
| 7. 갑구 15번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 11,467,087원 | 0원 |
| 8. 갑구 20번 가압류 · 손명갑 | 36,500,000원 | 0원 |
| 9. 을구 11번 근저당 · 정윤서 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,125,351,941원 중 예상배당 877,027,890원, 미배당은 248,324,051원입니다. 매수인 인수액은 계산상 0원입니다. 배당 추정은 근저당권 채권최고액 등을 기준으로 하며, 등기상 2026.03.11. 을구 3번·9번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전돼 실제 배당권자와 확정 채권액은 원본 확인이 필요합니다.
④ 현황·재정비 메모 (감정평가·매각물건명세서 기준)
- 이용상태. 주된 건물은 1층 근린생활시설, 2층 주택으로 이용 중이며 별도 창고가 있습니다.
- 일괄매각. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물이 포함됩니다. 지상 이동 가능한 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
- 지층. 매각물건명세서에는 지층부분이 소재불명이라고 기재돼 있습니다. 현황과 공부의 실제 대응관계를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 입지. 대구동부초등학교 서측 근거리에 위치하고, 주변은 단독주택·근린생활시설·아파트단지·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 426.0㎡, 제2종일반주거지역, 평지·사다리형, 소로한면이며 공시지가는 1,071,000원/㎡입니다.
- 규제. 재정비촉진지구·지구단위계획구역·상대보호구역·비행안전제6구역(전술)·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 조합 사실조회 회신서 확인. 2026.07.03. 신암9재정비촉진구역 주택재개발정비사업조합의 회신서를 반드시 열람하고 매수인 지위를 확인하세요.
- 권리자 최신화. 2026.03.11. 을구 3번·9번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으므로 최신 등기와 채권계산서를 대조하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·전입·사업자등록 상태를 입찰 전에 확인하세요.
- 지층·제시외 현황. 지층부분 소재불명, 제시외 건물 포함, 이동 가능한 컨테이너 제외 사항을 현장에서 직접 대조하세요.
- 가격 판단. 현재 최저가 888,311,000원은 감정가의 70%이지만, 이 수치만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사·감정평가서·등기부와 조합 회신서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “말소형 권리보다 재개발 지위가 더 중요하다”
등기 권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2020.03.12. 근저당이 말소기준이고, 이후 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 배당 계산상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 권리 말소 여부 하나로 끝나지 않습니다. 신암9재정비촉진구역 주택재개발정비사업지구 내 부동산이고, 매수인의 지위에 관해 별도 조합 사실조회 회신서까지 지정돼 있습니다. 여기에 지층부분 소재불명과 임대관계 미상이라는 확인사항도 남습니다.
현재 최저가는 888,311,000원으로 감정가의 70%이지만, 가격 메리트는 감정가 할인율만으로 판정할 수 없습니다. 권리 자체는 말소형, 그러나 입찰 판단의 선결조건은 조합 회신서·점유·현황 확인입니다. 이 세 가지가 정리된 뒤에야 현재 최저가의 의미를 제대로 평가할 수 있습니다.
