대구지방법원 2025타경9587. 경북 칠곡군 가산면 송학리 550-6 소재 물건으로, 토지는 공장용지 1,653㎡, 감정평가상 건물 이용상태는 창고·화장실 등입니다. 토지는 계획관리지역·성장관리계획구역에 위치하고 일부가 접도구역에 저촉되며, 매각물건명세서 비고에도 “일괄매각목록2. 일부 접도구역 저촉부분 감안평가금액임”이라고 기재돼 있습니다.
권리분석의 출발점은 2021.03.16. 설정된 대경신용협동조합 근저당 채권최고액 780,000,000원입니다. 이후 한민오 근저당 212,500,000원, 임의경매개시결정과 칠곡군 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 그보다 앞선 2019.12.09. 주식회사현대렌탈케어 전세권입니다. 전세금은 30,000,000원이고 건물 전부를 범위로 하며, 등기 분석상 말소기준 이전 권리로 매수인 인수 대상으로 표시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9587 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 가산면 송학리 550-6 · 송신로 176 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 공장용지 · 창고, 화장실 등 |
| 토지 | 1,653㎡ · 평지 · 사다리형 · 소로한면 · 공시지가 254,000원/㎡ |
| 소유자 | 이창영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,085,017,500원 / 1,085,017,500원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한민오 / 185,649,315원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심
임차인 없음. 별도의 임차인 명단은 확인되지 않습니다. 다만 임차인 여부와 별개로, 등기부상 전세권자 주식회사현대렌탈케어의 선순위 전세권이 존재하므로 이 권리는 별도로 판단해야 합니다.
② 가격 판단 — 실거래보다 권리·용도 확인이 우선
이 사건은 현재 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 1,085,017,500원입니다. 동일·유사 실거래를 기준으로 한 최근 시세 수치는 제시되지 않아, 최저가가 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 공장용지와 창고 이용 부동산이고, 계획관리지역·성장관리계획구역에 속하면서 일부 접도구역 저촉이 감정가격에 반영돼 있습니다. 가격 판단은 일반 주거용 부동산보다 토지 이용제한과 실제 사업용 수요를 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,085,017,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 13,250,175원 |
| 2. 전세권 · 주식회사현대렌탈케어 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 근저당 · 대경신용협동조합 | 780,000,000원 | 780,000,000원 |
| 4. 근저당 · 한민오 | 212,500,000원 | 212,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 49,267,325원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 채권 합계 1,022,500,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여 49,267,325원이 발생하며 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 1,085,017,500원 | 1,022,500,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 868,014,000원 | 856,933,860원 | 165,566,140원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 694,411,200원 | 685,067,088원 | 337,432,912원 |
1회 유찰 시 신청채권자 배당액은 46,933,860원, 2회 유찰 시에는 0원으로 계산됩니다. 다만 각 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 설정돼 있습니다. 이 숫자는 배당 시뮬레이션의 계산 결과이고, 선순위 전세권의 등기상 인수 판정과는 별도로 원문 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 칠곡군 가산면 송학리 소재 송학사거리 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 소규모 공장·창고·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 일반 차량 접근이 가능하고 국도 주변에 위치하며, 인근에 시내버스 승강장이 있어 제반 교통사정은 대체로 무난한 편입니다.
- 이용상태. 일반철골조 판넬지붕 단층 건물로 창고·화장실 등으로 이용 중이며, 처마고는 약 7~8미터입니다.
- 토지. 공장용지 1,653㎡, 공업용 이용, 평지·사다리형·소로한면 조건입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역에 포함되고, 도로구역에 접하며 접도구역에 저촉됩니다.
- 접도구역. 매각물건명세서 비고에 “일괄매각목록2. 일부 접도구역 저촉부분 감안평가금액임”이라고 기재돼 있어 이용계획 검토가 필요합니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권. 2019.12.09. 설정된 주식회사현대렌탈케어 전세권 30,000,000원이 실제 매각으로 소멸하는지 매각물건명세서 원문과 배당요구 관계를 확인하세요.
- 배당표 0원 인수의 전제. 현재 배당 시뮬레이션은 전세금 30,000,000원을 전액 배당하고 매수인 인수 0원으로 계산합니다. 이 전제가 실제 사건 서류와 일치하는지 대조가 필요합니다.
- 가격 판단. 신건 최저가 1,085,017,500원은 감정가의 100%입니다. 실거래 시세 비교 없이 감정가만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요.
- 접도구역. 일부 저촉이 감정가격에 반영돼 있으므로 토지 이용·건축·증축 등 향후 활용계획과 충돌하는지 확인하세요.
- 사업용 환금성. 공장용지·창고 물건이므로 주거용 부동산과 매수층이 다릅니다. 실제 사용 목적과 재매각 수요를 함께 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원” 숫자보다 선순위 전세권부터 확인
이 사건은 신건 최저가 1,085,017,500원의 공장용지·창고 물건입니다. 후순위 근저당과 압류는 대부분 매각으로 정리되는 구조지만, 말소기준 2021.03.16.보다 앞선 2019.12.09. 전세권 30,000,000원이 핵심 변수입니다. 배당 시뮬레이션은 이 전세금을 전액 배당해 매수인 인수 0원으로 계산하지만, 등기 권리판정은 선순위 인수 권리로 표시합니다.
따라서 이 물건의 결론은 “신건이라 싸다”도, “인수 0원이라 깨끗하다”도 아닙니다. 먼저 전세권의 실제 소멸·배당 구조를 확인하고, 그다음 접도구역 저촉이 반영된 공장용지·창고의 활용가치와 감정가 1,085,017,500원의 적정성을 판단해야 합니다. 권리 확인 전 가격 판단을 앞세우지 않는 사건입니다.
