대구지방법원 2025타경9587. 경상북도 칠곡군 가산면 송학리 550-6 소재 물건으로, 토지는 공장용지 1,653㎡이고 감정평가상 건물은 창고·화장실로 이용 중입니다. 감정가는 1,085,017,500원, 1회 유찰 뒤 현재 최저매각가는 759,512,000원입니다. 숫자만 보면 70%까지 내려온 모습이지만 권리관계에는 먼저 확인할 부분이 있습니다. 2019.12.09 설정된 전세권 30,000,000원이 2021.03.16 말소기준 근저당보다 앞서기 때문입니다.
말소기준권리는 2021.03.16 설정된 대경신용협동조합 근저당권 780,000,000원입니다. 이보다 뒤에 들어온 한민오 근저당 212,500,000원, 칠곡군 압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 주식회사현대렌탈케어의 전세권은 말소기준보다 먼저 설정되어 있어 후순위 권리처럼 자동 소멸한다고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9587 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 가산면 송학리 550-6 · 경상북도 칠곡군 가산면 송신로 176 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 감정평가상 창고, 화장실 등 |
| 토지 | 공장용지 · 1,653㎡ · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 이창영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,085,017,500원 / 759,512,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 185,649,315원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2019년 전세권
2015.06.29 칠곡농업협동조합 근저당 684,000,000원이 설정됐지만 2021.03.16 해지로 말소되었습니다. 그 사이인 2019.12.09 주식회사현대렌탈케어가 건물 전부를 범위로 하는 전세금 30,000,000원 전세권을 설정했습니다. 이어 같은 날 기존 근저당 말소 후 대경신용협동조합 근저당 780,000,000원이 새로 설정됐고, 이것이 현재 말소기준권리입니다.
② 가격 — 감정가 70%지만 시세 판단 자료는 없다
현재 최저매각가는 759,512,000원으로 감정가 1,085,017,500원의 70%입니다. 2회 유찰 시 531,658,399원, 3회 유찰 시 372,160,879원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 다만 이 물건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 759,512,000원 | 272,983,120원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 531,658,399원 | 498,558,185원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 372,160,879원 | 656,349,373원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 후순위 채권의 미배당액은 272,983,120원에서 498,558,185원, 656,349,373원으로 커집니다. 이는 채권자 배당의 문제이며, 그 자체가 매수인의 인수액을 의미하지는 않습니다. 매수인이 직접 봐야 할 별도 핵심은 말소기준권리보다 앞선 전세권입니다.
③ 예상배당표 (매각가 759,512,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,995,120원 |
| 전세권 · 주식회사현대렌탈케어 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 근저당 · 대경신용협동조합 | 780,000,000원 | 719,516,880원 |
| 근저당 · 한민오 | 212,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당 기준 총 채권액 1,022,500,000원 중 749,516,880원이 배당되고, 272,983,120원이 미배당됩니다. 집행비용은 9,995,120원입니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상북도 칠곡군 가산면 송학리 소재 송학사거리 남동측 근거리에 위치하며, 부근은 소규모 공장·창고·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 일반 차량 접근이 가능하고 국도 주변에 위치하며, 인근에 시내버스 승강장이 있어 제반 교통사정은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 일반철골조 판넬지붕 단층이며 처마고 약 7~8미터, 샌드위치판넬 벽체·칼라하드너 바닥·새시창호입니다. 위생 및 급배수설비가 되어 있습니다.
- 토지. 공장용지 1,653㎡, 공업용, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 254,000원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역이 포함되고, 도로구역에 접하며 접도구역에 저촉됩니다.
- 평가 유의. 일부 접도구역 저촉부분을 감안한 평가금액이며 일괄매각입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 원문 대조. 2019.12.09 설정된 주식회사현대렌탈케어 전세권 30,000,000원의 실제 소멸·인수 여부를 매각물건명세서에서 최우선으로 확인해야 합니다.
- 실질 취득부담 계산. 인수 조건이면 현재 최저가 759,512,000원에 전세금 30,000,000원을 더한 789,512,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 시세 별도 확인. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 주변 공장·창고·공장용지 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 접도구역 확인. 일부 접도구역 저촉이 감정가에 반영되어 있으므로 실제 이용·증축·개발계획에 미치는 영향을 관련 원문과 현장에서 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각목록의 토지·건물 포함 범위를 매각물건명세서와 현장에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 선순위 전세권이 먼저다
이 물건은 감정가 1,085,017,500원에서 1회 유찰돼 759,512,000원까지 내려왔습니다. 하지만 현재 판단의 출발점은 “70%까지 떨어졌다”가 아니라, “말소기준보다 앞선 30,000,000원 전세권이 실제로 어떻게 처리되는가”입니다. 등기 권리분석대로 인수된다면 실질 취득부담은 789,512,000원입니다. 반면 예상배당에서는 해당 전세권을 전액 배당하는 가정이 있어 매각조건 원문 확인이 필수입니다. 또한 비교 실거래가 없어 현재 가격을 시세보다 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 권리 확인이 먼저이고, 가격 평가는 그 다음입니다.
