대구지방법원 2025타경9601. 소유자는 참준글로벌주식회사이고, 본건은 대구 북구 연경동 더원플라자의 근린시설입니다. 감정 이용상태는 기호 1~4가 소매점, 기호 5~10이 공용주차장입니다. 말소기준권리는 2024.04.22 설정된 의성농업협동조합 근저당권이고 채권최고액은 240,000,000원입니다. 이어 2024.04.29 같은 의성농업협동조합의 2,280,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이후 기술보증기금·대구신용보증재단·메리츠캐피탈· 중소기업은행·주식회사 타워엠씨·소상공인시장진흥공단의 가압류와 북구·국의 압류, 경매개시결정이 이어집니다. 등기상 이들 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 사건은 등기 순위만 보면 끝나는 물건이 아닙니다. 임차·점유 신고가 5건이고, 그중 박현미·주식회사 다미집성방·김두현·조은철은 신고일이 모두 말소기준권리보다 뒤라 대항력이 없는 것으로 정리되어 있습니다. 반면 성방은 신고일과 보증금이 미상입니다. 따라서 이 점유자는 ‘대항력 없음’으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 두고 입찰 전 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸

과거 주식회사대구은행의 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐고, 포항서부신용협동조합의 2,470,000,000원 근저당권도 2024.04.29 해지로 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2024.04.22 의성농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 2,280,000,000원 근저당권과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인·점유관계 — 실제 신고 5명, 1명은 판정 미상

보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 보증금을 합산할 문제는 없습니다. 실제 임차·점유 신고는 5명입니다. 박현미·주식회사 다미집성방·김두현·조은철의 신고일은 모두 2024.04.22 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없다고 정리되어 있습니다. 조은철의 보증금은 300,000,000원으로 가장 크지만 신고일이 2024.06.21이라 말소기준권리보다 후순위입니다.

③ 예상배당표 (매각가 3,135,000,000원 가정)

현재 회차 3,135,000,000원 가정에서는 집행비용 33,750,000원을 제외한 뒤 배당 대상 채권 3,081,237,464원이 전액 배당되고 소유자 잔여 20,012,536원이 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

회차별 자금 구조 — 유찰될수록 채권 미배당이 커진다

신건에서는 전체 배당 대상 채권이 충족되지만 1회 유찰부터 일부 채권이 미배당으로 남습니다. 2회 유찰 시에는 신청채권자 청구액 2,351,096,158원도 충족되지 않는 시나리오입니다. 다만 이 미배당은 후순위 채권자의 배당 부족을 뜻하는 것이며, 그 자체가 곧바로 매수인 인수액으로 바뀌는 것은 아닙니다. 각 시나리오에서 계산된 매수인 인수액은 모두 0원입니다.

④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 북구 연경동 소재 대구연경초등학교 남동측 인근으로, 주변은 아파트단지·다가구주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 대중교통 이용 등 제반 교통상황은 보통입니다.
• 이용상태. 기호1~4는 소매점, 기호5~10은 공용주차장으로 이용 중입니다.
• 구조. 일반철골구조 판넬지붕 6층건으로 외벽은 외장판넬·치장석 붙임·몰탈위 페인팅 등, 창호는 새시창입니다.
• 도로. 건물 북측·남측·동측으로 왕복2차선 포장도로에 접합니다.
• 토지. 토지면적 1,932.0㎡, 지목 주차장, 토지이용상황 상업용, 평지·세로장방·중로각지이며 공시지가는 2,103,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 근린상업지역·도시지역·제1종지구단위계획구역이며 공공주택지구·가축사육제한구역·주차장에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
• 현황 차이. 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
• 경계 이용. 기호3·기호4는 공부상 별개의 구분건물이지만 조사일 현재 경계 구분 없이 일체로 이용되고 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 성방의 점유 시점 확인. 신고일이 미상이라 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 점유 개시일과 계약관계를 확인해야 합니다.
• 성방의 보증금 확인. 보증금이 미상이므로 현재 계산상 인수 0원을 그대로 확정값으로 받아들이지 말고 실제 계약 내용을 대조해야 합니다.
• 101~104호 점유관계 대조. 박현미·주식회사 다미집성방·김두현은 101호 관련, 조은철은 102호·103호·104호로 기재돼 있습니다.
• 일괄매각 범위 확인. 기호1~4 구분건물과 기호5~10 주차장 부분 지분, 지분 3/90의 포함 범위를 매각목록과 현황에서 다시 확인해야 합니다.
• 기호3·4 경계 확인. 공부상 별개지만 현황상 경계 없이 일체 이용 중이므로 인도·사용 과정에서 실제 공간 구획을 확인해야 합니다.
• 후순위 등기 소멸 확인. 2024.04.22 의성농업협동조합 근저당권 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
• 현재 가격의 시세 메리트 단정 금지. 근린시설 일괄매각 특성상 감정가나 유찰가만으로 주변 시세 대비 저가라고 판단하지 않아야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 매각 범위와 점유관계를 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “등기상 0원 인수”와 “확인할 것 없음”은 다르다

이 사건의 등기 구조 자체는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2024.04.22 의성농업협동조합 근저당권이고, 그 이후의 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다.

그러나 실제 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 임차·점유 신고가 5건이고, 그중 성방은 신고일과 보증금이 미상입니다. 따라서 대항력을 부정할 수 없으며, ‘대항력 가능·미상’으로 남겨야 합니다. 더구나 101~104호 소매점과 공용주차장이 일괄매각되고, 일부 별도 구분건물이 현황상 경계 없이 일체로 사용됩니다. 등기부는 소멸형이지만, 점유·매각범위 확인 난도가 높은 근린시설이라는 것이 이 사건의 핵심입니다.

결론은 등기상 인수는 0원, 점유 리스크는 확인 전까지 0원이 아니다입니다. 현재 감정가 3,135,000,000원에서 가격 메리트를 단정할 근거도 없으므로, 입찰 판단의 우선순위는 가격 할인율보다 성방의 권리관계와 일괄매각 범위의 현장 대조에 두는 편이 타당합니다.