대구지방법원 2025타경9601. 대구 북구 연경동 더원플라자에서 진행되는 근린시설 경매입니다. 감정평가상 1층 101호부터 104호까지는 소매점으로 이용되고, 별도로 공용주차장이 평가대상에 포함됩니다. 표기상 대표 주소는 101호이지만 101호만 독립적으로 낙찰받는 구조로 해석해서는 안 됩니다. 일괄매각 범위와 각 구분건물에 포함된 주차장 지분을 함께 살펴야 합니다.
소유자는 참준글로벌주식회사입니다. 2023년 11월 소유권을 취득했고, 2024년 의성농업협동조합의 근저당이 설정됐습니다. 이후 여러 금융기관·보증기관 등의 가압류와 세금 관련 압류가 이어져 임의경매에 이르렀습니다. 등기상 권리의 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 임차인·점유자 조사와 실제 영업공간의 사용관계는 단순하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9601 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 연경동 955 더원플라자 주1동 1층 101호 도로명주소: 대구광역시 북구 연경중앙로3길 7 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설(소매점) 및 공용주차장 관련 지분 · 일괄매각 |
| 이용상태 | 101~104호: 소매점 5~10 목록: 공용주차장 |
| 건물구조 | 일반철골구조 판넬지붕 6층 건물 중 1층 101~104호 및 공용주차장 |
| 소유자 | 참준글로벌주식회사 (2023.11.09 소유권이전) |
| 감정가 | 3,135,000,000원 |
| 최저매각가 | 1,536,150,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 | 의성농업협동조합 |
| 경매 청구액 | 2,351,096,158원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 등기 확인 기준 | 2026.08.24 발급 등기사항전부증명서 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024년 의성농협 근저당
핵심은 2024.04.22 접수된 을구 6번 의성농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 240,000,000원이며, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2024.04.29 같은 금융기관이 설정한 채권최고액 2,280,000,000원의 을구 8번 근저당도 매각으로 소멸합니다.
과거 대구은행의 근저당권들과 포항서부신용협동조합 근저당은 이미 등기부상 말소되었습니다. 기술보증기금·대구신용보증재단·메리츠캐피탈·중소기업은행·타워엠씨·소상공인시장진흥공단의 가압류와 북구·국의 압류도 모두 말소기준 이후에 등기되었습니다.
② 임차인·점유자 분석 — 가장 중요한 확인 구간
현황조사 및 매각물건명세서상 임차·점유 명의 5건이 확인됩니다. 이 중 4건은 기재된 신고일이 말소기준인 2024.04.22 이후이고 대항력 없음으로 조사되어 있습니다. 그러나 성방은 전입일·보증금·점유 부분이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 명의 간 중복 가능성과 실제 점유관계도 확인이 필요합니다.
| 성명 / 점유부분 | 신고일 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박현미 더원플라자 1층 101호 |
2024.07.02 | 30,000,000원 500,000원/월 |
없음 말소기준 이후 신고 |
미확인 확정일자 미상 |
인수 없음 판단 후순위 신고 기준 |
| 주식회사 다미집성방 더원플라자 1층 101호 |
2024.10.07 | 보증금 미상 400,000원/월 |
없음 말소기준 이후 신고 |
미확인 보증금·확정일자 미상 |
추가 확인 실제 임대차·사업자등록 확인 |
| 김두현 더원플라자 1층 101호 |
2024.07.19 | 5,000,000원 300,000원/월 |
없음 말소기준 이후 신고 |
미확인 확정일자 미상 |
인수 없음 판단 후순위 신고 기준 |
| 조은철 102·103·104호 / 주거 |
2024.06.21 | 300,000,000원 2,000,000원/월 |
없음 말소기준 이후 신고 |
미확인 확정일자 미상 |
인수 없음 판단 후순위 신고 기준 |
| 성방 점유 부분 미상 / 주거 |
미상 | 보증금 미상 월차임 미상 |
가능·미상 | 미확인 | 인수 위험 미확정 |
대항력·우선변제·승계 표시는 제공된 조사 내용에 따른 잠정 분류입니다. 확정일자, 실제 점유 개시, 사업자등록, 임대차계약 및 배당요구 여부가 모두 검증된 판단은 아닙니다.
또한 조은철은 102~104호의 주거 사용과 보증금 300,000,000원이 기재되어 있습니다. 감정평가상 소매점으로 조사된 공간에 주거 점유가 병존하므로, 실제 사용 상태와 점유 범위의 일치 여부를 확인할 필요가 있습니다. 명의가 유사한 다미집성방과 성방의 동일성 여부도 현재로서는 단정할 수 없습니다.
③ 가격 분석 — 2회 유찰, 감정가의 49%
감정가 3,135,000,000원에서 두 차례 유찰된 현재 최저가는 1,536,150,000원입니다. 가격이 감정가의 49% 수준까지 하락했다는 점은 분명하지만, 이 비율만으로 시세 대비 할인된 물건이라고 결론 내릴 수는 없습니다.
비교 가능한 근린시설 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않은 상황입니다. 특히 이 물건은 소매점 여러 호실과 공용주차장 관련 지분이 결합된 일괄매각이므로, 단일 상가의 면적당 가격만으로 가치를 판단하기도 어렵습니다. 감정가 대비 할인과 실제 시장가격 대비 할인은 다릅니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 예상 미배당액 | 매수인 인수(추정) |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 49% | 1,536,150,000원 | 1,562,848,964원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 약 34% | 1,075,305,000원 | 2,019,085,514원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 약 24% | 752,713,500원 | 2,338,451,099원 | 0원 |
추가 유찰 회차는 가격·배당 시나리오이며, 실제 유찰이나 해당 가격의 매각을 보장하지 않습니다. 미배당액은 채권자에게 배당되지 않는 금액으로, 매수인 인수액과 동일하지 않습니다. 인수액 0원은 현재 확인된 권리를 토대로 한 추정입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,536,150,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 17,761,500원 |
| 1. 을구 6번 근저당 · 의성농업협동조합 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당 · 의성농업협동조합 | 2,280,000,000원 | 1,278,388,500원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 대구신용보증재단 | 45,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 메리츠캐피탈주식회사 | 46,065,955원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 102,447,633원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 타워엠씨 | 6,913,520원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 60,810,356원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 17,761,500원을 제외한 1,518,388,500원이 근저당권자에게 배당되는 시뮬레이션입니다. 을구 6번 근저당은 전액 배당되지만 을구 8번 근저당은 일부만 배당됩니다. 이후 가압류 채권자에게 배당될 금액과 소유자 잔여금은 없습니다.
채권자 청구액 합계는 3,081,237,464원, 예상 배당액 합계는 1,518,388,500원, 미배당액은 1,562,848,964원입니다. 이러한 채권자 미배당액은 말소되는 권리에 관한 것으로, 곧바로 매수인이 인수하는 채무가 되지는 않습니다.
채권최고액 및 청구금액을 기준으로 한 배당 추정이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 채권 잔액, 조세채권의 우선순위, 배당요구 및 임차인 권리에 따라 배당액과 순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 북구 연경동의 대구연경초등학교 남동측 인근입니다. 주변에는 아파트단지·다가구주택·근린생활시설 등이 형성되어 있습니다. 주거 배후수요와 연계될 수 있는 입지이지만 실제 점포 수요와 매출 수준은 별도 확인이 필요합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 대중교통 이용 등 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가되었습니다. 건물 북측·남측·동측은 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 용도. 감정평가상 101~104호는 소매점이고 5~10번 목록은 공용주차장입니다. 건물에는 위생·소화·화재탐지·승강기·주차장 관련 설비가 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 근린상업지역·도시지역·제1종지구단위계획구역에 해당하며 공공주택지구에 포함됩니다. 상대보호구역에 저촉되고, 중로2류에 접합니다. 토지면적은 1,932㎡, 공시지가는 2,103,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 3·4번 구분건물은 조사 당시 경계 없이 일체로 사용되고 있어 실제 구획과 독립적 이용 가능성을 별도 검증해야 합니다.
- 환금성. 근린시설은 주거용 아파트와 달리 임차수요·상권·공실·영업수익 및 매각 단위에 따라 유동성이 크게 달라질 수 있습니다. 이 사건의 정확한 시장가격과 환금성은 현재 자료만으로 확정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 목록 대조. 101~104호 및 주차장 5~10번 목록, 포함된 3/90 지분과 각 구분건물의 권리 범위를 매각물건명세서·감정평가서·등기부에서 대조하세요. 대표 주소와 등기상 동 표기의 차이도 확인해야 합니다.
- 성방의 대항력. 실제 점유 부분, 신고일, 임대차계약일, 보증금, 점유 개시 시점, 배당요구 여부를 확인하여 매수인 인수 가능성을 재판단해야 합니다.
- 상가 임차관계. 박현미·주식회사 다미집성방·김두현의 101호 관련 중복 기재를 확인하고, 사업자등록·인도·확정일자·계약 내용을 통해 상가임대차 대항요건과 우선변제 가능성을 검토하세요.
- 102~104호 점유. 조은철의 주거 사용 신고와 감정평가상 소매점 이용 상태가 일치하는지, 실제 점유 구획과 명도 대상 범위가 어떻게 구성되어 있는지 확인하세요.
- 가격 검증. 일괄매각 범위와 유사한 근린시설의 최근 거래, 인근 임대료·공실·수익률을 조사하고 감정가가 아닌 현재 시장가치와 비교하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 1,536,150,000원, 추가 유찰 가정 시 1,075,305,000원 및 752,713,500원을 각각 검토하되, 시세 확인 전에는 어느 가격도 저가 매수라고 단정하지 마세요.
- 조세·관리비. 국·북구의 압류가 있으므로 관련 조세채권의 배당 우선순위를 확인하고, 별도의 관리비 체납과 공용부분 부담 여부를 확인하세요.
- 원본·현장 재확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 현장 상태를 재확인하고 필요한 경우 법률전문가의 검토를 받으세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 것은 점유와 매각 범위
대구 더원플라자는 감정가 3,135,000,000원에서 최저가 1,536,150,000원까지 내려온 2회 유찰 근린시설입니다. 의성농업협동조합 근저당을 말소기준으로 후순위 등기 권리가 소멸하고, 현재 배당 추정상 매수인 인수액은 0원입니다. 이 부분만 보면 경매 권리관계가 정리되는 물건입니다.
그러나 여기서 판단을 끝내면 위험합니다. 성방의 대항력과 보증금이 미상이고, 101호에는 여러 명의가 기재되어 있으며, 102~104호는 감정평가상 소매점인데 주거 점유가 조사되었습니다. 여기에 공용주차장 지분을 포함한 일괄매각과 실제 구분 없는 호실 이용 상태까지 겹쳐 있습니다.
현재 가격이 감정가의 49%라는 사실은 분명하지만, 비교 가능한 실제 시세가 확인되지 않았으므로 가격이 저렴하다거나 투자수익성이 높다고 판단할 근거는 부족합니다. 미상 점유자의 인수 가능성, 일괄매각 범위, 실질 임대수익과 시장가격을 검증하기 전까지는 보수적으로 접근해야 합니다.
결론은 ‘등기상 소멸 구조는 양호하지만, 점유·매각 범위·시장가격은 확인이 필요하다’입니다. 권리 검토를 마쳤다는 것과 입찰해도 되는 가격이라는 것은 서로 다른 판단입니다.
