대구지방법원 2025타경9614. 경상북도 경산시 와촌면 시천리 10, 도로명주소 상암길 77에 있는 근린생활시설과 토지의 경매입니다. 토지는 174.0㎡이며, 건물은 목조 아스팔트슁글지붕 단층 구조입니다. 감정평가서에 기재된 이용상태는 근린생활시설(현재 공실)입니다. 아파트처럼 동일 평형 실거래를 간단히 비교하기 어려운 물건인 만큼, 건물의 활용 가능성과 토지 가치, 매각 후 재판매 가능성을 별도로 살펴야 합니다.
이 사건의 특징은 채무 규모와 매각가격의 차이입니다. 경매 신청 청구액은 170,219,178원인데, 현재 최저매각가는 61,028,000원입니다. 등기상 가압류 청구금액 가운데 파주중앙새마을금고 관련 금액만 840,000,000원으로 표시돼 있습니다. 채권액이 크다고 그 금액을 낙찰자가 그대로 인수하는 것은 아닙니다. 배당되지 못하는 채권과 매수인이 승계하는 권리는 구별해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9614 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 와촌면 시천리 10 |
| 도로명주소 | 경상북도 경산시 와촌면 상암길 77 |
| 물건종류 / 용도 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설(현재 공실) |
| 토지 | 174.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 |
| 건물 | 목조 아스팔트슁글지붕 단층건 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 서진영 (2011.10.07. 협의분할에 의한 상속으로 소유권이전) |
| 감정가 | 124,549,000원 |
| 최저매각가 | 61,028,000원 (2회 유찰 · 감정가의 약 49%) |
| 신청채권자 | 양주새마을금고 |
| 경매 청구액 | 170,219,178원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 등기부 확인일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준
이 사건은 근저당권이 아닌 가압류가 말소기준권리입니다. 갑구 4번 한국씨티은행 가압류가 2023.09.07. 접수됐으며, 그 이후의 가압류와 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 이미 말소된 등기는 별도로 구분했습니다.
갑구 8번의 840,000,000원 가압류는 파주중앙새마을금고를 포함한 여러 새마을금고의 청구금액으로 기재돼 있습니다. 이후 양주새마을금고가 해당 가압류의 본압류 이행에 따른 강제경매를 신청했습니다. 따라서 8번 가압류와 경매개시결정의 채권관계를 독립된 채권으로 중복 합산하지 않도록 주의해야 합니다.
임차인 조사상 별도로 기재된 임차인은 없습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 현재 확인 가능한 자료만으로 대항력 있는 임차인의 존재를 완전히 배제할 수는 없습니다. 공실 여부와 실제 점유자, 사업자등록 여부, 보증금 관계는 입찰 전 현장조사 및 원본 문서 확인이 필요합니다.
② 가격 분석 — 감정가의 49%, 그렇지만 시세 할인은 미확인
감정가 124,549,000원에서 두 차례 유찰된 결과 현재 최저매각가는 61,028,000원입니다. 감정가 대비 약 49% 수준이라는 점은 분명하지만, 실제 시장가격이 감정가만큼 형성돼 있다는 뜻은 아닙니다. 특히 근린생활시설과 토지가 함께 매각되는 물건은 건축물 상태와 용도, 토지의 활용성에 따라 거래가격이 달라집니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 124,549,000원 | 100% | 감정평가 기준 |
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 61,028,000원 | 49% | 현재 최저매각가 |
| 3회 유찰 시 | 42,719,600원 | 34% | 추가 유찰 가정 |
| 4회 유찰 시 | 29,903,719원 | 24% | 추가 유찰 가정 |
향후 회차의 매각가격은 유찰을 가정한 시나리오이며, 실제 매각 일정과 최저매각가격은 법원 공고를 확인해야 합니다.
이 물건은 감정평가 당시 현재 공실로 기재돼 있으며, 주변은 농경지·중소규모 공장·각종 근린생활시설·단독주택이 혼재한 지역입니다. 도심 아파트처럼 매수 수요를 표준화하기 어려워 유찰에 따른 가격 하락이 곧바로 높은 투자수익을 의미하지는 않습니다. 실제 영업용 수요와 임대 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 61,028,000원 가정)
최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 우선 공제하고 한국씨티은행 가압류 채권에 50,871,584원, 파주중앙새마을금고 관련 가압류 채권에 8,657,912원을 배당하는 계산입니다. 양주새마을금고의 경매 신청 청구액은 별도로 확인되지만, 이 시뮬레이션에서 해당 항목의 배당액은 0원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,498,504원 |
| 1. 갑구 4번 · 한국씨티은행 가압류 | 50,871,584원 | 50,871,584원 |
| 2. 갑구 8번 · 파주중앙새마을금고 관련 가압류 | 840,000,000원 | 8,657,912원 |
| 3. 갑구 11번 · 양주새마을금고 경매개시결정 | 별도 채권액 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 배당 시뮬레이션 요약 | 금액 |
|---|---|
| 산정 채권 총액 | 890,871,584원 |
| 채권자 예상배당 총액 | 59,529,496원 |
| 미배당 채권액 | 831,342,088원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 매수인 산정 인수액 | 0원 |
예상배당은 단순 추정입니다. 가압류 채권 사이의 실제 배당관계, 채권의 확정 여부, 조세채권의 법정기일 및 우선순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 미배당 채권액은 매수인 인수금액과 동일한 개념이 아닙니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 경산시 와촌면 시천리 소재 상암교 서측 인근입니다. 주위는 농경지, 중소규모 공장, 근린생활시설과 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 용이하며, 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 토지는 소로 한 면에 접합니다.
- 토지. 면적 174.0㎡, 지목은 대이며 계획관리지역에 속합니다. 평지의 부정형 토지로 기재돼 있고, 토지이용상황은 전으로 표시돼 있습니다. 실제 현황과 이용 가능 범위의 확인이 필요합니다.
- 공시지가. 토지의 공시지가 자료는 149,000원/㎡입니다. 공시지가는 거래 시세나 이 물건 전체의 감정가를 대신하는 가격이 아니므로 단순한 시세 비교에 사용해서는 안 됩니다.
- 건물 구조. 목조 아스팔트슁글지붕 단층건이며, 외벽은 목재 합판, 내벽은 벽지 등 인테리어 마감, 바닥은 타일 마감, 창호는 새시창입니다. 급배수 및 위생설비가 설치돼 있습니다.
- 이용상태. 근린생활시설이며 감정평가 당시 공실로 기재돼 있습니다. 임대관계는 미상입니다. 현장 점유와 내부 관리상태를 다시 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역에 포함되며 가축사육제한구역 규제가 기재돼 있습니다. 도로구역에 접하는 것으로 표시돼 있어 경계와 건축 가능 범위를 확인할 필요가 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가 요항표에는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다. 다만 매각조건에 제시외 건물이 포함되므로 현황과 감정평가 대상 범위를 별도로 대조해야 합니다.
- 환금성. 농경지와 공장, 근린시설이 혼재한 입지의 소규모 근린시설입니다. 주거용 아파트와 달리 거래 비교가 제한적일 수 있어 매수자 수요, 임차 수요 및 재매각 기간을 보수적으로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 감정가의 49%라는 이유만으로 저렴하다고 판단하지 마세요. 와촌면 인근 토지 및 근린생활시설의 실제 거래가격을 조사하고, 건물 가치와 토지 가치를 구분해 검토해야 합니다.
- 점유·임대 확인. 감정평가 당시 공실로 기재됐으나 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 사업자등록, 임대차계약, 보증금과 대항력 여부를 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2023.09.07. 한국씨티은행 가압류를 기준으로 등기상 권리관계를 다시 검토하세요. 압류·가압류 및 경매개시결정의 말소 범위는 최신 등기사항과 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
- 세금·배당 검증. 서초세무서장과 강남세무서장의 압류를 확인하고, 조세채권의 법정기일·당해세·배당요구 여부를 확인해야 합니다. 단순 배당표의 예상액을 확정 배당액으로 보지 마세요.
- 신청채권자 배당. 양주새마을금고의 청구액은 170,219,178원이며, 현재 시뮬레이션의 신청채권자 배당액은 0원입니다. 갑구 8번 가압류의 본압류 이행 관계와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 조사. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치와 면적, 적법성 및 활용 가능 여부를 확인하세요. 건축물대장·지적도·현황측량 자료와의 대조가 필요합니다.
- 토지 규제. 계획관리지역과 성장관리계획구역 관련 행위 제한, 가축사육제한구역 및 도로구역 접함 사항을 확인하고 향후 이용·증축·용도변경 가능성을 검토해야 합니다.
- 건물 상태. 목조 단층건으로, 목재 부식과 누수, 지붕 상태, 급배수설비 및 내부 인테리어 상태를 현장에서 확인해야 합니다. 공실 기간에 따른 유지관리 상태도 점검하세요.
- 환금성 판단. 매수 후 직접 사용, 임대 또는 재매각 중 어느 방식으로 투자금을 회수할 것인지 구체화해야 합니다. 주변 실제 수요를 확인하기 전에는 예상 임대수익이나 매각차익을 단정하지 마세요.
- 최신 원본 확인. 매각기일 2026.10.30. 입찰 전 사건 진행상태와 최저매각가격, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서, 건축물대장 및 토지이용계획을 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가가 곧 49% 할인은 아니다”
경산 와촌면 시천리의 이 근린생활시설은 감정가 124,549,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가가 61,028,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 가격이 크게 낮아진 물건입니다. 권리 측면에서도 2023.09.07. 가압류를 말소기준으로 후순위 등기가 정리되는 구조이며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 최근 실거래 기준이 확인되지 않는다는 점과 근린생활시설 특유의 이용·임대·재매각 불확실성은 가격을 평가할 때 중요한 제약입니다. 현재 공실로 기재됐지만 임대관계는 미상이고, 일괄매각에 제시외 건물도 포함됩니다. 두 차례 유찰됐다는 사실은 가격 매력이 높아졌을 가능성과 동시에, 실제 수요와 감정가격을 재검토해야 한다는 신호로 읽어야 합니다.
채권자 미배당액 831,342,088원은 매수인에게 그대로 넘어가는 금액이 아니지만, 조세채권의 우선순위와 배당관계는 실제 서류로 확인해야 합니다. 권리상 산정 인수액은 0원, 가격 메리트는 미확인. 이 물건은 낮아진 최저매각가 자체보다 토지·건물의 실질가치, 점유상태, 임대 가능성과 환금성을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 편이 합리적입니다.
