대구지방법원 2025타경9614. 경산시 와촌면 시천리 10의 근린시설 + 토지 경매입니다. 감정평가상 건물은 근린생활시설(현재 공실)로 이용되고 있고, 토지는 174.0㎡의 대지입니다. 이번 매각은 일괄매각이며 제시외 건물을 포함합니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 124,549,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
권리구조에서 가장 먼저 볼 것은 2023.09.07. 접수된 한국씨티은행 가압류 50,871,584원입니다. 이 권리가 말소기준으로 계산되어 있고, 그 뒤의 국세 압류, 파주중앙새마을금고 가압류, 강제경매개시결정, 추가 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9614 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 와촌면 시천리 10 · 상암길 77 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설(현재 공실) |
| 토지 | 174.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 건물 | 목조 아스팔트슁글지붕 단층 · 외벽 목재 합판마감 · 바닥 타일 등 · 새시창 |
| 소유자 | 서진영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 124,549,000원 / 124,549,000원 (신건) |
| 청구액 | 170,219,178원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 소멸
등기부에는 근저당권이 없고, 핵심은 갑구의 가압류·압류입니다. 2023.09.07. 한국씨티은행 가압류가 말소기준으로 계산되며, 2024.01.10. 서초세무서장 압류, 2024.07.24. 파주중앙새마을금고 가압류, 2025.10.29. 강제경매개시결정, 2026.02.27. 강남세무서장 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘저렴’ 판정 금지
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 124,549,000원입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 최근 가격 추세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 100%라는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 124,549,000원 | 122,005,314원 | 768,866,270원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 99,639,200원 | 97,445,694원 | 793,425,890원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 79,711,360원 | 77,876,556원 | 812,995,028원 |
유찰될수록 최저가는 99,639,200원, 79,711,360원으로 내려가지만, 이 숫자만으로 시장가치보다 저렴해진다고 단정할 수는 없습니다. 이 물건은 아파트처럼 동일 평형 실거래를 바로 대조할 자료가 없으므로 응찰가 결정 전에 근린생활시설과 토지의 별도 시세 검증이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 124,549,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,543,686원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주식회사한국씨티은행 | 50,871,584원 | 50,871,584원 |
| 갑구 8번 가압류 · 파주중앙새마을금고 | 840,000,000원 | 71,133,730원 |
| 갑구 11번 · 양주새마을금고 | - | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 890,871,584원 중 현재 회차 예상 채권자 배당은 122,005,314원, 미배당은 768,866,270원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 계산입니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경산시 와촌면 시천리 소재 상암교 서측 인근으로, 농경지·중소규모 공장·각종 근린생활시설·단독주택 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하며 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건물은 근린생활시설이며 현재 공실입니다. 급배수·위생설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 174.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 전, 평지·부정형·소로한면이며 공시지가는 149,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역 및 성장관리계획구역에 포함되고 가축사육제한구역 관련 제한이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시돼 있지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 별도 확인. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 124,549,000원만 보고 가격 메리트를 판단하지 않습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 근린생활시설이 함께 매각되고 제시외 건물도 포함되므로 현황과 감정평가서의 매각 범위를 대조합니다.
- 임대차 현황 재확인. 현재 공실로 평가됐지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 매각물건명세서를 원본으로 확인합니다.
- 세금·배당 확인. 등기부에 국세 압류가 존재하므로 당해세 등 실제 배당순위와 금액을 매각기일 전 확인합니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역 등 토지이용 제한을 실제 활용계획과 대조합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서의 최신 원본을 직접 확인합니다.
맺으며 — “인수 0원과 싼 가격은 다른 문제”
이 사건은 권리와 가격을 분리해서 보는 것이 핵심입니다. 등기상 말소기준은 2023.09.07. 한국씨티은행 가압류이고, 이후 남은 가압류·압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있으며 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격 쪽에는 비교할 최근 실거래 자료가 없습니다. 따라서 신건 최저가 124,549,000원을 두고 시세보다 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
더구나 대상은 현재 공실인 근린생활시설과 174.0㎡ 토지를 함께 매각하는 물건이고 제시외 건물도 포함됩니다. 권리 인수는 비교적 단순하지만, 적정 입찰가는 별도의 현장·시세·활용성 검증이 있어야 정할 수 있는 사건입니다.
