대구지방법원 2025타경9674. 수성구 노변동 노변대백아파트 105동 10층 1002호 아파트입니다. 현재 소유자는 최원이며, 2021년 3월 25일 거래가액 230,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 170,500,000원이 말소기준권리입니다. 이후 애큐온캐피탈 근저당, 한국캐피탈·비엔케이캐피탈 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다.
등기상 우리은행 근저당권은 2026년 3월 24일 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 이 권리 이전은 말소기준이 되는 2021년 3월 25일 근저당권에 이어지는 권리관계입니다. 임차인은 없고 배당표상 매수인 인수액도 0원이므로, 이 물건의 핵심 위험은 권리보다 현재 신건 가격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9674 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 노변동 440 노변대백아파트 105동 10층1002호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 59.97㎡ · 철근콘크리트조 경사지붕 20층 공동주택 중 10층 |
| 소유자 | 최원 · 2021.03.25 소유권이전 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 177,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 16,532,912원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
임차인 없음. 말소기준권리는 2021.03.25 설정된 우리은행 근저당권(채권최고액 170,500,000원)입니다. 2022.02.23 애큐온캐피탈 근저당권, 2025년 한국캐피탈·비엔케이캐피탈 가압류, 2025.10.31 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 따라서 배당 부족액이 발생하더라도 그 부족액 자체를 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 가격’을 봐야 한다
노변대백 동일면적 59.97㎡ 실거래 12건의 전체 평균은 182,833,333원이지만, 여기에는 2022년 250,000,000원, 220,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 6건 평균 170,500,000원과 최신 거래 170,000,000원을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.97㎡ | 12 | 170,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 18 | 164,000,000원 |
| 2026.02 | 59.97㎡ | 12 | 167,000,000원 |
| 2025.08 | 59.97㎡ | 6 | 169,000,000원 |
| 2025.07 | 59.97㎡ | 14 | 182,000,000원 |
| 2025.05 | 59.97㎡ | 15 | 171,000,000원 |
| 2024.11 | 59.97㎡ | 11 | 170,000,000원 |
| 2024.07 | 59.97㎡ | 13 | 176,000,000원 |
| 2024.05 | 59.97㎡ | 11 | 170,000,000원 |
| 2022.06 | 59.97㎡ | 6 | 250,000,000원 |
| 2022.06 | 59.97㎡ | 1 | 185,000,000원 |
| 2022.04 | 59.97㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.97㎡ | 6건 | 170,500,000원 |
현재 최저가 177,000,000원은 최근 12개월 평균보다 6,500,000원 높고, 최신 거래 170,000,000원보다 7,000,000원 높습니다. 최근 12개월 평균 대비 비율은 103.8%입니다. 더구나 최근 거래군은 이전 거래군보다 12.6% 낮은 수준이어서 하락 추세도 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 177,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,278,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 170,500,000원 | 170,500,000원 |
| 3. 을구 10번 근저당권 · 주식회사애큐온캐피탈 | 24,000,000원 | 3,222,000원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 31,510,979원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 6,231,705원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 총 채권액 232,242,684원 중 173,722,000원이 배당되고 58,520,684원의 미배당이 발생합니다. 애큐온캐피탈의 경매 청구금액은 16,532,912원이며, 현재 회차 예상배당은 3,222,000원으로 전액 충족되지 않습니다. 다만 이 미배당은 매수인 인수액으로 전환되지 않으며, 매수인 인수는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 177,000,000원 | 173,722,000원 | 58,520,684원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 141,600,000원 | 138,817,600원 | 93,425,084원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 113,280,000원 | 110,894,080원 | 121,348,604원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구농업마이스터 고등학교 서측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·단독주택·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통을 포함한 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사지붕 20층 공동주택 중 10층으로, 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 부정형 토지이며 대체로 평탄하고 아파트부지로 이용 중입니다. 북측 및 동측으로 왕복 3차선 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역이 포함되고, 중로1류에 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지·거래. 노변대백은 432세대, 사용승인일은 1999.08.30입니다. 동일면적 최근 거래는 이어지고 있으나 최근 12개월 평균이 이전 거래군보다 12.6% 낮습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 응찰가 점검. 현재 177,000,000원은 최근 12개월 평균 170,500,000원과 최신 거래 170,000,000원보다 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -12.6% 낮아 전체 평균 182,833,333원을 기준으로 가격 메리트를 판단하지 않는 것이 중요합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2021.03.25 우리은행 근저당권이 2026.03.24 한국주택금융공사로 이전된 등기 흐름을 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 임대관계 현장 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계는 매각기일 전 현황조사 및 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 물건은 임차인 없음·매수인 인수 0원으로 권리분석 자체는 단순하고 안전한 편입니다. 말소기준 이후 근저당·가압류·경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 하지만 현재 실질취득가 177,000,000원은 최근 12개월 평균 170,500,000원의 103.8%이며, 최신 거래 170,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세가 -12.6%라는 점까지 감안하면, 전체 평균보다 낮다는 이유만으로 가격 매력이 있다고 볼 수 없습니다. 권리는 깨끗하지만 신건 가격에는 프리미엄이 붙어 있는 물건입니다.
