대구지방법원 2025타경9710. 대구 남구 대명동 371-19 제1호, 도로명주소는 자유샛길 21-6인 연립/다세대 + 토지 물건입니다. 감정가는 219,401,660원, 현재 최저매각가는 107,506,000원으로 감정가의 49.0%까지 떨어졌고 2회 유찰을 거쳤습니다. 그러나 이 물건은 단순히 “감정가 대비 반값”만 보고 접근하면 안 됩니다. 2018.01.22. 설정된 주식회사대구은행 근저당이 말소기준권리이고 그 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정·가처분은 매각으로 소멸하는 구조지만, 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인 1명이 있기 때문입니다.

최춘숙은 2014.08.19. 전입한 것으로 조사됐고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 대항력을 무조건 확정된 것으로 단정하기보다는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 특히 보증금이 최저매각가보다 크다면, 낙찰가가 낮아져도 매수인이 부담하는 미배당 보증금이 늘어 낙찰가 + 인수 보증금이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 이 사건에서 가장 먼저 확인해야 할 숫자는 최저가가 아니라 바로 그 임차보증금입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸하지만, 임차인이 핵심

말소기준권리는 2018.01.22. 을구 7번 근저당권·주식회사대구은행입니다. 채권최고액은 28,750,000원이고, 이후 설정된 배상희의 100,000,000원 근저당, 주식회사케이비국민카드의 5,176,196원 가압류, 하나캐피탈주식회사의 42,846,270원 가압류, 주식회사아이엠뱅크의 임의경매개시결정, 최성식의 강제경매개시결정 및 8번 근저당권에 대한 가처분은 데이터상 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다.

다만 임차인은 등기부상의 후순위 권리와 성격이 다릅니다. 최춘숙의 전입신고일은 2014.08.19.로 말소기준권리보다 빠릅니다. 따라서 보증금이 확인되지 않은 현재 상태에서는 인수위험을 0원으로 볼 수 없습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인한 뒤에야 최종 인수액을 확정할 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인이 승부처

조사된 실제 임차인은 최춘숙 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니므로 별도의 중복 합산 문제는 없습니다. 전입신고가 말소기준권리보다 선행하지만 보증금과 확정일자가 미상이므로, 현재 판단은 대항력 가능·미상입니다.

③ 가격·배당 분석 — 최저가보다 ‘실질취득가’를 보라

감정가 219,401,660원에서 현재 최저매각가 107,506,000원으로 내려와 감정가의 49.0%입니다. 2회 유찰 뒤 가격 자체는 크게 낮아졌지만, 실거래 자료가 없어 시세 대비 저렴한지 여부는 판단할 수 없습니다. 더 중요한 점은 임차보증금이 미상이라는 것입니다. 따라서 현재 최저가 107,506,000원을 그대로 취득원가로 보는 것은 위험합니다.

현재 회차에서는 집행비용 2,305,084원과 주식회사대구은행 근저당 28,750,000원이 먼저 배당되고, 배상희 근저당에는 76,450,916원이 배당되어 23,549,084원이 미배당됩니다. 후순위 가압류 두 건에는 배당이 없고, 소유자 잔여금도 0원입니다. 전체 채권자 총 청구액은 176,772,466원, 총 배당액은 105,200,916원, 미배당액은 71,571,550원입니다.

단, 위 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 임차보증금도 미상입니다. 따라서 71,571,550원의 미배당액과 매수인 인수액은 동일한 숫자가 아닙니다.

④ 주요 권리 및 예상배당표 (현재 매각가 107,506,000원 가정)

현재 회차 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 이는 임차보증금이 반영되지 않은 상태입니다. 최춘숙의 보증금이 배당되지 않는 경우에는 그 미배당분이 별도의 매수인 인수위험으로 남습니다.

⑤ 물건 특성·입지·환금성 메모

• 위치. 대구광역시 남구 대명동 소재 도시철도1호선 현충로역 남동측 인근입니다. 주위는 단독 및 다세대주택 등으로 형성된 기존주택지대로 평가됐고 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하고 대중교통시설 접근성을 고려한 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 토지. 토지면적 107.4㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·가로장방이며 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 767,200원/㎡입니다.
• 도로·규제. 도로접면은 세로한면(불)이고 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역에 해당합니다.
• 건물. 기호(2-1)은 목조와즙 평가건으로 주택 이용 중이며, 기호(2-2)는 세멘부록조 육즙 평가건으로 창고 이용 중입니다. 위생·급배수설비와 도시가스보일러 난방설비가 있습니다.
• 현황 특이사항. 일괄매각이며 제시외 건물 포함목록2입니다. 비고에는 창고건물이 공부상 면적 0.9㎡이나 실제 약 5.52㎡라고 기재되어 있어 현장 및 관련 서류 확인이 필요합니다.
• 위반·공부. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 없음으로 평가됐습니다. 임대관계는 미상으로 기재됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 보증금부터 확인. 최춘숙의 보증금이 얼마인지, 확정일자와 배당요구 여부가 무엇인지 확인하기 전에는 입찰가 상한을 확정하지 마세요.
• 실질취득가 계산. 낙찰가에 인수되는 미배당 보증금을 더해 판단해야 합니다. 보증금이 낙찰가보다 크다면 낙찰가를 낮추는 것만으로 총 취득원가가 낮아지지 않을 수 있습니다.
• 배당표 주의. 현재 배당표상 매수인 인수 0원은 임차보증금 미상 상태의 계산값입니다. 이를 권리상 안전하다는 의미로 해석하면 안 됩니다.
• 유찰 시나리오. 현재 2회 유찰 상태이며 추가 유찰 가정에서는 매각가 75,254,200원, 52,677,940원으로 내려가지만 미배당도 각각 103,272,842원, 125,442,729원으로 커집니다. 임차보증금이 크다면 추가 유찰 자체가 실질취득가 절감으로 이어지지 않을 수 있습니다.
• 현장 확인. 주택·창고 이용상태, 실제 점유자, 창고의 실제 면적과 제시외 건물 포함 여부를 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 임차인의 전입·확정일자·배당 관련 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “최저가 49% ≠ 실질취득가 49%”

이 사건은 등기부만 보면 상당히 정리된 구조입니다. 2018.01.22. 주식회사대구은행 근저당이 말소기준권리이고, 그 이후의 배상희 근저당, 가압류, 경매개시결정, 가처분은 매각으로 소멸합니다. 따라서 후순위 등기권리의 인수 문제는 크지 않습니다.

하지만 결정적인 변수는 2014.08.19. 전입한 최춘숙입니다. 보증금과 확정일자가 미상이라 현재 상태에서 대항력을 확정하거나 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 크다면 낙찰가가 내려갈수록 매수인이 인수할 미배당 보증금이 커질 수 있어 실질취득가는 최저가보다 훨씬 중요한 판단 기준이 됩니다.

결론적으로 이 물건은 가격은 감정가의 49.0%까지 내려왔지만, 권리분석의 핵심이 임차보증금 확인으로 이동한 사건입니다. 실거래 자료가 없어 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거도 없습니다. 보증금·확정일자·배당요구 및 실제 점유를 확인하기 전에는 입찰을 확정하지 않는 것이 안전합니다.