대구지방법원 2025타경9710. 대구광역시 남구 대명동 371-19의 연립/다세대 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 기호(2-1)는 주택, 기호(2-2)는 창고로 이용 중이며, 제시외 건물이 포함됩니다. 창고는 공부상 면적이 0.9㎡이나 실제는 약 5.52㎡로 조사됐습니다. 토지면적은 107.4㎡이고 현재 소유자는 문연태입니다.
등기상 핵심은 비교적 선명합니다. 2018.01.22 설정된 주식회사대구은행의 채권최고액 28,750,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 뒤이어 설정된 배상희의 근저당권 100,000,000원, 주식회사케이비국민카드 가압류 5,176,196원, 하나캐피탈주식회사 가압류 42,846,270원과 경매개시결정·가처분은 모두 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기 뒤가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9710 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 남구 대명동 371-19 제1호 · 대구광역시 남구 자유샛길 21-6 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 및 창고로 이용 중 |
| 토지 | 대 107.4㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 가로장방 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 문연태 |
| 감정가 / 최저가 | 219,401,660원 / 219,401,660원 (신건) |
| 청구액 | 11,150,600원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 창고 공부상 0.9㎡, 실제 약 5.52㎡ |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 먼저다
말소기준권리 이후의 담보권과 가압류·경매기입·가처분은 매각으로 소멸합니다. 그러나 최춘숙의 전입일은 2014.08.19로 말소기준인 2018.01.22보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이를 곧바로 “대항력 있음”으로 단정할 수는 없지만, 대항력 가능성이 있는 선순위 점유자로 취급해 보증금 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최춘숙 | 2014.08.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격·회차 시나리오 — 시세보다 먼저 권리금액을 확인
현재 최저매각가는 감정가와 같은 219,401,660원으로 신건입니다. 실거래 비교 기준이 확인되지 않아 현재 가격이 시세보다 싸거나 비싸다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 이 사건은 임차보증금이 미상이라, 최저가 자체보다 낙찰 후 실제 인수금이 존재하는지가 먼저 확인돼야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 219,401,660원 | 176,772,466원 | 0원 | 38,757,571원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 175,521,328원 | 172,264,029원 | 4,508,437원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 140,417,062원 | 137,651,223원 | 39,121,243원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 219,401,660원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,871,623원 |
| 1. 근저당 · 주식회사대구은행 | 28,750,000원 | 28,750,000원 |
| 2. 근저당 · 배상희 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 5,176,196원 | 5,176,196원 |
| 4. 가압류 · 하나캐피탈주식회사 | 42,846,270원 | 42,846,270원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 38,757,571원 |
위 계산에서는 채권자 청구액 176,772,466원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 38,757,571원으로 계산됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 최춘숙의 보증금도 확인되지 않았으므로 실제 배당 및 매수인 인수 여부는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·물건성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 남구 대명동 소재 도시철도1호선 현충로역 남동측 인근이며, 주위는 단독 및 다세대주택 등으로 형성된 기존 주택지대입니다.
- 교통. 본건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하고 대중교통시설 접근성을 포함한 제반 교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 기호(2-1)는 주택, 기호(2-2)는 창고로 이용 중입니다.
- 건물. 주택은 목조와즙 평가건으로 사이딩판넬·몰탈위페인팅, 벽지·타일, 장판지·일부 타일, 새시이중창호이며 위생·급배수·도시가스보일러 난방설비가 있습니다.
- 토지. 도시지역·제2종일반주거지역이며 토지면적은 107.4㎡, 공시지가는 767,200원/㎡입니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되며, 창고는 공부상 0.9㎡이나 실제 약 5.52㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최춘숙 보증금 확인. 전입일 2014.08.19가 말소기준일 2018.01.22보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자를 확인해 실제 대항력 및 인수 가능 금액을 먼저 확정해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 선순위 임차보증금 중 미배당 인수액이 확인되면 낙찰가에 더해 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 신건 가격 판단 보류. 최저가는 219,401,660원이지만 실거래 비교 근거가 확인되지 않아 시세 대비 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 주택·토지와 제시외 건물의 매각 포함 범위를 현장에서 대조하고, 창고의 공부상 0.9㎡와 실제 약 5.52㎡ 차이를 확인해야 합니다.
- 후순위 말소 확인. 배상희 근저당, 케이비국민카드·하나캐피탈 가압류, 임의·강제경매개시결정 및 가처분은 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 대상입니다.
맺으며 — “등기 소멸”만 보고 안전하다고 하면 안 된다
이 사건의 등기 구조 자체는 어렵지 않습니다. 2018.01.22 주식회사대구은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 권리는 매각으로 소멸합니다. 하지만 최춘숙의 전입은 그보다 앞선 2014.08.19입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 현재 단계의 정확한 결론은 “대항력 가능·인수액 미상”입니다.
따라서 신건 최저가 219,401,660원이 적정한지, 1회 유찰 175,521,328원이나 2회 유찰 140,417,062원이 매력적인지를 먼저 계산할 단계가 아닙니다. 보증금 확인 → 실제 인수액 산정 → 실질취득비용 계산 순서가 먼저입니다. 이 확인 없이 배당표의 인수 0원만 믿고 접근하는 것이 이 사건에서 가장 피해야 할 판단입니다.
