대구지방법원 2025타경9758. 대구광역시 동구 지저동 669-27 소재 건물과 토지가 경매 대상입니다. 등기부에는 상속을 통해 지분을 취득한 이은옥·이은정·이재형·이재훈이 각각 4분의 1씩 공유자로 나타납니다. 경매는 중앙로신용협동조합의 신청으로 시작됐으며, 청구금액은 231,319,714원입니다.
가격만 보면 매력적으로 보입니다. 두 차례 유찰돼 최저매각가가 감정가의 약 절반까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 이 사건은 일반적인 빈집이나 임차인 없는 주택과 다릅니다. 전입 시기가 앞선 점유 관련 인물 2명, 이전된 근저당권, 세금 압류 4건이 함께 확인됩니다. 특히 매수인이 실제로 부담할 수 있는 금액을 아직 계산할 수 없다는 점이 가장 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9758 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 지저동 669-27 도로명주소: 대구광역시 동구 방천로7길 30-4 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 공부상 다세대주택, 실제 단독주택 이용 |
| 건물 구성 | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 주택 · 별도 변소 및 창고 |
| 토지 | 155.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 |
| 소유자 | 이은옥·이은정·이재형·이재훈 (각 4분의 1 지분) |
| 감정가 | 248,446,800원 |
| 최저매각가 | 121,738,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 | 중앙로신용협동조합 |
| 청구금액 | 231,319,714원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함(목록2) |
① 권리 흐름 — 선순위 전입과 근저당권 이전이 핵심
등기부상 2020.11.27 설정된 중앙로신용협동조합 근저당권의 채권최고액은 246,400,000원입니다. 이후 2026.03.11 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전이 등기되었습니다. 이는 기존 근저당권과 무관한 신규 설정이 아니라 기존 권리의 이전으로 검토해야 합니다.
이후 경매개시결정과 세무기관의 압류가 등기되었습니다. 후순위 압류는 원칙적으로 매각으로 말소되는 성격이지만, 압류 등기의 말소와 조세의 배당상 우선순위는 별개의 문제입니다. 국세·지방세 중 당해세 등에 해당하는 채권이 있다면 배당이 달라질 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 전입 2명, 보증금은 모두 미상
현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 인물은 전정선과 김잠태입니다. 두 사람 모두 현재 확인되는 근저당권 설정일보다 일찍 전입했습니다. 다만 전입 사실만으로 임대차계약, 실제 점유 및 보증금 인수 여부를 확정할 수는 없습니다. 정확한 임차관계와 점유 상태를 추가 확인해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전정선 | 2006.03.31 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 해당 없음 |
| 김잠태 | 2020.06.17 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 해당 없음 |
대항력 표시는 전입 선후관계에 따른 잠재 위험을 의미합니다. 확정적인 대항력 인정이나 보증금 인수를 뜻하지 않습니다. 실제 임대차계약·점유·확정일자·배당요구 여부 확인이 필요합니다. 보증기관 대위변제·승계 신고는 확인되지 않습니다.
대항력 있는 임차인 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 더욱 주의해야 합니다. 해당 보증금이 전액 인수되는 구조에서 배당 등 다른 변수가 없다면, 낙찰가가 내려갈수록 인수할 미변제액이 늘어나 실질취득 총액이 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다. 이 사건은 보증금 자체가 밝혀지지 않았으므로 그런 구조에 해당하는지와 실제 취득총액을 아직 산정할 수 없습니다.
③ 가격 분석 — 49% 할인과 시세 메리트는 다르다
감정가는 248,446,800원, 현재 최저매각가는 121,738,000원입니다. 두 차례 유찰되어 감정가 대비 약 49% 수준으로 내려왔습니다.
| 구분 | 감정가 대비 | 매각 기준금액 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 121,738,000원 | 인수액 미상 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 85,216,600원 | 추가 할인 가정 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 59,651,619원 | 추가 할인 가정 |
추가 유찰 금액은 회차별 시나리오이며 확정된 향후 최저매각가격이 아닙니다. 각 회차에서 임차인 인수액이 어떻게 변할지는 현재 판단할 수 없습니다.
이 물건은 최근 실거래 평균과 최신 거래가격을 확인할 수 없어 최저매각가가 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 더욱이 감정가 대비 할인율은 임차보증금 인수액, 명도 비용, 건물 상태, 이용 형태에 따른 환금성 문제를 반영하지 않습니다.
④ 예상배당표 (121,738,000원 매각 가정 · 자동 산출치 검증 필요)
| 배당 항목 | 채권액 | 산출금액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 2,504,332원 |
| 근저당권 · 케이씨유엔피엘대부주식회사 | 채권최고액 246,400,000원 | 재산정 필요 |
| 선순위 임차관계 · 전정선·김잠태 | 보증금 미상 | 미확정 |
| 국세·지방세 및 기타 조세 | 미확정 | 미반영 |
| 잔여 · 소유자 교부 (자동 산출) | — | 119,233,668원 |
현재 회차와 향후 유찰 시나리오 모두 신청채권자가 전액 만족하지 못하는 것으로 표시돼 있습니다. 그러나 이는 권리자별 배당이 충분히 반영되지 않은 자동 산정 결과로, 실제 배당 순위나 회수액을 증명하지 않습니다. 근저당권 이전 관계, 신청채권자의 배당권, 선순위 임차관계 및 세금채권을 먼저 정리해야 합니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 지저동 소재 대구국제공항 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 해당 부동산까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 구조. 주된 건물은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 주택입니다. 외벽은 벽돌 및 몰탈 위 페인트 마감, 내부는 벽지와 바닥재, 샷시창호 등으로 구성돼 있습니다.
- 부속시설. 변소 및 창고로 이용되는 별도의 단층 건물이 있습니다. 일괄매각과 제시외 건물 포함 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 설비. 주된 주택에는 위생·급배수, 도시가스공급 및 난방설비 등이 있고 별도 건물에는 위생설비가 있습니다.
- 토지. 토지면적 155.0㎡, 지목 대, 평지·정방형이며 도로접면은 세로한면(가)으로 표시되어 있습니다. 공시지가는 766,600원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 제2종일반주거지역에 해당하고, 비행안전제5구역(전술), 중점경관관리구역, 가축사육제한구역 등에 포함됩니다. 감정요항표에는 군용비행장 소음대책구역 제2종구역도 기재되어 있습니다.
- 환금성. 일반적인 아파트 단위세대와 달리 토지 및 주택을 함께 취득하는 형태이고 실제 단독주택 이용, 선순위 점유관계, 제시외 건물, 공항 주변 규제 등이 매수 수요와 향후 처분 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.
⑥ 입찰 전 체크리스트
- 말소기준권리 원본 대조. 2020.11.27 설정된 중앙로신용협동조합 근저당권과 2026.03.11 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 이전 관계를 확인하고, 경매개시결정과의 순위를 정확히 재검토해야 합니다.
- 전정선의 임대차 실체. 2006.03.31 전입의 근거, 현재 점유 여부, 임대차계약 존재, 보증금 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 김잠태의 임대차 실체. 2020.06.17 전입과 실제 점유 관계, 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다. 두 사람 사이의 세대 및 임대차 관계도 대조해야 합니다.
- 실질취득 총액 계산. 낙찰예정가에 실제로 인수할 보증금 및 추가 부담을 반영한 뒤 주변의 비교 가능한 주택·토지 실거래와 비교해야 합니다. 최저매각가만으로 입찰 상한을 정해서는 안 됩니다.
- 조세 압류 및 배당. 청주세무서·동대구세무서·경주세무서 및 대구 동구 관련 압류의 세목과 배당상 우선순위를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지, 주된 건물, 제시외 건물 포함목록2의 현황과 감정평가 범위를 대조해야 합니다.
- 공부상 용도와 실제 이용. 다세대주택과 단독주택의 용도 차이, 건축물대장과 실제 현황, 주택의 적법한 이용·변경 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 현장 점검. 건물 내부 상태, 수선 필요성, 점유 현황, 도시가스·난방설비, 부속건물 및 진입 여건을 확인해야 합니다.
- 최신 사건기록 확인. 매각기일 2026.10.30에 앞서 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서, 사건 진행상태와 매각조건의 변경 여부를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값 경매”가 아니라 “인수액을 모르는 경매”
감정가 248,446,800원에 평가된 대구 지저동 주택이 두 차례 유찰되면서 최저매각가 121,738,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 놓고 보면 감정가의 약 49%입니다.
하지만 권리관계는 결코 단순하지 않습니다. 전정선과 김잠태의 전입일은 현재 확인되는 근저당권 설정일보다 앞서며, 두 사람의 보증금과 실제 임차관계는 미확정입니다. 근저당권 이전 이력, 세무기관 압류, 공부와 실제 이용의 차이도 함께 확인해야 합니다. 특히 소유자에게 상당한 금액이 남는다는 자동 배당 산정은 실제 채권배당을 반영하지 못해 신뢰하기 어렵습니다.
현 단계의 결론은 입찰 보류·권리관계 우선 확인입니다. 낮아진 최저가격은 확인되는 사실이지만, 실제 취득총액이나 시세 대비 유리함을 입증하지는 못합니다. 인수 가능한 보증금과 실질 점유관계가 밝혀지고, 배당과 매각범위를 재검증한 뒤에야 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다.
