대구지방법원 2025타경9758. 대구 동구 지저동 669-27 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 공부상 용도는 다세대주택이지만 감정 이용상태와 매각물건명세서 비고에 따르면 실제로는 단독주택으로 이용되고 있으며, 1~2층은 주택, 별도 건물은 변소 및 창고입니다. 토지는 155.0㎡, 지목은 대이고 제2종일반주거지역입니다.
현재 소유자는 이은옥·이은정·이재형·이재훈으로 각 4분의 1 지분을 보유합니다. 경매는 중앙로신용협동조합이 신청했고 청구금액은 231,319,714원입니다. 다만 이 사건의 핵심은 신청채권액보다 전입자 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다. 낙찰가가 얼마든 인수되는 임차보증금이 있다면 매수인의 실제 부담은 그만큼 증가하므로, 최저가만으로 싸고 비싼지를 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9758 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 지저동 669-27 · 대구광역시 동구 방천로7길 30-4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 공부상 다세대주택이나 실제 단독주택 · 1~2층 주택, 변소 및 창고 |
| 토지 | 155.0㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이은옥 · 이은정 · 이재형 · 이재훈 (각 4분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 248,446,800원 / 248,446,800원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중앙로신용협동조합 / 231,319,714원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 일괄매각 | 토지·건물 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 전입 2명이 기준일보다 앞선다
제공된 말소기준권리는 2025.12.02 임의경매개시결정입니다. 이후 2025.12.10 국세 압류 2건, 2025.12.22 국세 압류 1건, 2026.06.19 대구광역시 동구 압류 1건은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 당해세에 해당하는 세금은 배당에서 우선 차감될 수 있어 실제 배당액에는 영향을 줄 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 신고 2명, 보증기관 중복신고 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 전정선 | 2006.03.31 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 금액 미상 |
| 김잠태 | 2020.06.17 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 금액 미상 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 합산 문제는 없습니다. 실제 신고된 점유자는 2명입니다. 다만 배당요구 여부도 확인되지 않으므로, 각 임차인의 보증금이 존재하고 배당으로 전액 회수되지 않는 구조라면 미배당분이 매수인에게 남을 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’는 결론 금지
이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 248,446,800원과 최저가 248,446,800원만으로 시세 대비 할인 여부를 판단할 수 없습니다. 특히 미상 임차보증금이 실제로 인수된다면 매수인의 실질취득비용은 최저가보다 높아집니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권액 | 표시된 미배당 | 표시된 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 248,446,800원 | 231,319,714원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 198,757,440원 | 231,319,714원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 159,005,952원 | 231,319,714원 | 0원 | 0원 |
회차 시나리오에는 인수액이 0원으로 계산되어 있지만, 두 전입자의 보증금 자체가 확인되지 않았으므로 이를 실제 법률상 인수 0원으로 확정해서는 안 됩니다. 임차관계 확인 전에는 보수적으로 ‘인수액 미상’으로 보는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 248,446,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,278,255원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 244,168,545원 |
위 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 또한 신청채권자의 청구액 231,319,714원이 배당 항목으로 표시되어 있지 않으므로, 실제 배당순위와 배당액은 반드시 원문 서류를 대조해 확인해야 합니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구국제공항 남측 인근으로, 주변은 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 실제 이용. 공부상 다세대주택이지만 실제는 단독주택으로 이용되며, 1~2층은 주택, 별도 건물은 변소 및 창고입니다.
- 토지. 155.0㎡, 대, 평지·정방형·세로한면(가)이며 공시지가는 766,600원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(12층 이하), 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 중점경관관리구역입니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 및 단층 건물이며, 주택 부분에는 위생·급배수·도시가스·난방설비가 되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 표시되어 있지 않고, 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전정선 보증금 확인. 2006.03.31 전입으로 기준일보다 빠릅니다. 임대차계약·보증금·점유 지속 여부를 확인해야 합니다.
- 김잠태 보증금 확인. 2020.06.17 전입 역시 기준일보다 빠릅니다. 보증금과 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 배당요구·확정일자 확인. 두 사람 모두 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부도 미상입니다.
- 실질취득비용 재계산. 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 더해 실제 부담액을 다시 계산해야 합니다.
- 말소기준 원본 대조. 2020.11.27 근저당 설정 및 2026.03.11 근저당 이전등기와 2025.12.02 기준권리의 관계를 원본 등기부로 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세가 존재하면 배당에서 우선 차감될 수 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물 및 제시외 건물이 포함되므로 현황과 매각대상 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 착각 금지. 공부상 다세대주택이지만 실제 단독주택 이용입니다. 아파트처럼 표준화된 동일평형 시세 비교를 전제로 접근해서는 안 됩니다.
맺으며 — “신건 2.48억”보다 먼저 확인할 숫자는 보증금이다
이 사건에서 최저가 248,446,800원은 아직 가격 판단의 출발점일 뿐입니다. 실거래 비교자료가 없고, 무엇보다 2006년과 2020년에 전입한 두 사람의 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 단계에서 매수인 인수 0원이나 실질취득 248,446,800원이라고 단정하면 안 됩니다.
또한 공부상 다세대주택이지만 실제 단독주택으로 이용되는 토지·건물 일괄매각 물건이고, 국세·지방세 압류 4건과 근저당권 이전등기까지 확인할 항목이 남아 있습니다. 결론은 단순합니다. 가격보다 권리확인이 먼저인 사건입니다. 두 전입자의 임대차관계와 보증금, 배당요구 여부, 근저당 존속 상태를 원본에서 확인해 매수인 인수액을 숫자로 확정하기 전까지는 적극적인 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
