대구지방법원 2025타경9794. 대구 북구 칠성동2가 엠에이치엘퍼스트오페라 15층 1501호입니다. 경매상 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가서상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 지하 3층·지상 20층 철근콘크리트 건물의 15층 구분건물로, 주택도시보증공사가 청구금액 99,020,005원으로 강제경매를 신청했습니다. 소유자는 이장희이며, 2016년 2월 1일 소유권이전등기가 이루어졌고 당시 거래가액은 119,007,400원입니다.
이 사건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 임차권의 처리입니다. 이교환의 임차보증금은 95,000,000원으로 최저매각가의 두 배를 넘습니다. 전입일과 확정일자가 강제경매개시결정보다 앞서고, 등기된 임차권도 말소기준권리보다 선순위입니다. 일반적인 인수 구조라면 입찰가가 떨어질수록 미배당 보증금이 늘어, 낙찰자의 실질 부담은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.
그러나 신청채권자 주택도시보증공사는 이교환 임차보증금 반환채권의 양수인으로서 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출했습니다. 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔존 보증금 반환을 청구하지 않으며 임차권등기 말소에도 동의한다는 내용입니다. 따라서 이 사건은 확약의 적용 여부가 실질취득금액을 결정하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9794 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 칠성동2가 1-2 엠에이치엘퍼스트오페라 제15층 제1501호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 북구 침산로21길 41 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층, 지상 20층 중 15층 |
| 소유자 | 이장희 (2016.02.01. 소유권이전 · 거래가액 119,007,400원) |
| 감정가 | 86,600,000원 |
| 최저매각가 | 42,434,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 99,020,005원 |
| 매각기일 | 2026.10.30. |
| 말소기준권리 | 2025.11.17. 갑구 13번 강제경매개시결정 |
| 임차권 | 을구 3번 · 이교환 · 보증금 95,000,000원 |
| 확약서 | 2026.07.22. 주택도시보증공사 제출 · 대항력 및 잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서
말소기준은 2025.11.17. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 이보다 먼저 전입하고 등기된 이교환의 임차권은 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다. 경매로 자동 소멸하는 후순위 권리와 구분해야 합니다.
과거 피미희의 임차보증금 80,000,000원에 관한 주택임차권등기가 있었으나 2019.01.14. 해제로 말소되었습니다. 나우태·전병린의 가압류와 과거 강제경매등기도 이미 말소된 이력입니다. 현재 분석의 핵심 대상은 을구 3번 이교환 임차권입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 / 인수 |
|---|---|---|---|
| 이교환 전유부분 전부 · 주거 |
2022.03.29. 2022.04.01. |
95,000,000원 |
대항력 있음
우선변제
확약 반영 인수 0원
을구 3번 임차권등기 |
| 실제 임차인 | 이교환 1명 |
|---|---|
| 보증금 | 95,000,000원 |
| 전입 / 점유개시 | 2022.03.29. |
| 확정일자 | 2022.04.01. |
| 임차권등기 | 2025.02.06. · 을구 순위번호 3번 |
| 대항력 | 있음 말소기준권리 이전 |
| 우선변제권 | 있음 확정일자 및 배당요구 |
| 배당요구 관련일 | 2025.02.06. |
| 보증금 양수인 | 주택도시보증공사 (신청채권자) |
| 확약 전 인수 추정 | 53,729,812원 |
| 확약 반영 실질 인수 | 0원 |
주택도시보증공사는 이교환의 보증금 반환채권 양수인으로 기재되어 있습니다. 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 1명입니다. 과거 피미희 임차권은 이미 말소된 이력으로, 현재 임차보증금에 합산하지 않습니다.
② 가격 판단 — 49%가 곧 시세 할인은 아니다
감정가 86,600,000원에서 2회 유찰되어 최저가는 42,434,000원, 감정가의 49%입니다. 할인 폭은 크지만, 감정가 대비 할인율과 실제 거래시세 대비 할인율은 다릅니다. 이 물건의 최근 실거래 평균과 최신 거래가격이 확인되지 않으므로 현재 최저가가 주변 시세보다 낮다고 판단할 근거는 부족합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 확약 전 인수 추정 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 42,434,000원 | 53,729,812원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 29,703,799원 | 66,230,869원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24.01%) | 20,792,659원 | 74,981,609원 | 0원 |
확약이 없는 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 하락할수록 미배당 임차보증금이 증가해, 낙찰가와 인수액을 합친 실질 부담은 보증금 95,000,000원 수준에 집행비용 영향을 더한 금액에서 크게 낮아지지 않습니다.
하지만 이 물건은 해당 임차권에 대한 대항력 및 잔존 보증금 반환청구권 포기 확약이 있으므로, 세 회차 모두 확약 반영 실질 인수액 0원입니다. 확약이 그대로 적용된다면 현재 회차의 실질취득 추정은 42,434,000원이며 취득세·명도비·체납관리비 등은 별도로 고려해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 42,434,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 1,163,812원 |
| 1. 이교환 임차보증금 (우선변제) | 95,000,000원 | 41,270,188원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 강제경매 신청채권 | 99,020,005원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가 42,434,000원에 매각된다고 가정하면, 집행비용 추정액 1,163,812원을 제외한 41,270,188원이 임차보증금 우선변제에 배당됩니다. 이교환의 보증금 95,000,000원 중 53,729,812원이 부족해집니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액 99,020,005원에 대한 별도 예상배당은 0원이며, 소유자 잔여금도 0원입니다.
배당표는 최저매각가를 기준으로 한 추정입니다. 집행비용은 약 2.7% 기준의 추정액이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 배당기일의 권리관계 및 법원 배당표에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 북구 침산동 소재 대구일중학교 동측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설 및 업무시설 등이 형성된 노선 상가지대입니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 간선도로 접근성이 확보되어 있습니다. 인근 시내버스 승강장이 있으며 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 30m 왕복 7차선 포장도로, 서측으로 폭 약 15m 왕복 3차선 포장도로에 접합니다.
- 건물. 지하 3층·지상 20층 철근콘크리트 건물입니다. 위생·급배수설비, 도시가스보일러 난방, 승강기 및 소화전설비가 있습니다. 감정평가 당시 오피스텔로 이용되고 있었습니다.
- 용도지역. 일반상업지역 및 지구단위계획구역입니다. 시가지조성사업지역 및 교육환경 관련 보호구역 등의 제한사항이 확인됩니다. 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 2,895,000원/㎡, 관련 토지면적 1,547.5㎡입니다. 구분건물 전체 부지에 관한 수치로 개별 호실의 대지권 가격과 동일한 의미는 아닙니다.
- 내부 상태. 현장조사 시 거주인이 부재하여 내부 마감상태 및 구조를 직접 확인하지 못했습니다. 감정평가는 유사한 오피스텔의 일반적인 마감상태 등을 참고하여 이루어졌습니다.
- 환금성. 아파트와 동일한 주거용 시세 기준을 그대로 적용하기 어렵습니다. 근린시설로 표시된 용도와 오피스텔 이용상태를 구분하고, 동일 건물·동일 이용 유형의 거래사례를 확인해야 합니다. 최근 실거래 비교가 확인되지 않아 환금성은 보수적으로 판단합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.07.22. 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서의 원문을 확인하세요. 잔존 보증금 반환청구권 포기와 매수인에 대한 효력을 검토해야 합니다.
- 양수인 권한 확인. 주택도시보증공사가 이교환의 보증금 반환채권 양수인으로 확약서를 제출한 관계와 그 효력 범위를 확인하세요. 실제 임차인과 보증금 양수인을 중복 계산해서는 안 됩니다.
- 임차권등기 말소 절차. 을구 3번 임차권등기가 확약 내용에 따라 실제로 말소될 수 있는지, 필요한 서류와 후속 절차를 확인하세요.
- 현재 점유와 명도. 이교환의 임차권등기 및 과거 점유개시 내역이 있으나 현재의 실제 점유상태는 별도로 확인해야 합니다. 대항력 포기와 현실적인 인도는 별개의 문제입니다.
- 용도 적합성. 경매 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 건축물대장, 실제 이용상태, 사용 가능 범위 및 관련 규제사항을 확인하세요.
- 내부 하자 확인. 감정평가 당시 실내 확인이 이루어지지 않았으므로 누수·설비·마감·수선비 위험을 별도로 반영해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 49%라는 사실만으로 저렴하다고 결론 내리지 마세요. 동일 건물의 최근 거래, 유사 오피스텔 및 근린시설 거래, 임대수익과 공실 가능성을 확인하세요.
- 체납관리비·세금. 공용부분 미납관리비, 체납세금, 취득 관련 비용 및 명도비 부담 여부를 확인하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 최저가 29,703,799원, 4회 유찰 시 20,792,659원으로 제시되어 있습니다. 확약 반영 인수액은 모두 0원이지만, 향후 유찰과 해당 가격으로의 매각은 보장되지 않습니다.
- 최종 서류 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 확약서의 최신 원본을 매각기일 전에 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 중요한 것은 확약의 효력”
이 사건을 단순히 감정가 86,600,000원짜리 물건이 42,434,000원으로 내려온 경매라고 보면 중요한 권리관계를 놓치게 됩니다. 이교환의 임차보증금은 95,000,000원이며, 원칙적으로 선순위 대항력 임차권의 미배당 보증금은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 현재 회차의 인수 추정액은 53,729,812원입니다.
다만 주택도시보증공사가 2026.07.22. 제출한 확약서에는 대항력 포기, 미변제 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 명시되어 있습니다. 이에 따라 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 평가되며, 현재 회차의 실질취득 추정은 낙찰가인 42,434,000원입니다. 취득과 명도에 필요한 부대비용은 별도입니다.
그렇다고 가격 메리트가 확정된 것은 아닙니다. 이미 2회 유찰된 데다 최근 실거래 시세가 확인되지 않았고, 근린시설과 오피스텔 이용상태 사이의 용도 검토, 현재 점유상황 및 내부 상태 확인이 남아 있습니다.
결론은 “확약으로 주요 인수 위험은 해소, 가격 판단은 보류”입니다. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가 그 자체가 아니라 확약서 효력의 최종 확인과 실제 거래시세에 근거한 입찰가 산정입니다. 권리상 주요 장애가 해소되었다는 점은 긍정적이지만, 시세·명도·용도 위험이 확인되기 전까지는 보수적인 접근이 적절합니다.