대구지방법원 2025타경9794. 엠에이치엘퍼스트오페라 15층 1501호로, 경매상 용도는 근린시설, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 현 소유자 이장희는 2016.01.08. 매매를 원인으로 2016.02.01. 소유권을 이전받았고, 당시 등기 거래가액은 119,007,400원입니다. 이 사건의 핵심은 감정가가 아니라 선순위 임차권과 그 대항력 포기 확약입니다.
등기 이력에는 2018.12.11. 피미희의 보증금 80,000,000원 주택임차권이 있었지만 2019.01.14. 말소됐습니다. 현재 권리분석의 대상은 2025.02.06. 등기된 이교환의 주택임차권입니다. 전입은 2022.03.29., 확정일자는 2022.04.01., 보증금은 95,000,000원으로, 제공된 권리판정상 2025.11.17. 말소기준보다 앞서 대항력이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9794 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 칠성동2가 1-2 엠에이치엘퍼스트오페라 15층 1501호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 / 지상20층 · 제15층 제1501호 |
| 소유자 | 이장희 (2016.01.08. 매매 · 거래가액 119,007,400원) |
| 감정가 / 최저가 | 86,600,000원 / 86,600,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 99,020,005원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약이 핵심
제공된 권리판정상 말소기준은 2025.11.17. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 이보다 먼저 등기된 이교환의 임차권은 원래 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다. 따라서 배당만 놓고 보면 보증금 전액을 받지 못한 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|
| 이교환 건물 전유부분 전부 | 95,000,000원 | 2022.03.29. 2022.04.01. | 대항력 有 우선변제 有 배당요구 2025.02.06. | HUG 양수 대항력 포기 잔존 반환청구권 포기 · 임차권등기 말소 동의 |
실제 임차인은 이교환 1명입니다. 주택도시보증공사는 이교환의 양수인으로 기재돼 있으므로 별도의 두 번째 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 즉 보증금 위험액을 95,000,000원 + 95,000,000원처럼 중복 계산하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 86,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,958,800원 |
| 1. 임차인 이교환 보증금(우선변제) | 95,000,000원 | 84,641,200원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 99,020,005원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 계산상 이교환 보증금 중 10,358,800원이 변제되지 않아 일반적인 대항력 인수형이라면 매수인 인수액으로 남습니다. 그러나 이 사건에서는 2026.07.22. 확약서가 제출되어 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 회차별 인수 시나리오
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 86,600,000원 | 10,358,800원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 69,280,000원 | 27,367,040원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 55,424,000원 | 40,973,632원 | 실질 0원 |
확약이 없다면 이 물건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금의 미배당분이 늘어나 매수인 부담으로 이동합니다. 하지만 이교환의 양수인인 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 반환청구권을 포기했기 때문에, 위 표의 인수액은 룰상 계산액이고 이 임차인에 대한 실질 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 경매상 근린시설로 분류돼 있고, 감정평가 당시 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 토지는 오피스텔 및 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 입지. 대구광역시 북구 침산동 소재 대구일중학교 동측 인근이며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설 및 업무시설 등이 형성된 노선 상가지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 간선도로 접근성과 인근 시내버스 승강장 등 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 30m 왕복 7차선 포장도로, 서측으로 폭 약 15m 왕복 3차선 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·시가지조성사업지역이며, 공시지가 2,895,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 거주인이 부재해 내부 마감상태와 구조를 직접 확인하지 못했고, 임대관계도 미상으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.22. 제출된 HUG 확약서에 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 내용이 실제 매각기록에 그대로 존재하는지 확인해야 합니다.
- 양수관계 확인. 주택도시보증공사가 이교환의 양수인으로서 제출한 확약이 이 사건 1501호의 임차보증금 95,000,000원 전부에 적용되는지 원문과 매각물건명세서를 대조하세요.
- 점유관계 재확인. 감정평가 당시 거주인 부재·임대관계 미상으로 조사됐으므로 현재 실제 점유자와 별도 임차관계 유무를 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 경매상 용도는 근린시설, 감정평가상 이용상태는 오피스텔이므로 실제 이용과 공부·관리상 용도를 입찰 전에 대조하세요.
- 가격 검증. 현재 실거래 비교자료 없이 감정가 86,600,000원만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 주변 오피스텔·근린시설 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 최신 서류 대조. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.08.24., 매각기일은 2026.08.26.이므로 입찰 전 등기부와 매각물건명세서의 변동 여부를 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수형이지만, 확약으로 구조가 바뀐다”
표면만 보면 보증금 95,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차권이 최저가 86,600,000원보다 커서 매우 부담스러운 인수형 물건입니다. 실제 배당 계산에서도 현재 회차 10,358,800원이 미배당됩니다. 그러나 이 사건은 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.07.22. 대항력 포기·잔존 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의를 명시한 확약서를 제출했다는 점이 결정적입니다. 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 86,600,000원으로 보는 것이 맞습니다.
다만 여기서 곧바로 “싸다”는 결론으로 넘어가면 안 됩니다. 비교 실거래 자료가 없고, 감정평가 당시 내부와 실제 임대관계도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건의 판단 순서는 첫째 확약서 원문과 적용범위 확인, 둘째 실제 점유관계 확인, 셋째 별도 시세 검증입니다. 권리의 핵심 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격 메리트까지 확인된 사건은 아닙니다.