대구지방법원 2025타경9807. 대구 북구 태전동 강북이진캐스빌 102동 13층 1302호, 전유면적 67.7253㎡의 아파트입니다. 소유자 서미영 씨는 2012.11.01. 매매를 원인으로 2015.07.23. 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 213,600,000원입니다. 현재 경매는 주식회사 에스비아이저축은행의 임의경매개시결정으로 진행됐으며 청구액은 213,935,809원입니다.
권리 흐름에서 중요한 지점은 과거 우리은행 근저당과 대구축산업협동조합 근저당이 이미 말소됐다는 점입니다. 이후 남은 담보권 가운데 가장 앞선 것은 2017.03.16. 접수된 을구 4번 주식회사에스비아이저축은행 근저당권 206,400,000원입니다. 이 권리는 2026.03.13. 한국자산관리공사로 이전됐지만, 권리의 순위 자체는 원래 근저당의 순위를 따릅니다. 따라서 이 근저당을 기준으로 뒤의 담보권과 경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조로 보는 것이 타당합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9807 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 태전동 1181 강북이진캐스빌 102동 13층 1302호 |
| 물건종류 / 전유 | 아파트 · 전유면적 67.7253㎡ · 철근콘크리트구조 24층 건물 중 13층 |
| 소유자 | 서미영 · 거래가액 213,600,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 278,000,000원 / 278,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 에스비아이저축은행 / 213,935,809원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후는 매각으로 정리
2015.07.23. 설정된 우리은행 근저당 176,000,000원은 2015.09.23. 해지로 말소됐고, 2015.09.23. 설정된 대구축산업협동조합 근저당 205,200,000원도 2017.03.17. 해지로 말소됐습니다. 따라서 현존 담보권의 순위는 2017.03.16. 접수번호 38216인 을구 4번 근저당부터 살펴야 합니다.
같은 날 접수번호 38220으로 설정된 을구 5번 근저당 90,000,000원, 2020.03.18. 을구 8번 근저당 24,000,000원, 2021.11.09. 을구 10번 근저당 62,400,000원이 뒤따릅니다. 을구 5번·8번·10번 근저당은 2023.09.08. 소상공인자영업자새출발기금주식회사로 이전됐고, 을구 4번 근저당은 2026.03.13. 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 근저당권 이전은 새로운 후순위 권리를 만드는 것이 아니라 기존 담보권을 승계하는 것이므로 원래 설정 순위가 유지됩니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 높고, 최신 거래와는 비슷하다
강북이진캐스빌은 475세대, 2015.05.27. 준공 단지입니다. 대상 전유면적 67.7253㎡와 매칭되는 최근 거래 12건을 보면 최근 12개월 평균은 273,583,333원, 최저 거래는 250,000,000원, 최고 거래는 290,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.07. 280,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 67.73㎡ | 17 | 280,000,000원 |
| 2026.06 | 67.73㎡ | 15 | 279,000,000원 |
| 2026.05 | 67.73㎡ | 7 | 272,000,000원 |
| 2026.05 | 67.73㎡ | 6 | 290,000,000원 |
| 2026.04 | 67.73㎡ | 4 | 265,000,000원 |
| 2026.04 | 67.73㎡ | 12 | 280,000,000원 |
| 2026.03 | 67.73㎡ | 2 | 259,000,000원 |
| 2026.03 | 67.73㎡ | 20 | 284,000,000원 |
| 2026.03 | 67.73㎡ | 16 | 284,000,000원 |
| 2026.02 | 67.73㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 67.73㎡ | 16 | 270,000,000원 |
| 2026.01 | 67.73㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 평균 | 67.73㎡ | 12건 | 273,583,333원 |
현재 최저가이자 실질취득 기준액인 278,000,000원은 최근 12개월 평균 273,583,333원의 101.6%입니다. 따라서 전체 평균보다 낮다는 식의 가격 매력 평가는 할 수 없습니다. 다만 최신 거래 280,000,000원과는 같은 가격대이고, 최근 거래 범위 250,000,000원~290,000,000원 안에 들어갑니다. 즉 터무니없이 높은 가격은 아니지만, 경매에서 요구되는 안전마진이 없는 신건 가격에 가깝습니다.
③ 예상배당표 (매각가 278,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,692,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 273,308,000원 |
위 배당 가정은 집행비용 4,692,000원과 잔여 273,308,000원으로 구성되며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 수치입니다. 등기부에는 현존 근저당권과 신청채권자 청구액 213,935,809원이 존재하므로, 실제 배당순위와 금액은 법원의 배당표를 반드시 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 북구 태전동 태전교 남서측 인근으로, 주변은 아파트단지와 단독·다세대주택, 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다. 생활편의시설 접근성과 편리성은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고, 인근 간선도로변에 지하철3호선 및 시내버스 정류장이 있어 교통상황은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 24층 건물 중 13층이며, 위생·급배수설비, 옥내소화전, 화재탐지설비, 승강기, 도시가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 중로1류와 소로1류에 접합니다. 공시지가는 1,431,000원/㎡이고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 475세대, 2015.05.27. 준공 아파트로 동일 면적 실거래가 2026.01~2026.07 사이 12건 확인됩니다. 최근 거래가격은 250,000,000원~290,000,000원 범위입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재가를 ‘할인가’로 보지 말 것. 최저가 278,000,000원은 최근 12개월 평균 273,583,333원보다 높습니다. 101.6% 수준이므로 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
- 말소기준 재확인. 2015년 우리은행·대구축산업협동조합 근저당은 말소됐고, 가장 앞선 현존 담보권은 2017.03.16. 을구 4번 근저당입니다. 원본 등기부의 현재사항과 말소 여부를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 채권 이전 확인. 을구 4번 근저당은 한국자산관리공사, 을구 5번·8번·10번은 소상공인자영업자새출발기금주식회사로 이전돼 있습니다. 이전은 원래 담보권 순위를 승계한다는 점을 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 확인된 임차인에 따른 인수액은 0원이지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입관계는 현황조사·전입세대 확인 등을 통해 재점검할 필요가 있습니다.
- 배당표 원본 확인. 집행비용 4,692,000원과 잔여 273,308,000원의 단순 배분만으로 실제 배당을 판단하면 안 됩니다. 근저당권과 청구액이 존재하므로 법원의 실제 배당요구 및 배당순위를 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 278,000,000원에서 가격 메리트가 부족하다면, 1회 유찰 시 222,400,000원, 2회 유찰 시 177,920,000원의 회차별 최저가를 기준으로 다시 시세 대비 안전마진을 판단할 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 무난, 신건 가격은 보류”
이 물건의 권리분석 핵심은 비교적 명확합니다. 과거 선순위 근저당은 말소됐고, 2017.03.16. 을구 4번 근저당을 기준으로 뒤의 담보권과 경매개시결정이 정리되는 구조입니다. 확인된 임차인에 따른 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 가격은 별개입니다. 현재 실질취득 기준액 278,000,000원은 최근 12개월 평균 273,583,333원의 101.6%이고, 최신 거래 280,000,000원과도 거의 같은 가격대입니다. 경매가 일반매매보다 절차·점유·자금조달 리스크를 추가로 부담하는 거래라는 점을 감안하면 신건에서 굳이 서둘러야 할 가격 우위는 확인되지 않습니다. 결론은 권리는 무난하지만 가격은 보류입니다.
