대구지방법원 2025타경9807. 대구 북구 태전동 ‘강북이진캐스빌’ 102동 13층 1302호, 전유면적 67.7253㎡의 아파트입니다. 감정가는 278,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 194,600,000원입니다. 동일 면적 최근 12개월 거래 평균은 273,583,333원, 최신 거래는 2026.07 280,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 거래권보다 확연히 낮은 구간에 들어와 있습니다.
가격만 보면 신건 감정가보다 현재 회차가 훨씬 유리해졌습니다. 다만 권리분석에서는 단순히 ‘인수 0원’이라는 숫자만 볼 수 없습니다. 등기에는 2017년 이후 에스비아이저축은행의 근저당권과 한국자산관리공사·소상공인자영업자새출발기금주식회사로의 권리이전이 함께 나타납니다. 제공된 말소기준은 2025.11.17 경매개시결정으로 표시돼 있으므로, 입찰 전 등기부 원문에서 현존 근저당의 말소 여부와 순위를 직접 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9807 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 태전동 1181 강북이진캐스빌 102동 13층 1302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전유면적 67.7253㎡ · 24층 건물 중 13층 |
| 소유자 | 서미영 · 2015.07.23 소유권이전 · 거래가액 213,600,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 278,000,000원 / 194,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 에스비아이저축은행 / 213,935,809원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 인수액 0원, 등기 원문 확인은 필수
확인된 임차인 신고는 없습니다. 따라서 현재 산출된 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어, 실제 점유자가 소유자인지 제3자인지는 현황조사·전입세대열람 등으로 재확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 71.1%
강북이진캐스빌은 475세대, 2015.05.27 준공 단지이며 대상 전용면적 67.7253㎡와 실거래 표본 면적이 일치합니다. 최근 12개월 동일 면적 거래 12건의 평균은 273,583,333원, 최신 거래는 2026.07 280,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 67.73㎡ | 17 | 280,000,000원 |
| 2026.06 | 67.73㎡ | 15 | 279,000,000원 |
| 2026.05 | 67.73㎡ | 7 | 272,000,000원 |
| 2026.05 | 67.73㎡ | 6 | 290,000,000원 |
| 2026.04 | 67.73㎡ | 4 | 265,000,000원 |
| 2026.04 | 67.73㎡ | 12 | 280,000,000원 |
| 2026.03 | 67.73㎡ | 2 | 259,000,000원 |
| 2026.03 | 67.73㎡ | 20 | 284,000,000원 |
| 2026.03 | 67.73㎡ | 16 | 284,000,000원 |
| 2026.02 | 67.73㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 67.73㎡ | 16 | 270,000,000원 |
| 2026.01 | 67.73㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 평균 | 67.73㎡ | 12건 | 273,583,333원 |
최근 거래 범위는 250,000,000원~290,000,000원이며, 현재 최저매각가 194,600,000원은 최근 12개월 평균의 71.1%입니다. 매수인 인수액이 현재 산출값대로 0원이라면 실질취득액도 194,600,000원이므로, 가격 비교의 기준 역시 이 금액을 사용하면 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 194,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,524,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 191,075,600원 |
현재 예상배당 산출에는 신청채권자 청구액 213,935,809원에 대한 배당이 0원으로 표시돼 있습니다. 따라서 위 표는 산출값 자체를 보여주는 참고표로 보고, 실제 배당순위·배당액은 채권계산서와 배당요구 현황을 원문에서 확인해야 합니다. 매수인 인수액 산출값은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 태전교 남서측 인근. 주변은 아파트단지, 단독·다세대주택 및 근린생활시설로 형성돼 있고 생활편의시설 접근성은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근 간선도로변에 지하철3호선 및 시내버스 정류장이 있어 교통상황은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 24층 건물 중 13층. 위생·급배수, 옥내소화전, 화재탐지, 승강기, 도시가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 공시지가는 1,431,000원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 475세대 단지이며 동일 면적 최근 12개월 실거래가 12건 확인돼 비교 가능한 거래 표본이 존재합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 등기부 원문 대조. 2017.03.16 근저당권과 후속 권리이전, 2025.11.17 경매개시결정의 순위 및 현존 여부를 직접 확인하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 전입관계를 확인하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 194,600,000원은 최근 12개월 평균 273,583,333원의 71.1%입니다. 권리확인 결과에 따라 이 가격 메리트가 실제로 유지되는지 판단해야 합니다.
- 배당자료 확인. 예상배당 산출에서 신청채권자 청구액 213,935,809원의 배당이 반영되지 않은 상태이므로 채권계산서·배당요구 현황을 확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등 매각대금 외 비용 가능성을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격은 내려왔고, 승부처는 권리 원문 확인
이 물건의 가격 조건은 분명해졌습니다. 감정가 278,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 194,600,000원, 동일 면적 최근 12개월 평균 273,583,333원의 71.1%입니다. 최신 거래도 280,000,000원으로 확인됩니다. 현재 산출상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 권리분석의 마지막 확인이 남습니다. 임대관계가 미상이고, 등기에는 근저당권과 권리이전 내역이 이어지는 반면 말소기준은 2025.11.17 경매개시결정으로 표시돼 있습니다. 현재 최저가의 가격 메리트는 충분히 눈에 띄지만, 그 메리트를 실제 입찰가로 연결하려면 등기부와 매각물건명세서에서 말소기준·점유·인수 여부를 최종 확정해야 하는 사건입니다.
