대구지방법원 2025타경9818. 대구 남구 대명동 개나리아파트 나동 417호, 전유부분 59.8㎡ 아파트입니다. 감정가는 198,000,000원이고 한 차례도 유찰되지 않아 최저매각가도 그대로 198,000,000원입니다. 현재 등기상 소유자는 수탁자인 우리자산신탁주식회사이고, 2021.08.20 최귀자에서 우리자산신탁주식회사로 소유권이전 신탁이 이루어졌습니다.
이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 최저가가 아니라 2018.10.26 전입한 김복규입니다. 말소기준권리는 2021.08.20 설정된 에이파이낸셜대부주식회사 근저당권인데, 김복규의 전입일은 그보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다. 따라서 배당 시뮬레이션에 표시된 인수 0원을 그대로 매수인의 실질 인수 0원으로 받아들이면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9818 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 남구 대명동 1635 개나리아파트 나동 4층417호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전유부분 59.8㎡ · 방3·거실주방·욕실 · 나동 10층 중 4층 · 복도식 · 남향 |
| 현재 소유자 | 우리자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 198,000,000원 / 198,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이파이낸셜대부주식회사 / 103,101,369원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.20 을구 11번 근저당권 · 에이파이낸셜대부주식회사 · 채권최고액 1,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 전입자부터 확인
말소기준은 2021.08.20 을구 11번 에이파이낸셜대부주식회사 근저당권입니다. 같은 날 접수번호 121399로 근저당권이 설정되고, 이어 접수번호 121400으로 우리자산신탁주식회사에 소유권이전 신탁이 이루어졌습니다. 경매개시결정은 2025.11.24입니다.
| 실제 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김복규 | 2018.10.26 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니며, 김복규의 보증금은 확인되지 않았습니다.
② 시세 비교 — 신건 198,000,000원은 최근 시세보다 높다
동일 면적 59.8㎡의 실거래 12건 중 최근 12개월 거래는 9건입니다. 최근 12개월 평균은 180,222,222원, 최신 거래는 2026.05의 176,000,000원입니다. 현재 최저가 198,000,000원은 최근 12개월 평균의 109.9%입니다. 더구나 최근 거래군은 이전 거래군보다 -4.4%로 하락한 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.8㎡ | 9 | 176,000,000원 |
| 2026.04 | 59.8㎡ | 7 | 165,000,000원 |
| 2026.03 | 59.8㎡ | 10 | 163,000,000원 |
| 2026.02 | 59.8㎡ | 6 | 158,000,000원 |
| 2026.01 | 59.8㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2026.01 | 59.8㎡ | 7 | 215,000,000원 |
| 2025.11 | 59.8㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2025.09 | 59.8㎡ | 6 | 200,000,000원 |
| 2025.06 | 59.8㎡ | 5 | 195,000,000원 |
| 2024.05 | 59.8㎡ | 6 | 180,600,000원 |
| 2024.05 | 59.8㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2024.05 | 59.8㎡ | 7 | 185,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.8㎡ | 9건 | 180,222,222원 |
전체 12건 평균은 182,300,000원이지만 가격 판단은 더 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균이 180,222,222원이고 최신 거래가 176,000,000원인 상황에서 신건 최저가 198,000,000원을 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 최근 거래 추세가 -4.4%이므로 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만 보고 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 198,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,572,000원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 에이파이낸셜대부주식회사 | 1,000,000원 | 1,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 193,428,000원 |
위 표는 등기상 채권액을 기준으로 한 배당 시나리오입니다. 김복규의 보증금·확정일자와 실제 배당관계가 확인되지 않아 선순위 임차보증금의 배당·인수 가능성은 반영되지 않았습니다. 따라서 표상 인수 0원을 매수인의 최종 인수 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
④ 회차별 가격 — 유찰돼도 임차인 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 소유자 잔여 | 임차인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 198,000,000원 | 1,000,000원 | 193,428,000원 | 미상 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 158,400,000원 | 1,000,000원 | 154,382,400원 | 미상 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 126,720,000원 | 1,000,000원 | 123,145,920원 | 미상 |
가격만 보면 유찰 시 최저가는 내려가지만, 김복규의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가 하락분을 그대로 실질 취득비용 절감으로 볼 수 없습니다. 선순위 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 남는 구조라면 매수인의 인수금이 생길 수 있기 때문입니다. 따라서 유찰 횟수보다 임차보증금 확인이 선행돼야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 전유부분 59.8㎡, 방3·거실주방·욕실 등으로 이용 중인 아파트이며 나동 10층 중 4층, 복도식, 남향입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕이며 사용승인일자는 1980.05.13입니다. 위생·급배수시설, 화재설비, 엘리베이터, 도시가스 개별난방설비가 설치되어 있습니다.
- 입지. 대명초등학교 북동측 인근으로 도로변 상가지대와 후면의 주상용·단독·다가구·아파트 등 일반 주택지대가 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 원활하고 인근에 시내버스정류장, 남서측 인근에 대명역이 있어 대중교통을 포함한 일반 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 아파트단지 남측으로 왕복 8차선 도로에 접하며 주 출입로로 이용 중입니다.
- 규제. 근린상업지역·도시지역·제3종일반주거지역·시가지경관지구(중심)·광로3류(폭 40m~50m) 접합, 상대보호구역 등이 확인됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 15,035㎡, 공시지가 1,892,000원/㎡이며 평지의 부정형 토지로 아파트 부지로 이용 중입니다.
- 단지. 개나리맨션은 427세대이며 동일 면적 59.8㎡의 실거래가 확인됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김복규 보증금 확인. 전입일 2018.10.26은 말소기준권리보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·점유상태·배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수액을 확정하지 마세요.
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2021-10750호에서 신탁 목적, 수익자, 관리·처분 조항과 임대차 관련 내용을 확인해야 합니다.
- 청구액 근거 확인. 신청채권자 청구액 103,101,369원과 을구 11번 근저당권 채권최고액 1,000,000원의 차이를 경매신청 서류와 채권관계 원본으로 대조하세요.
- 시세 기준은 최근 거래 우선. 최근 12개월 평균 180,222,222원, 최신 거래 176,000,000원, 최근 추세 -4.4%를 우선해 가격을 판단하세요.
- 신건 가격 경계. 현재 최저가 198,000,000원은 최근 12개월 평균의 109.9%입니다. 권리 미확인 상태에서 현재 가격을 가격 메리트로 평가하면 안 됩니다.
- 현장점유 확인. 감정평가 당시 관계인 부재로 내부조사는 주변 탐문 등에 따른 일반적 이용상황을 기준으로 했습니다. 실제 점유관계를 현장에서 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사·신탁원부·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격도 높고, 실질 인수액도 아직 모른다
이 물건은 신건 최저가가 198,000,000원으로 최근 12개월 실거래 평균 180,222,222원의 109.9%입니다. 최신 거래는 176,000,000원이고 최근 거래 추세도 -4.4%라, 현재 가격에 시세 메리트를 부여하기 어렵습니다.
권리 쪽도 단순한 인수 0원 사건으로 볼 수 없습니다. 김복규의 전입일은 말소기준권리보다 앞선 2018.10.26이고 보증금·확정일자가 미상입니다. 따라서 대항력 가능·미상으로 남겨야 하고, 실제 보증금과 배당 여부가 확인되기 전까지 매수인의 인수금과 실질취득액도 확정할 수 없습니다. 여기에 신탁원부 확인과 신청채권액 103,101,369원 대 등기상 채권최고액 1,000,000원의 차이까지 원본 대조가 필요합니다. 가격은 최근 시세 이상, 권리는 선순위 임차인 확인 전 미완결. 현재 회차에서는 보수적 접근이 맞습니다.
