대구지방법원 2025타경9818. 대구 남구 대명동 개나리아파트 나동 417호, 전유부분 59.8㎡의 아파트입니다. 감정 이용상태는 방3·거실주방·욕실 등 아파트로 확인되고, 철근콘크리트조 10층 건물 중 4층이며 사용승인일은 1980.05.13입니다. 감정가 198,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 138,600,000원입니다.
등기상 현재 소유자는 우리자산신탁주식회사이고, 2021.08.20 신탁을 원인으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 설정된 에이파이낸셜대부주식회사 근저당권 1,000,000원이 말소기준권리입니다. 경매개시결정도 이 에이파이낸셜대부주식회사가 신청했습니다. 다만 사건의 청구금액은 103,101,369원으로, 등기상 말소기준 근저당의 채권최고액 1,000,000원과 큰 차이가 있어 원본 채권관계 확인이 필요한 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9818 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 남구 대명동 1635 개나리아파트 나동 4층 417호 |
| 물건종류 / 전유 | 집합건물(아파트) · 전유 59.8㎡ · 방3·거실주방·욕실 등 · 10층 중 4층 |
| 현재 소유자 | 우리자산신탁주식회사 (수탁자, 2021.08.20 신탁) |
| 감정가 / 최저가 | 198,000,000원 / 138,600,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이파이낸셜대부주식회사 / 103,101,369원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2018년 전입자
말소기준은 2021.08.20 접수된 을구 11번 에이파이낸셜대부주식회사 근저당권입니다. 이 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있고, 이후의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차인 김복규의 전입일은 2018.10.26으로 말소기준보다 약 3년 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김복규 | 2018.10.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 전입일은 2018.10.26이고, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 금액 판단에 필요한 수준으로 확인되지 않습니다. 특히 대항력이 성립하고 보증금이 낙찰가보다 크다면 매수인의 실질취득가는 단순히 138,600,000원이 아니라 낙찰가 + 미배당 인수액으로 올라갑니다. 보증금이 낙찰가를 웃도는 대항력 인수형이라면 총 실질취득액은 보증금 수준으로 수렴할 수 있으므로, 이 사건의 표면 할인율을 그대로 투자 메리트로 볼 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 표면 77.7%, 그러나 실질취득가부터 확정해야 한다
개나리맨션 동일 면적 59.8㎡의 거래자료는 12건입니다. 전체 평균은 183,550,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 8건 평균은 178,375,000원, 최신 거래는 2026.09의 200,000,000원입니다. 현재 최저가 138,600,000원은 최근 12개월 평균의 77.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.8㎡ | 9 | 200,000,000원 |
| 2026.05 | 59.8㎡ | 9 | 176,000,000원 |
| 2026.04 | 59.8㎡ | 7 | 165,000,000원 |
| 2026.03 | 59.8㎡ | 10 | 163,000,000원 |
| 2026.02 | 59.8㎡ | 6 | 158,000,000원 |
| 2026.01 | 59.8㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2026.01 | 59.8㎡ | 7 | 215,000,000원 |
| 2025.11 | 59.8㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2025.09 | 59.8㎡ | 6 | 200,000,000원 |
| 2025.06 | 59.8㎡ | 5 | 195,000,000원 |
| 2024.05 | 59.8㎡ | 6 | 180,600,000원 |
| 2024.05 | 59.8㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.8㎡ | 8건 | 178,375,000원 |
숫자만 보면 현재 최저가는 최근 평균보다 39,775,000원 낮습니다. 그러나 최근 12개월 평균은 그 이전 거래구간보다 8.0% 낮아진 하락 추세입니다. 최신 거래 200,000,000원이 존재하더라도 과거 전체평균 183,550,000원만을 근거로 가격 메리트를 확대해석해서는 안 됩니다. 더 중요한 점은 이 물건은 선순위 전입 임차인의 인수금액이 미상이라 138,600,000원은 실질취득가가 아니라 현재 확인 가능한 최소 매각대금일 뿐이라는 점입니다.
④ 예상배당표 (매각가 138,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,740,400원 |
| 2. 근저당 · 에이파이낸셜대부주식회사 | 1,000,000원 | 1,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 134,859,600원 |
위 배당 시뮬레이션은 제공된 배당선에 따른 계산으로, 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않은 수치입니다. 특히 김복규의 보증금이 확인되지 않았으므로 이 표의 잔여액을 실제 배당결과나 매수인의 최종 인수액으로 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 남구 대명동 대명초등학교 북동측 인근. 도로변 상가지대와 후면 주상용·단독·다가구·아파트 등 일반 주택지가 혼재합니다.
- 교통. 일반차량 출입이 원활하고 인근 시내버스정류장, 남서측 인근 대명역이 있어 대중교통을 포함한 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 중 4층, 전유 59.8㎡. 복도식·남향으로 조사됐고 사용승인일은 1980.05.13입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재·엘리베이터 설비와 도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 아파트단지 남측으로 왕복 8차선 도로에 접하며 주 출입로로 이용됩니다.
- 용도·규제. 제3종일반주거지역·근린상업지역, 도시지역, 시가지경관지구(중심), 광로3류 접합 등으로 조사됐고 공부와의 차이는 없습니다.
- 시세 추세. 최근 12개월 평균 178,375,000원으로 과거 구간보다 8.0% 낮아진 흐름입니다. 1980년 사용승인 건물인 만큼 가격 판단 시 노후도와 개별 호수 상태를 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김복규 보증금 확인. 보증금 규모를 확인하지 않으면 실질취득가 계산 자체가 완성되지 않습니다.
- 확정일자·배당관계 확인. 전입일은 2018.10.26으로 말소기준 2021.08.20보다 빠르지만 우선변제 여부는 확정일자와 배당관계를 함께 대조해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 우리자산신탁주식회사 명의 신탁재산이므로 신탁 목적·수익자·관리·처분 조항과 임대차 관련 내용을 반드시 대조해야 합니다.
- 청구액 차이 확인. 사건 청구금액 103,101,369원과 등기상 말소기준 근저당 채권최고액 1,000,000원 사이의 차이를 채권서류에서 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균이 이전 구간보다 8.0% 낮습니다. 전체 거래평균 183,550,000원만 보고 입찰가를 높이지 않아야 합니다.
- 내부상태 확인. 현장조사 당시 관계인 부재로 내부는 현장표기·주변 탐문 등에 따른 일반적 이용상황을 기준으로 평가됐습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·신탁원부와 임차인 보증금 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “77.7% 할인”보다 먼저 확인할 숫자가 있다
현재 최저가 138,600,000원만 보면 최근 12개월 평균 178,375,000원의 77.7%라서 가격 차이가 분명히 보입니다. 그러나 이 사건은 2018.10.26 전입한 김복규가 2021.08.20 말소기준보다 앞선다는 사실 때문에 단순 할인형 경매가 아닙니다. 보증금이 확인되지 않아 매수인이 실제로 떠안을 금액도 아직 계산할 수 없습니다.
특히 대항력이 성립하는 임차인의 미배당 보증금이 크다면 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘어 실질취득가는 기대만큼 내려가지 않을 수 있습니다. 여기에 최근 거래 흐름도 과거보다 8.0% 낮아진 하락 추세입니다. 따라서 이 물건의 승부처는 “감정가 대비 몇 % 싸냐”가 아니라 임차보증금을 확인한 뒤 총 실질취득액이 최근 시세보다 충분히 낮은지를 다시 계산하는 데 있습니다.
