대구지방법원 2025타경9888. 수성동4가 우방사랑마을 103동 13층 1302호 아파트입니다. 감정가는 377,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 263,900,000원입니다. 동일 평형인 전용 84.98㎡의 최근 12개월 평균 거래가는 367,000,000원, 가장 최근 2026.08 거래가는 310,000,000원입니다. 가격만 놓고 보면 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 71.9%까지 내려와 신건 때와는 다른 구간에 진입했습니다.

다만 권리관계는 한 번 더 확인해야 합니다. 등기부에는 2023.04.24 삼성생명보험주식회사 근저당권 380,600,000원이 설정되고, 2025.09.05 그 근저당권이 한국자산관리공사로 이전된 기록이 있습니다. 이후 한국자산관리공사가 2025.11.25 임의경매를 신청했습니다. 동시에 별도 권리판정에는 2025.05.19 삼성카드 가압류가 말소기준으로 표시되어 있어, 근저당권 이전의 연속성과 실제 말소기준권리를 원본 등기사항전부증명서에서 확인하는 것이 선행돼야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이전 기록을 먼저 본다

현재 등재된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 당시 거주인이 부재해 임대관계는 미상으로 조사됐으므로, 이를 곧바로 “점유자 없음”이나 “대항력 문제 없음”으로 단정할 수는 없습니다. 입찰 전 현황조사서와 매각물건명세서에서 실제 점유자와 전입 여부를 다시 확인하는 편이 안전합니다.

② 시세 비교 — 할인폭은 크지만 최근 가격은 내려왔다

우방사랑마을 동일 평형 전용 84.98㎡의 거래는 총 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 370,583,333원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 6건 평균은 367,000,000원이며 현재 최저가 263,900,000원은 그 71.9%입니다.

중요한 점은 최신 거래입니다. 2026.08의 2층 거래는 310,000,000원으로 최근 12개월 평균보다 낮고, 최근 구간과 이전 구간의 비교 추세 역시 -1.9%입니다. 즉 시장이 상승 중이라는 전제는 금물입니다. 그럼에도 현재 최저가 263,900,000원은 최신 거래 310,000,000원보다 낮고, 최근 12개월 평균 대비 71.9%이므로 현재 회차에는 명확한 가격 할인폭이 존재합니다.

③ 예상배당표 (매각가 263,900,000원 가정)

위 표는 매각가 263,900,000원을 전제로 한 제공 배당 추정치입니다. 매수인 인수 계산액은 0원입니다. 다만 등기에는 한국자산관리공사로 이전된 근저당권 기록이 별도로 이어지므로 실제 배당과 말소 여부는 원본 등기부 및 매각물건명세서를 기준으로 재확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구도시철도2호선 대구은행역 북동측 인근. 부근은 아파트·주택·업무시설·근린생활시설이 함께 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장과 대구도시철도2호선 대구은행역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 중 13층 1302호이며 아파트로 이용 중입니다.
• 토지. 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며 동측·남측 약 12미터, 북측 약 15미터 포장도로에 접합니다.
• 규제. 준주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역, 소로2류·중로2류 등의 조건이 확인됩니다.
• 단지 규모. 우방사랑마을 342세대, 1996-10-23 준공. 동일 평형 거래 12건이 확인됩니다.
• 현장 확인 한계. 현장 조사 당시 거주인 부재로 내부 구조·마감·파손 여부를 구체적으로 확인하지 못했습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2023.04.24 삼성생명 근저당 380,600,000원과 2025.09.05 한국자산관리공사로의 이전 기록이 현재 권리 순위에서 어떻게 반영되는지 원본 등기부를 확인하세요.
• 점유관계 확인. 등재 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서와 실제 전입 여부를 대조하세요.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 370,583,333원보다 최근 12개월 평균 367,000,000원과 최신 거래 310,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -1.9%이므로 과거 고가 거래 400,000,000원·410,000,000원을 현재 가격의 직접 기준으로 삼지 않는 편이 안전합니다.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 내부를 직접 확인하지 못했으므로 구조변경·내부파손·마감 상태를 별도 점검할 필요가 있습니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원자료를 직접 확인하세요.

맺으며 — 가격은 내려왔고, 승부처는 권리 재확인

이 물건은 감정가 377,000,000원에서 한 차례 유찰돼 263,900,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 평형 평균 367,000,000원의 71.9%이고, 최신 거래 310,000,000원보다도 낮아 현재 회차의 가격 경쟁력은 확인됩니다. 반면 최근 가격 추세는 -1.9%로 하락했고, 감정평가 당시 임대관계도 미상입니다.

무엇보다 2023년 삼성생명 근저당 380,600,000원이 2025년 한국자산관리공사로 이전된 기록과 이후 임의경매 신청이 이어지는 만큼, 별도 가압류 기준 판정만 보고 권리를 단순화해서는 안 됩니다. 가격은 관심 구간, 권리는 원본 재확인 구간. 이 사건은 할인율 자체보다 현존 담보권과 실제 점유관계를 확정한 뒤 응찰 여부를 판단하는 것이 핵심입니다.