대구지방법원 2025타경9888. 수성동4가 우방사랑마을 103동 13층 1302호, 전용 84.98㎡ 아파트입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이고, 제103동은 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물입니다. 현재 소유자는 이유정으로, 2009.08.10 소유권이전 당시 거래가액은 186,000,000원이며 2012.05.18 등기명의인 표시가 이정규에서 이유정으로 변경됐습니다.
현재 권리판정상 말소기준은 2025.05.19 삼성카드 주식회사 가압류 14,372,161원입니다. 이후 2025.11.25 한국자산관리공사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 잡혀 있습니다. 임차인은 없고 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 등기 이력에는 2023.04.24 삼성생명보험주식회사 근저당 380,600,000원과 2025.09.05 한국자산관리공사로의 근저당권 이전이 함께 나타나므로, 이 근저당의 말소·이전 관계는 입찰 전에 등기 원본과 배당요구 관계를 반드시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9888 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 수성동4가 1090-7 우방사랑마을 103동 13층 1302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.98㎡ · 20층 건물 중 13층 |
| 소유자 | 이유정 · 2009.08.10 소유권이전 · 거래가액 186,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 377,000,000원 / 377,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 355,732,573원 |
| 말소기준 | 2025.05.19 삼성카드 주식회사 가압류 · 14,372,161원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 근저당 이전 이력은 원본 대조
임차인 없음. 따라서 대항력 임차인의 보증금 승계나 미배당 보증금 인수 문제는 나타나지 않으며, 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 2003년 대한생명보험, 2012년 신한생명보험, 2013년 흥국생명보험, 2014년 현대해상화재보험, 2019·2020·2022년 현대캐피탈 등 과거 근저당은 등기 이력상 말소된 것으로 표시되어 있습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 12개월과 최신 거래가 중요하다
우방사랑마을은 342세대, 사용승인일은 1996-10-23이며 대상 면적은 84.98㎡입니다. 전체 12건 평균 거래가는 394,333,333원이지만, 여기에는 2021.11 거래가 595,000,000원처럼 오래된 고가 거래도 포함돼 있습니다. 가격 판단은 최근 흐름을 우선해서 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.98㎡ | 9 | 360,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 9 | 360,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 5 | 377,000,000원 |
| 2026.01 | 84.98㎡ | 6 | 385,000,000원 |
| 2025.12 | 84.98㎡ | 12 | 410,000,000원 |
| 2025.08 | 84.98㎡ | 4 | 365,000,000원 |
| 2025.07 | 84.98㎡ | 14 | 350,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.98㎡ | 7건 | 372,428,571원 |
현재 최저가이자 실질취득액은 인수금이 없으므로 377,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 101.2%로, 최근 시세보다 저렴하다고 표현할 수 없는 구간입니다. 최신 거래는 2026.04 360,000,000원이고, 최근 거래군은 과거 거래군보다 -12.4% 낮습니다. 따라서 전체 평균 대비 최저가 비율 95.6%만 보고 할인 매물로 평가하면 최근 하락 흐름을 놓치게 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 377,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,078,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 14,372,161원 | 14,372,161원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 356,549,839원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 삼성카드 가압류 14,372,161원이 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 신청채권자 한국자산관리공사의 청구액 355,732,573원은 회차별 시나리오에서 배당액 0원으로 표시되어 있으므로, 실제 배당순위와 근저당권 이전 상태는 원본 서류 대조가 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대구도시철도2호선 대구은행역 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·주택·업무시설·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장과 대구도시철도2호선 대구은행역이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측·남측으로 폭 약 12미터, 북측으로 폭 약 15미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 토지는 평지·사다리형, 아파트 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 3,444,000원/㎡입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물로 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스·난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 현장 확인. 현장 조사 당시 거주인 부재 등으로 내부 마감상태와 구조변경·내부파손 여부를 구체적으로 확인하지 못했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격을 최근 거래 기준으로 판단. 현재 실질취득 377,000,000원은 최근 12개월 평균의 101.2%이고 최신 거래는 360,000,000원입니다. 전체 평균 394,333,333원만 기준으로 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 과거 거래군보다 -12.4% 낮습니다. 현재 가격에는 하락장 보정이 필요합니다.
- 근저당 이전 관계 확인. 2023.04.24 삼성생명보험주식회사 근저당 380,600,000원과 2025.09.05 한국자산관리공사 근저당권 이전의 현재 효력을 최신 등기부에서 확인하세요.
- 배당관계 확인. 신청채권자 한국자산관리공사의 청구액은 355,732,573원이지만 현재 배당 시뮬레이션의 신청채권자 배당액은 0원입니다. 배당요구종기·채권계산서·배당순위를 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인은 없지만 현장 조사 당시 거주인 부재로 내부 상태를 확인하지 못했습니다. 실제 점유자와 인도 가능 상태를 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 공동주택 공용부분 관리비와 당해세 등은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로 신건에 들어갈 가격은 아니다
이 물건의 장점은 명확합니다. 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 현재 회차에서 더 중요한 것은 가격입니다. 실질취득액 377,000,000원은 최근 12개월 평균 372,428,571원의 101.2%이고, 최신 거래는 360,000,000원입니다. 여기에 시장 흐름도 -12.4%로 내려와 있습니다.
따라서 전체 거래 평균 394,333,333원과 비교해 최저가가 95.6%라는 이유만으로 “시세보다 싸다”고 결론 내리는 것은 적절하지 않습니다. 권리상 인수 부담은 낮지만, 2023년 근저당과 2025년 한국자산관리공사 이전 이력의 최종 상태를 확인해야 하고, 가격은 최근 실거래보다 높습니다. 권리는 확인 가능, 가격은 보수적으로. 현재 신건에서의 핵심 결론입니다.
