대구지방법원 2025타경10032. 울진군 후포면 삼율리의 토지 2,999㎡와 철근콘크리트구조 3층 건물로, 감정평가상 기계실 및 목욕장으로 이용 중인 근린시설입니다. 감정가 5,710,331,500원에서 두 번 유찰돼 최저가는 2,798,062,000원으로 낮아졌지만, 아파트처럼 최저가와 시세만 비교해 결론을 내릴 수 있는 물건은 아닙니다. 목욕장 내부의 매점·마사지숍·이발소 및 세신 부분에 실제 점유자 3명이 조사됐고, 그중 최임숙은 말소기준인 2020.08.24 울진군 압류보다 앞선 2019.10.01 전입으로 대항력이 있는 임차인입니다.
문제는 최임숙을 포함한 임차인 3명의 보증금이 모두 확인되지 않았다는 점입니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수할 수 있으므로, 현재 최저가만으로 실질취득비를 산출할 수 없습니다. 예상배당 시뮬레이션에는 매수인 인수액이 0원으로 표시되어 있지만, 보증금이 미상인 대항력 임차인의 위험까지 0원으로 확정하는 근거로 사용할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10032 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 울진군 후포면 삼율리 732, 731-4 · 경상북도 울진군 후포면 중밤터1길 21-13 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 + 토지 · 기계실 및 목욕장으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 3층 · 목욕장 설비·승강기·수변전설비 등 포함 |
| 토지 | 2,999㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 자연녹지지역 |
| 소유자 | 정미숙 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 5,710,331,500원 / 2,798,062,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권액 | 2,821,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
| 법정지상권 | 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리보다 임차인이 핵심
말소기준권리는 2020.08.24 접수된 울진군 압류입니다. 그 뒤의 울진군 압류, 신지형 가압류, 현재 경매개시결정, 한국전력공사 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 2020년 주식회사 시영종합건설 가처분과 2021년 포항서부신용협동조합의 종전 경매개시결정은 이미 말소됐습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 임차인 / 점유부분 | 전입·배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이은주 1층내(여탕안 매점) | 전입일 미상 배당요구 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최임숙 2층내(찜질방내 맛사지샵) | 2019.10.01 2025.03.06 배당요구 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박시영 3층 이발소,세신 | 2021.01.14 2025.03.13 배당요구 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
최임숙은 전입일 2019.10.01로 말소기준일 2020.08.24보다 앞서며, 배당요구도 2025.03.06 접수했습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 배당액과 미배당 인수액을 계산할 수 없습니다. 이은주는 전입일과 보증금이 모두 미상이므로 대항력 있음으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다. 박시영은 전입일이 말소기준 뒤라 대항력은 없습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 2,798,062,000원으로 감정가 5,710,331,500원의 49%입니다. 그러나 동일하거나 유사한 목욕장·근린시설의 최근 실거래 비교가 제시되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시장가보다 낮다고 판단할 수 없습니다. 더구나 대항력 임차인의 보증금이 미상이라 매수인의 실질취득비도 확정되지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 비율 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 2,798,062,000원 | 49% | 0원 | 2,455,567,550원 |
| 3회 유찰 시 | 1,958,643,399원 | 34% | 0원 | 1,624,543,135원 |
| 4회 유찰 시 | 1,371,050,379원 | 24% | 0원 | 1,042,826,045원 |
회차별 미배당 0원은 예상배당표에 반영된 신지형·한국전력공사 채권을 기준으로 한 값입니다. 보증금이 확인되지 않은 임차인의 배당 및 매수인 인수 위험은 별도이므로, 실질 인수액이 0원이라는 뜻은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,798,062,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 30,380,620원 |
| 신청채권자 청구 | 2,821,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 신지형 | 176,000,000원 | 176,000,000원 |
| 3. 가압류 · 한국전력공사 | 136,113,830원 | 136,113,830원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,455,567,550원 |
집행비용은 매각가의 약 1.1%로 추정된 30,380,620원입니다. 당해세, 임차인 최우선변제 및 대항력 임차인의 보증금은 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다. 신청채권액 2,821,000,000원의 예상배당이 0원으로 표시된 부분은 원문 대조가 필요합니다.
④ 입지·시설·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 후포역 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·근린생활시설·농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 3층 건물로 기계실 및 목욕장으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·가스감지·옥내소화전·승강기·난방설비와 보일러·온수탱크·순환펌프·연수기·여과기·수변전설비 등이 포함됩니다.
- 토지. 2,999㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·사다리형이며 공시지가는 91,600원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·가축사육제한구역에 포함되고 온천공보호구역에도 포함됩니다.
- 접근. 목록2는 지적도상 맹지이나 목록1을 통해 접근할 수 있습니다.
- 일괄매각. 목록1 지상의 온천공·관정과 제시외 건물, 목록3의 보일러·배관·수변전설비 등이 평가 및 매각에 포함됩니다.
- 공부 대조. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최임숙 임대차계약서 확인. 보증금·확정일자·점유 지속 여부·배당요구 채권액을 확인해 미배당 인수액을 계산해야 합니다.
- 이은주 대항력 확인. 전입 또는 사업자등록 시점, 실제 점유 개시일, 보증금과 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 박시영 보증금 확인. 대항력은 없지만 보증금과 우선변제 여부가 미상이므로 배당표 변동 가능성을 점검해야 합니다.
- 등기 원문 대조. 2019년 근저당 2건, 2021년 근저당권 이전, 2020년 울진군 압류의 현재 순위와 말소 관계를 확인해야 합니다.
- 신청채권자 배당 확인. 청구액 2,821,000,000원이 예상배당에서 0원으로 표시된 이유를 배당요구서와 채권계산서로 확인해야 합니다.
- 시설 상태 확인. 목욕장 보일러·온수탱크·순환펌프·여과기·수변전설비의 가동 상태와 수선 필요 여부를 현장에서 점검해야 합니다.
- 제시외 물건 확인. 매각에 포함되는 온천공·관정·제시외 건물과 설비의 현황, 경계 및 사용 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 온천공보호구역 확인. 온천공과 관정의 이용 및 관련 제한사항을 관계 기관에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 49%라는 할인율보다 유사 목욕장·근린시설의 최근 매매 및 수익 수준을 우선 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 절반 ≠ 실질취득비 절반”
이 물건은 두 차례 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 승부처는 할인율이 아니라 대항력 임차인의 미상 보증금입니다. 최임숙의 보증금 중 배당되지 않는 금액이 있다면 매수인의 실질취득비는 그만큼 늘어납니다. 이은주 역시 전입일이 확인되지 않아 대항력 위험을 배제할 수 없습니다.
또한 2019년 근저당 2건과 2021년 권리이전, 신청채권액 2,821,000,000원이 예상배당표에서 0원으로 처리된 구조도 원문 대조가 필요합니다. 최저가는 낮아졌지만 실질취득비는 아직 계산되지 않았습니다. 임차인별 보증금과 배당액, 근저당의 현재 효력, 유사 시설의 시장가격을 확인하기 전에는 가격 메리트를 확정하지 않는 것이 이 사건의 핵심 결론입니다.
