부산지방법원 2023타경108525. 부산 사하구 구평동 ‘e편한세상사하’ 109동 7층 702호, 전용 72.9641㎡ 아파트입니다. 등기상 소유자는 이영효이고, 말소기준권리는 2016.10.07 주식회사대구은행 근저당권 143,750,000원입니다. 그 뒤 설정된 황현철 근저당 40,000,000원, 주식회사성광특수금속 근저당 46,570,000원과 국세·지방세·국민건강보험공단 압류, 현재 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 위치합니다.
현재 회차는 감정가 279,000,000원의 56%인 156,240,000원입니다. 자료상 매수인이 승계할 금액은 0원이므로 실질취득 기준도 156,240,000원입니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 269,428,571원, 최신 거래는 258,000,000원으로 현재 최저가는 최근 시세보다 낮은 구간입니다. 다만 최근 12개월과 이전 거래를 비교한 추세가 -3.4%이므로, 과거 전체 평균 273,416,666원보다 최근 가격대를 우선해 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경108525 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 서포로30번길 26, 109동 7층702호 (구평동,이편한세상사하) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 72.9641㎡ · 29층건 중 7층 |
| 소유자 | 이영효 |
| 감정가 / 최저가 | 279,000,000원 / 156,240,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 대구은행 / 88,092,766원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 단지 | e편한세상사하 · 1,068세대 · 2016.09.09 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유관계는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다. 현재 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준인 대구은행 근저당 뒤의 근저당권·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 156,240,000원 기준
같은 단지 e편한세상사하, 전용 72.96㎡ 거래 표본입니다. 전체 12건 평균은 273,416,666원이지만 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 269,428,571원, 최신 2026.08 거래는 258,000,000원입니다. 현재 최저가 156,240,000원은 최근 12개월 평균의 58.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 72.96㎡ | 12 | 258,000,000원 |
| 2026.07 | 72.96㎡ | 17 | 280,000,000원 |
| 2026.07 | 72.96㎡ | 17 | 280,000,000원 |
| 2026.06 | 72.96㎡ | 14 | 273,000,000원 |
| 2026.03 | 72.96㎡ | 21 | 285,000,000원 |
| 2025.10 | 72.96㎡ | 11 | 250,000,000원 |
| 2025.09 | 72.96㎡ | 19 | 260,000,000원 |
| 2025.08 | 72.96㎡ | 16 | 275,000,000원 |
| 2025.08 | 72.96㎡ | 10 | 260,000,000원 |
| 2025.05 | 72.96㎡ | 14 | 270,000,000원 |
| 2024.06 | 72.96㎡ | 12 | 295,000,000원 |
| 2024.03 | 72.96㎡ | 14 | 295,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 72.96㎡ | 7건 | 269,428,571원 |
전체 표본 최저 거래가는 250,000,000원, 최고 거래가는 295,000,000원입니다. 다만 최근 시세가 이전 구간보다 -3.4% 하락한 흐름이므로 전체 평균 273,416,666원을 그대로 기준점으로 삼기보다 최근 12개월 평균 269,428,571원과 최신 거래 258,000,000원을 중심으로 보는 편이 적절합니다. 그 기준에서도 현재 실질취득 156,240,000원은 가격 차이가 큰 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 156,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,987,360원 |
| 1. 근저당 · 주식회사대구은행 | 143,750,000원 | 143,750,000원 |
| 2. 근저당 · 황현철 | 40,000,000원 | 9,502,640원 |
| 3. 근저당 · 주식회사성광특수금속 | 46,570,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 230,320,000원 중 예상 배당액은 153,252,640원, 미배당액은 77,067,360원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구평동행정복지센터 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지·근린상가·공장 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 29층건 중 7층이며, 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지·경보설비와 도시가스 난방이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 20미터, 북동측 약 15미터, 남동·남서측 약 12미터 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다. 공시지가는 929,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 시장 흐름. 동일 면적 거래 표본은 존재하지만 최근 12개월 대비 이전 거래의 가격 추세는 -3.4%입니다.
⑤ 회차별 자금·미배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 56%) | 156,240,000원 | 153,252,640원 | 77,067,360원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 39%) | 109,368,000원 | 107,036,848원 | 123,283,152원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 27%) | 76,557,600원 | 74,779,563원 | 155,540,437원 | 0원 |
낙찰가가 내려갈수록 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 현재 회차에서는 신청채권자 채권이 충족되는 것으로 계산되어 있고, 4회 유찰 시 시나리오에서는 충족되지 않는 것으로 계산되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 자료상 인수액이 0원이므로 최저가 156,240,000원을 실질취득 기준으로 보세요.
- 시세 기준. 전체 평균 273,416,666원보다 최근 12개월 평균 269,428,571원과 최신 거래 258,000,000원을 우선해 비교하세요. 최근 추세는 -3.4%입니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황 점유자·전입관계는 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류가 있어 당해세가 존재하면 배당액과 후순위 미배당이 달라질 수 있습니다.
- 절차 확인. 2025.10.31 집행정지통지서 도달 이력이 있으므로 2026.10.01 매각기일의 실제 진행 여부와 변경·정지 여부를 확인해야 합니다.
- 경매 소화력. 단지 경매 통계상 평균 유찰 1.5회, 매각률 28.57%입니다. 할인율과 별개로 재매각·환금성 판단이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원문을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘절차 확인’이 남은 할인형 물건
이 물건은 말소기준 이후 권리가 정리되고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 최저가 156,240,000원이 곧 실질취득 기준이며, 최근 12개월 동일 면적 평균 269,428,571원의 58.0%라는 가격 차이가 분명합니다. 다만 시장 자체는 최근 -3.4% 하락 흐름이고, 임대관계가 미상이며 국세·지방세 압류와 집행정지통지서 발송 이력도 있습니다. 이 사건은 낮은 최저가만 확인하고 끝낼 물건이 아니라, 점유·세금·절차 상태를 마지막까지 확인해야 하는 유형입니다.
