223,200,000원
부산지방법원 2023타경108525. 사하구 구평동 ‘e편한세상사하’ 109동 7층 702호 아파트입니다. 감정가 279,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 223,200,000원입니다. 등기상 소유자는 이영효이고, 말소기준권리는 2016.10.07 설정된 주식회사대구은행 근저당권 143,750,000원입니다. 그 뒤 설정된 황현철 근저당 40,000,000원, 주식회사성광특수금속 근저당 46,570,000원과 현재 남아 있는 압류 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
가격은 신건 감정가보다 한 단계 내려왔습니다. 동일 면적 실거래의 전체 12건 평균은 274,000,000원이지만, 가격 판단에서 더 중요한 최근 12개월 6건 평균은 267,666,666원입니다. 현재 최저가는 그 최근 평균의 83.4%입니다. 다만 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세가 -4.5%이므로, 과거 평균 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 과대평가할 물건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경108525 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 서포로30번길 26, 109동 7층702호 (구평동,이편한세상사하) |
| 물건종류 | 아파트 · 공동주택(아파트) |
| 대상 면적 | 72.9641㎡ · 실거래 면적 72.96㎡ 매칭 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 29층 중 7층 702호 |
| 소유자 | 이영효 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 279,000,000원 / 223,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 대구은행 / 88,092,766원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 등기 발행일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후는 소멸
말소기준은 2016.10.07 대구은행 근저당권입니다. 이후 2019년 설정된 황현철·성광특수금속 근저당과 국·지방자치단체·국민건강보험공단 압류, 2023.09.26 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 시세 비교 — 할인은 생겼지만 하락 추세도 함께 본다
e편한세상사하의 대상 면적은 72.9641㎡이고, 실거래 자료는 72.96㎡로 면적이 매칭됩니다. 전체 12건 평균 274,000,000원보다 최근 12개월 6건 평균 267,666,666원을 우선해 보는 것이 적절합니다. 최신 거래는 2026.08 258,000,000원이고, 최근 구간 가격 추세는 -4.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 72.96㎡ | 12 | 258,000,000원 |
| 2026.07 | 72.96㎡ | 17 | 280,000,000원 |
| 2026.06 | 72.96㎡ | 14 | 273,000,000원 |
| 2026.03 | 72.96㎡ | 21 | 285,000,000원 |
| 2025.10 | 72.96㎡ | 11 | 250,000,000원 |
| 2025.09 | 72.96㎡ | 19 | 260,000,000원 |
| 2025.08 | 72.96㎡ | 16 | 275,000,000원 |
| 2025.08 | 72.96㎡ | 10 | 260,000,000원 |
| 2025.05 | 72.96㎡ | 14 | 270,000,000원 |
| 2024.06 | 72.96㎡ | 12 | 295,000,000원 |
| 2024.03 | 72.96㎡ | 14 | 295,000,000원 |
| 2023.12 | 72.96㎡ | 12 | 287,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 72.96㎡ | 6건 | 267,666,666원 |
| 전체 평균 | 72.96㎡ | 12건 | 274,000,000원 |
전체 거래 범위는 250,000,000원~295,000,000원이고, 최신 거래는 258,000,000원입니다. 현재 최저매각가 223,200,000원은 최근 12개월 평균의 83.4%로 내려와 있습니다. 신건 감정가 단계와 달리 가격 간격은 확보됐지만, 최근 시세가 이전 구간 대비 -4.5%인 만큼 실제 응찰가는 최근 거래 흐름을 기준으로 보수적으로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 223,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,924,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사대구은행 | 143,750,000원 | 143,750,000원 |
| 2. 근저당 · 황현철 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사성광특수금속 | 46,570,000원 | 35,525,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 230,320,000원 중 예상 배당액은 219,275,200원이며, 미배당은 11,044,800원입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 우선 차감되어 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 223,200,000원 | 219,275,200원 | 11,044,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 178,560,000원 | 175,260,160원 | 55,059,840원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 142,848,000원 | 140,048,128원 | 90,271,872원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 시뮬레이션상 매수인 인수는 각 회차 모두 0원입니다. 현재 회차에서는 신청채권자의 청구액 88,092,766원에 대해 대구은행 배당액이 143,750,000원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구평동행정복지센터 남서측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린상가·공장 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 단지. e편한세상사하 · 1,068세대 · 사용승인일 2016.09.09.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 29층 건물의 7층 702호이며, 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지·경보설비와 도시가스 난방이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 20미터, 북동측 약 15미터, 남동측 및 남서측 약 12미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며 절대보호구역·상대보호구역이 포함됩니다. 공시지가는 929,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 274,000,000원보다 최근 12개월 평균 267,666,666원과 최신 거래 258,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 구간 가격 추세가 -4.5%이므로 현재 최저가가 최근 평균의 83.4%라는 사실만으로 과도한 가격 가점을 주지 마세요.
- 점유 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자·전입·배당요구 여부를 원본과 현장에서 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건은 당해세 해당 여부에 따라 배당표가 달라질 수 있으므로 세목과 법정기일 확인이 필요합니다.
- 집행정지 이력. 2025.10.31 채권자에 대한 집행정지통지서 도달 이력이 있습니다. 이후 현재 자료에는 매각기일 2026.08.27이 기재되어 있으므로 절차 관련 원본을 대조하세요.
- 등기 원본. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.24입니다. 입찰 판단 전 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 최근 시세와 추세를 함께
이 물건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2016.10.07 대구은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
가격은 신건 감정가 279,000,000원에서 1회 유찰되어 223,200,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 평균 267,666,666원의 83.4%입니다. 최신 거래 258,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 가격 추세가 -4.5%이고, 감정평가서상 임대관계가 미상이며 세금 압류 확인도 남아 있습니다. 따라서 결론은 “가격 간격은 생겼지만, 점유와 세금 원본 확인을 끝낸 뒤 판단할 A등급 후보”로 정리됩니다.
