부산지방법원 2024타경108027. 부산 북구 구포동 410-7, 도로명주소 가람로 54의 숙박시설과 토지입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층으로, 1층은 주차장·안내실·로비, 2층부터 6층까지는 객실·린넨실·창고 등 숙박시설, 7층은 단독주택, 지하층은 주차장 및 기계실로 이용 중입니다. 상호는 MOTEL MU로 확인됐습니다. 사용승인일은 2001.03.10입니다.
권리의 중심은 2021.04.15 설정된 남부산농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 4,104,000,000원이고, 이 근저당권이 말소기준입니다. 이후 북구청 압류, 임의경매개시결정, 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2024.08.28에는 이 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경108027 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 가람로 54 · 부산광역시 북구 구포동 410-7 |
| 물건종류 | 숙박시설(MOTEL MU) + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 현황 이용 | 1층 주차장·안내실·로비 / 2층~6층 숙박시설 / 7층 단독주택 / 지하층 주차장·기계실 |
| 소유자 | 주식회사프렌드홈 |
| 감정가 / 최저가 | 5,399,466,100원 / 5,399,466,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 4,004,938,351원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 토지 | 659.0㎡ · 대 · 상업용 · 일반상업지역 · 공시지가 1,951,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
과거 근저당권과 가압류·압류 상당수는 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 분석의 기준이 되는 권리는 2021.04.15 남부산농업협동조합 근저당권 4,104,000,000원입니다. 이후 2024.05.21 북구청 압류, 2024.07.31 임의경매개시결정, 2024.08.09 국의 압류는 모두 말소기준권리보다 뒤에 설정돼 매각으로 소멸하는 것으로 기재돼 있습니다.
② 점유관계 — 실제 임차인 1명 확인
| 점유 위치 | 보증금 | 계약기간 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 7층 주택 | 500,000원 | 2024.02.10~2026.02.09 | 미상 | 미상 | 없음 |
매각물건명세서에는 7층 주택에 임차인이 거주하고 보증금은 500,000원이라고 기재돼 있습니다. 계약기간은 2024.02.10부터 2026.02.09까지입니다. 다만 현황조사서에 첨부된 외국인체류확인서에는 등재돼 있지 않고 권리신고도 없습니다. 확정일자 등 우선순위를 판단할 자료도 확인되지 않으므로, 이 점유자를 대항력 있는 임차인이라고 단정해서는 안 되며 대항력·우선변제 여부는 미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,399,466,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 56,394,660원 |
| 2. 근저당권 · 남부산농업협동조합 | 4,104,000,000원 | 4,104,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,239,071,340원 |
현재 매각가에서는 근저당권 채권최고액 4,104,000,000원이 전액 배당되고 1,239,071,340원이 소유자에게 잔여 교부되는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액은 0원
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 100%) | 5,399,466,000원 | 4,104,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 80%) | 4,319,572,800원 | 4,104,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 64%) | 3,455,658,240원 | 3,418,701,658원 | 685,298,342원 | 0원 |
4회 유찰 시에는 매각대금이 근저당권 채권최고액에 미치지 못해 685,298,342원의 미배당이 발생하지만, 계산상 그 미배당 채권을 매수인이 승계하지는 않습니다. 따라서 이 사건에서 유찰에 따른 직접적인 권리 인수 증가 현상은 나타나지 않습니다.
⑤ 일괄매각·토지 특이사항
- 일괄매각. 숙박시설과 토지가 함께 매각되며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 옥상 구조물. 옥상 콘크리트 구조물 4기는 환기구 구조물로 건물에 포함하여 평가됐습니다.
- 지하층 현황. 건축물대장상 근린생활시설(탁구장) 및 숙박시설(기계실)이지만 현황은 기계실 및 주차장입니다.
- 토지 일부 41.5㎡. 건축물대장상 대지면적에 포함되지 않은 부분으로, 현재 도로 경계부의 통행공간 등 도로에 준하는 이용상태입니다.
- 담장. 벽돌 및 금속패널 구조 담장은 토지에 부합되는 구조물로 보아 토지 이용상태에 포함해 평가됐습니다.
- 지하수 관정. 토지 지상에 제시외 지하수 관정이 설치돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구포역(KTX역) 북동측 인근으로, 숙박시설·아파트단지·소규모 공동주택·근린생활시설이 섞인 철도역 후면 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 도시철도 2·3호선 구포역·구명역, 철도 구포역이 소재합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함되고 철도보호지구에 저촉됩니다.
- 도로. 소로2류(폭 8m~10m)에 접하며 토지의 도로접면은 소로한면입니다.
- 토지 형태. 659.0㎡, 지목 대, 평지·부정형의 상업용 토지입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 7층 점유자 재확인. 보증금 500,000원 임차인의 실제 점유, 전입·체류 관계, 계약 갱신 여부를 확인하세요.
- 사업장 운영 상태. MOTEL MU의 현재 운영 여부와 객실·영업시설의 실제 인도 범위를 현장에서 확인하세요.
- 토지 41.5㎡. 대지면적 산정에서 제외된 부분의 현황과 도로 경계 이용상태를 현장에서 대조하세요.
- 제시외 시설. 옥상 구조물 4기, 담장, 지하수 관정과 제시외 건물의 포함 범위를 확인하세요.
- 규제 확인. 철도보호지구·방화지구·가로구역별 최고높이 제한 및 도로 접면 조건을 향후 활용계획과 함께 검토하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘운영·점유·토지 현황’이 승부처
등기권리만 보면 구조는 비교적 명료합니다. 2021.04.15 남부산농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 그 뒤의 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건을 단순한 ‘인수 0원 물건’으로만 보면 부족합니다.
실제 대상은 숙박시설(MOTEL MU)·7층 단독주택·토지의 일괄매각이고, 7층에는 보증금 500,000원의 점유자가 확인됩니다. 여기에 대지면적에서 제외된 41.5㎡ 부분, 제시외 지하수 관정, 담장, 지하층의 현황 이용까지 함께 살펴야 합니다. 실거래 자료가 없어 현재 최저가 5,399,466,000원이 시장가격 대비 싸거나 비싸다고 판단할 근거도 없습니다. 권리 인수는 0원, 가격 평가는 보류, 현장·점유 확인은 필수. 이 세 가지가 이 사건의 핵심입니다.
