부산지방법원 2024타경108027. 부산 북구 구포동 가람로 54의 숙박시설과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층건이며, 현황은 MOTEL MU로 운영 중입니다. 1층은 주차장·안내실·로비, 2층부터 6층은 객실·린넨실·창고 등 숙박시설, 7층은 단독주택, 지하층은 주차장 및 기계실로 이용되고 있습니다. 토지는 659㎡, 일반상업지역의 상업용 토지입니다.
가격은 감정가 5,399,466,100원에서 3회 유찰돼 현재 최저가 3,779,626,000원, 감정가의 70%입니다. 하지만 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 30% 하락을 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 해석할 근거는 없습니다. 이 사건의 현재 실질취득액은 배당 시뮬레이션상 인수액 0원을 더한 3,779,626,000원으로 보되, 7층 임차인의 대항력·승계 여부는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경108027 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 가람로 54 · 부산광역시 북구 구포동 410-7 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 숙박시설(MOTEL MU) · 7층 단독주택 · 지하 주차장 및 기계실 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 · 사용승인일 2001.03.10 |
| 토지 | 659㎡ · 지목 대 · 상업용 · 일반상업지역 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 주식회사프렌드홈 |
| 감정가 / 최저가 | 5,399,466,100원 / 3,779,626,000원 (3회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 4,004,938,351원 |
| 말소기준 | 2021.04.15. 을구 21번 근저당권 · 남부산농업협동조합 · 채권최고액 4,104,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 등기는 매각으로 소멸
말소기준은 2021.04.15. 을구 21번 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2024.05.21. 북구청 압류, 2024.07.31. 임의경매개시결정, 2024.08.09. 국의 압류는 자료상 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 을구 21번 근저당권은 2024.08.28. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전등기됐습니다.
임차인 확인 — 7층 주택 1명, 대항력은 미상
| 점유 부분 | 보증금 | 계약기간 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 7층 주택 임차인 | 500,000원 | 2024.02.10.~2026.02.09. | 미상 | 미상 | 미상 |
현황조사에서 7층 주택 임차인 1명의 거주가 확인됐고 보증금은 500,000원, 계약기간은 2024.02.10.~2026.02.09.로 기재돼 있습니다. 그러나 현황조사서에 첨부된 외국인체류확인서에는 등재되어 있지 않고 권리신고도 없습니다. 따라서 보증금만 확인된 상태에서 이 임차인에게 대항력이나 우선변제가 있다고 단정할 수 없으며, 대항력 가능·미상, 우선변제 미상, 매수인 승계 여부 미상으로 보는 것이 안전합니다.
② 가격 판단 — 70%는 ‘감정가 대비’, 시세 할인율은 아니다
현재 최저매각가는 3,779,626,000원으로 감정가 5,399,466,100원의 70%입니다. 3회 유찰됐다는 숫자 자체는 분명하지만, 동일 물건이나 유사 숙박시설의 실거래 비교값은 제시돼 있지 않습니다. 따라서 최저가가 감정가보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,779,626,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.1% 추정) | - | 40,196,260원 |
| 2. 을구 21번 근저당권 · 남부산농업협동조합 | 4,104,000,000원 | 3,739,429,740원 |
| 미배당 | - | 364,570,260원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 3,779,626,000원 가정 시 집행비용 40,196,260원을 제외한 3,739,429,740원이 근저당권 배당으로 계산되며, 채권최고액 기준 미배당은 364,570,260원입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구포역(KTX역) 북동측 인근으로, 숙박시설·아파트단지·소규모 공동주택·근린생활시설 등이 형성된 철도역 후면의 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 도시철도 2·3호선 구포역·구명역, 철도역 구포역이 소재하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 이용. 1층 주차장·안내실·로비, 2층~6층 숙박시설, 7층 단독주택, 지하층 주차장 및 기계실로 이용 중입니다. 건축물대장상 지하층 용도는 근린생활시설(탁구장) 및 숙박시설(기계실)입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함되고, 옥상의 콘크리트 구조물 4기는 환기구 구조물로서 건물에 포함해 평가됐습니다.
- 토지. 659㎡·일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함되고 철도보호지구에 저촉됩니다. 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 토지 일부 41.5㎡. 건축물대장상 대지면적에 포함되지 않은 부분으로, 현재 도로 경계부에서 통행공간 등 도로에 준하는 이용상태를 보이는 것으로 평가됐습니다.
- 부합물·제시외물건. 벽돌 및 금속패널 구조 담장은 토지 이용상태에 포함해 평가됐고, 토지상 제시외물건으로 지하수 관정이 설치돼 있습니다.
- 공부와 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 해당사항 없음으로 기재돼 있으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항요건 재확인. 7층 주택 임차인의 보증금은 500,000원으로 확인됐지만 대항력·우선변제·승계 여부는 미상입니다. 점유와 관련 등록·확정일자 상태를 원문에서 확인해야 합니다.
- 계약기간 이후 점유 확인. 기재된 계약기간은 2024.02.10.~2026.02.09.입니다. 매각기일 2026.10.01. 현재 실제 점유 상태는 별도 확인 대상입니다.
- 70%를 시세로 오인하지 않기. 현재 최저가 3,779,626,000원은 감정가의 70%이지만 실거래 비교자료가 없어 시세 할인 여부는 판단할 수 없습니다.
- 숙박시설 운영상태 확인. MOTEL MU로 이용 중인 건물의 객실·설비·주차장·기계실 등 실제 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 41.5㎡ 확인. 대지면적 산정에서 제외된 부분이 도로 경계부의 통행공간 등 도로에 준해 이용되고 있으므로 현황 경계와 이용 제약을 확인해야 합니다.
- 제시외 구조물 확인. 옥상 콘크리트 구조물 4기, 담장, 지하수 관정의 위치와 관리 상태를 확인해야 합니다.
- 배당 전제 확인. 현재 배당표는 집행비용·근저당을 기준으로 한 시뮬레이션이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70%”보다 중요한 것은 권리 미상과 물건 구조다
이 사건은 감정가 5,399,466,100원에서 3회 유찰돼 3,779,626,000원까지 내려왔습니다. 등기상으로는 2021.04.15. 남부산농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 압류·경매개시등기는 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 인수액도 0원입니다.
그러나 권리분석을 여기서 끝내면 안 됩니다. 현황조사에서 7층 주택 임차인 1명이 확인됐지만 대항력·우선변제·승계 여부는 자료만으로 확정할 수 없습니다. 물건 자체도 일반 주거형이 아니라 숙박시설(MOTEL MU)과 단독주택, 토지를 묶은 일괄매각이고, 토지 일부 41.5㎡는 도로에 준하는 이용상태입니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 실질취득액 3,779,626,000원이 시세보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 이 사건의 핵심은 유찰 횟수보다 임차인 권리 확인, 숙박시설의 실제 상태, 토지 이용 제약을 먼저 확정하는 것입니다.
