부산지방법원 2025타경1130. 부산 서구 암남동 560-10의 토지와 지하1층·지상2층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 1층과 2층은 주택, 지하1층은 창고로 이용 중이며, 토지면적은 120.0㎡입니다. 현재 소유자는 김희정이고 2014.09.25. 증여를 원인으로 2014.09.26. 소유권이전 등기가 됐습니다.
등기상 가장 먼저 확인해야 하는 것은 갑구 2번입니다. 1997.06.30. 김정희 명의의 소유권이전청구권가등기 관련 권리가 있고, 이 권리는 2005.06.23. 우리은행 근저당보다 앞섭니다. 제공된 권리판정상 이 가등기는 말소기준권리 이전으로 매수인 인수에 해당하며, 별도 주의사항에도 가등기 종류 확인 필요가 표시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1130 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 암남동 560-10 · 부산광역시 서구 장군산로46번길 15-4 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 이용상태 | 1층·2층 주택 · 지하1층 창고 |
| 건물구조 | 벽돌조 슬래브지붕 지상2층·지하1층 |
| 토지 | 대 · 120.0㎡ · 급경사 · 가로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 김희정 (2014.09.25. 증여 · 2014.09.26. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 266,814,000원 / 266,814,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김지훈 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기가 승부처
말소기준은 2005.06.23. 설정된 우리은행 근저당권 72,000,000원입니다. 이후 2025.03.31. 경매개시결정과 롯데카드·하나카드·신한카드·중소기업은행· 오케이저축은행·롯데캐피탈의 가압류, 2025.09.08. 국세 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다.
반면 1997.06.30. 가등기는 말소기준보다 앞서 있습니다. 따라서 이 사건은 후순위 채권이 얼마나 많으냐보다 선순위 가등기의 실체가 무엇이냐가 중요합니다. 가등기의 종류와 효력, 본등기 여부, 현재 말소 가능성을 확인하지 않고서는 낙찰 후 권리상태를 안전하다고 단정할 수 없습니다.
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있고, 내부도 폐문부재로 조사하지 못했습니다. 따라서 점유자·임대차·대항력 문제까지 현장에서 다시 확인해야 합니다.
② 가격·회차 판단 — 가격보다 권리확인이 먼저
현재 신건의 감정가와 최저매각가는 모두 266,814,000원입니다. 실거래 비교 없이 감정가만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 더 중요한 것은 유찰로 가격이 내려가더라도 선순위 가등기 위험 자체는 사라지지 않는다는 점입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 신청채권자 배당 | 금전 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 266,814,000원 | 43,417,916원 | 160,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 213,451,200원 | 96,033,637원 | 137,662,883원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 170,760,960원 | 138,126,213원 | 95,570,307원 | 0원 |
유찰될수록 매각가는 낮아지지만 채권자 미배당은 43,417,916원 → 96,033,637원 → 138,126,213원으로 커집니다. 신청채권자 김지훈도 현재 회차에서는 160,000,000원 전액 배당되지만, 1회 유찰 시 137,662,883원, 2회 유찰 시 95,570,307원으로 줄어듭니다. 다만 이 수치는 배당 시뮬레이션이고, 1997년 가등기의 법적 효과와는 별개입니다.
③ 예상배당표 (매각가 266,814,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,535,396원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 김지훈 | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 5,675,431원 | 5,675,431원 |
| 5. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 5,198,249원 | 5,198,249원 |
| 6. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 9,087,220원 | 9,087,220원 |
| 7. 가압류 · 중소기업은행 | 12,818,528원 | 10,317,704원 |
| 8. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 15,746,510원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 25,170,582원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 305,696,520원 중 예상배당은 262,278,604원, 미배당은 43,417,916원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당표상 매수인 금전 인수는 0원이지만 선순위 가등기 위험은 별도입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송도초등학교 남측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 형성된 기존 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 1층과 2층은 주택, 지하1층은 창고로 이용 중입니다. 급배수·위생설비·도시가스설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 120.0㎡ 대지로, 지형은 급경사·가로장방이며 도로접면은 소로한면입니다. 공시지가는 751,200원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구(9M이하), 소로1류(폭 10m~12m) 저촉, 가축사육제한구역입니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 지상2층·지하1층이며, 외벽은 벽돌 붙임 및 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시창 구조입니다.
- 조사 한계. 내부는 폐문부재로 조사하지 못했고 임대관계는 미상입니다. 공부와의 차이는 표시되지 않았고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 1997.06.30. 가등기 원본 확인. 김정희 명의 권리의 정확한 종류, 담보가등기 해당 여부, 현재 효력과 말소 가능성을 확인해야 합니다.
- 2000.01.05. 본등기 관계 확인. 과거 등기에 “2번 가등기의 본등기로 인하여 2000년1월5일 등기”라는 기록이 있어 현재 등기효력과의 관계를 반드시 대조해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2005.06.23. 우리은행 근저당 72,000,000원이 말소기준이며, 이후 권리는 매각 소멸 구조인지 원본 명세서와 다시 대조하세요.
- 공매 진행 교차 확인. 2026.04.01. 한국자산관리공사 공매공고가 존재하므로 법원경매와 공매의 현재 진행상태를 함께 확인해야 합니다.
- 점유·임대차 현장 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상이고 내부조사도 이루어지지 않았습니다. 실제 점유자와 임대차관계를 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물을 함께 매각하며 1·2층은 주택, 지하1층은 창고로 이용 중입니다. 현황과 매각대상 일치 여부를 확인하세요.
- 토지 조건 확인. 급경사·고도지구(9M이하)·소로1류 저촉 조건이 있으므로 향후 이용계획이 있다면 관련 제한을 확인하세요.
- 배당액과 인수권리 구분. 신건 기준 채권자 미배당 43,417,916원과 매수인 금전 인수 0원은 선순위 가등기의 법적 효과를 해소하지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 공매 관련 원문을 직접 확인하세요.
맺으며 — “0원 인수”보다 선순위 가등기가 먼저다
이 물건은 후순위 가압류가 많아 복잡해 보이지만, 실제 권리분석의 중심은 오히려 하나입니다. 1997.06.30. 가등기입니다. 말소기준인 2005.06.23. 우리은행 근저당보다 앞서 있고, 제공된 등기판정에서는 매각으로 소멸하지 않는 권리로 잡혀 있습니다. 동시에 과거에는 2000.01.05. 가등기 본등기 관련 기록도 있어 현재 효력을 단순하게 단정할 수도 없습니다.
신건 배당 시뮬레이션상 매수인 금전 인수는 0원이고, 말소기준 이후 가압류·압류는 매각 소멸 구조입니다. 그러나 금전채권 미배당과 선순위 등기권리 인수는 전혀 다른 문제입니다. 공매공고가 존재하고 임대관계도 미상인 만큼, 이 사건은 가격을 논하기 전에 가등기의 종류·효력·본등기 관계부터 해소해야 하는 물건입니다. 결론은 명확합니다. 가등기 확인 전 입찰 보류.
