부산지방법원 2025타경1130. 부산광역시 서구 암남동 560-10의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 120.0㎡이고, 건물은 벽돌조 슬래브지붕의 지상 2층·지하 1층 구조입니다. 감정평가상 1층과 2층은 주택, 지하 1층은 창고로 이용 중입니다. 현재 소유자는 김희정이며 2014.09.26 증여를 원인으로 소유권을 취득했습니다.
현재 최저매각가는 186,770,000원으로 감정가의 70% 수준입니다. 다만 동일 지역 실거래 비교자료가 없어 이 수치만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 특히 이 사건에는 말소기준권리보다 훨씬 앞선 1997년 가등기가 있어 가격보다 먼저 권리의 존속 여부를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1130 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 암남동 560-10 · 부산광역시 서구 장군산로46번길 15-4 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 토지 | 120.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 급경사 · 가로장방 · 소로한면 |
| 건물 이용상태 | 1층·2층 주택 · 지하1층 창고 |
| 소유자 | 김희정 · 2014.09.26 증여 |
| 감정가 / 최저가 | 266,814,000원 / 186,770,000원 |
| 유찰 | 1회 · 현재 회차 감정가 70% |
| 신청채권액 | 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 핵심은 말소기준보다 앞선 가등기
말소기준권리는 2005.06.23 우리은행 근저당권으로 채권최고액은 72,000,000원입니다. 그 뒤의 강제경매개시결정, 카드사·금융기관 가압류와 2025.09.08 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
금전 인수액은 0원이지만, 이는 선순위 가등기 같은 비금전 권리가 없다는 뜻이 아닙니다. 이 사건은 바로 그 차이를 구분해야 합니다. 금액만 보면 인수 0원이지만, 권리관계 전체로 보면 선순위 가등기 확인이 입찰 전제조건입니다.
② 임차·점유 — 등재 임차인은 없지만 임대관계는 미상
확인된 임차인 등재 내역은 없습니다. 그러나 감정평가서의 기타 참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 있다고 단정할 수도, 반대로 임차관계가 전혀 없다고 단정할 수도 없습니다.
③ 가격 — 70%까지 내려왔어도 ‘싸다’고 말할 근거는 없다
감정가는 266,814,000원, 현재 최저매각가는 186,770,000원입니다. 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 2회 유찰 시 130,738,999원, 3회 유찰 시 91,517,299원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 186,770,000원 | 122,341,300원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 130,738,999원 | 177,587,867원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 91,517,299원 | 216,226,532원 |
유찰이 진행될수록 매각가는 낮아지지만, 채권자들의 미배당액은 122,341,300원 → 177,587,867원 → 216,226,532원으로 증가합니다. 다만 시세 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 저평가 여부를 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 186,770,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,414,780원 |
| 2. 을구 7번 근저당 · 주식회사우리은행 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 3. 갑구 11번 경매개시결정 · 김지훈 | 160,000,000원 | 111,355,220원 |
| 4. 갑구 12번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 5,675,431원 | 0원 |
| 5. 갑구 13번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 5,198,249원 | 0원 |
| 6. 갑구 14번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 9,087,220원 | 0원 |
| 7. 갑구 15번 가압류 · 중소기업은행 | 12,818,528원 | 0원 |
| 8. 갑구 16번 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 15,746,510원 | 0원 |
| 9. 갑구 17번 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 25,170,582원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 305,696,520원 중 183,355,220원이 배당되고, 122,341,300원이 미배당으로 남습니다. 신청채권자 김지훈의 청구액 160,000,000원 중 예상배당은 111,355,220원입니다. 매수인 금전 인수는 0원입니다.
⑤ 공매공고 — 경매와 별도 절차 교차 확인
2025.09.08 서부산세무서장 명의 압류가 등기됐고, 2026.04.01에는 한국자산관리공사 2026-01439-003 공매공고가 부기등기되어 있습니다. 경매와 공매가 동시에 또는 순차적으로 진행되는지, 현재 어느 절차가 유효하게 진행 중인지 입찰 전 교차 확인이 필요합니다.
⑥ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송도초등학교 남측 근거리에 위치하며, 주위는 단독·공동주택과 근린생활시설 등이 형성된 기존 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 지상2층·지하1층 건물로, 외벽은 벽돌 붙임 및 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시창 구조입니다.
- 이용상태. 1층과 2층은 주택, 지하1층은 창고로 이용 중입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 도시가스설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 120.0㎡, 지목 대, 급경사·가로장방·소로한면이며 공시지가는 751,200원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구 9M 이하, 소로1류(폭 10m~12m) 저촉, 가축사육제한구역입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 1997년 가등기 원본 확인. 김정희 명의 가등기의 법적 성격, 현재 효력, 본등기 가능성과 말소 가능 여부를 최우선으로 확인해야 합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 2026.04.01 한국자산관리공사 공매공고와 법원경매의 진행 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 점유·임대차 확인. 등재 임차인은 없지만 임대관계는 미상이며 내부 조사도 이뤄지지 않았으므로 현황·전입·점유자를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 말고 별도의 현장 시세조사를 해야 합니다.
- 건물 내부 확인. 폐문부재로 내부를 조사하지 못했으므로 실제 상태와 수선 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 고도지구 9M 이하와 소로1류 저촉이 있으므로 향후 증·개축 또는 활용계획이 있다면 관련 제한을 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘선순위 가등기’를 해결해야 한다
현재 최저가는 186,770,000원으로 감정가 266,814,000원의 70%까지 내려왔고, 배당상 매수인의 금전 인수액도 0원입니다. 하지만 이 사건을 단순한 할인 매물로 보면 안 됩니다. 1997.06.30 가등기가 2005.06.23 말소기준 근저당보다 선순위이고 매수인 인수로 분류되어 있기 때문입니다.
여기에 2026.04.01 공매공고가 존재하고 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건의 첫 번째 판단 기준은 감정가 대비 할인율이 아니라 선순위 가등기의 실체와 현재 효력 확인입니다. 그 문제가 해소된 뒤에야 현재 186,770,000원이 실제 시세와 비교해 적정한지를 별도로 검토할 수 있습니다.
