부산지방법원 2025타경1703. 부산 서구 초장동의 현칭 “제부빌라” 2층 201호로, 집합건축물대장상 다세대주택입니다. 현재 소유자는 린다앤쉼웰이고, 2016.04.20. 매매를 원인으로 거래가액 94,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2016.08.31. 부곡동새마을금고가 채권최고액 52,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
현재 확인되는 임차인은 김경숙 1명입니다. 전입일은 2025.04.03.으로 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 제공된 예상배당에서는 매수인 인수액을 0원으로 보고 있습니다. 따라서 권리의 핵심은 인수보다는 임차관계 보완 확인과 내부상태 확인에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1703 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 초장동 65-39 2층201호 |
| 물건종류 | 다세대 · 집합건축물대장상 다세대주택 |
| 건물구조 | 철근콘크리트 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 4층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 린다앤쉼웰 · 2016.04.20. 매매 · 거래가액 94,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 102,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 39,331,380원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
이번 경매의 말소기준은 2016.08.31. 부곡동새마을금고 근저당권 52,000,000원입니다. 2025.07.07. 임의경매개시결정은 그보다 뒤에 들어왔고 매각으로 소멸합니다. 등기부에 보이는 과거 가압류·압류·근저당권 다수는 이미 이전 경매나 해지 등을 원인으로 말소된 이력입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김경숙 | 2025.04.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
김경숙의 전입은 말소기준권리인 2016.08.31.보다 뒤인 2025.04.03.이므로 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 추가 확인이 필요합니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 단정 금지
감정가와 현재 최저매각가는 모두 102,000,000원으로 신건입니다. 다만 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세 자료가 없어 이 금액이 현재 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가만 보고 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 102,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,228,000원 |
| 2. 근저당 · 부곡동새마을금고 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 47,772,000원 |
예상배당상 근저당권 채권최고액 52,000,000원은 전액 배당되고, 소유자 교부 예상액은 47,772,000원입니다. 채권 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 서구 초장동 소재 초장중학교 북동측 인근이며, 부근은 소규모 공동주택 및 단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 소형차량 진입이 가능하고, 인근 시내버스정류장과 근거리의 도시철도 1호선 토성역 및 자갈치역을 이용할 수 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 2.5~3미터 내외 도로와 접합니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역이며 가축사육제한구역입니다. 토지는 완경사지대의 부정형으로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 495,800원/㎡이며 토지면적은 52.6㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 4층 건물로, 위생·급배수·도시가스·난방설비가 돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 김경숙의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조하세요.
- 내부상태 확인. 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부확인이 곤란했습니다. 내부 이용상황과 관리상태를 재확인해야 합니다.
- 시세 확인. 최근 실거래 비교자료가 없어 신건 102,000,000원의 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다. 주변 유사 다세대 거래와 매물을 별도로 확인해야 합니다.
- 회차별 자금계획. 현재 102,000,000원, 1회 유찰 시 81,600,000원, 2회 유찰 시 65,280,000원 시나리오를 기준으로 자금계획을 점검하세요.
- 배당표 한계. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격과 현장은 확인이 필요하다
이 물건은 말소기준권리 이후 전입한 임차인 1명이 있어 대항력이 없고, 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리분석만 놓고 보면 비교적 단순한 구조입니다. 그러나 보증금·확정일자가 확인되지 않았고, 현장조사 당시 내부도 확인하지 못했습니다. 무엇보다 최근 실거래 자료가 없어 감정가 102,000,000원의 가격 경쟁력을 판단할 근거가 부족합니다. 권리는 확인 가능, 가격과 내부는 추가 검증. 이 사건의 핵심은 신건 가격만 보고 서두르지 않는 것입니다.
