부산지방법원 2025타경2034. 부산 사하구 신평동 603-1 ‘핀란디아샾’입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층 건물이고, 1·2·5층은 사무실로 이용 중이며 3·4층은 이용상태가 확인되지 않았습니다. 사용승인일은 2019.12.09, 토지면적은 132.0㎡입니다. 등기상 소유자는 수강엔지니어링주식회사이고, 경매를 신청한 채권자는 주식회사부산은행, 청구액은 359,474,969원입니다.
권리구조의 출발점은 2019.12.26 부산은행 근저당권 220,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 같은 날 뒤이어 설정된 부산은행 근저당 165,000,000원과 2020년 근저당 110,000,000원, 2021년 이후 전세권·가압류·세금 및 공단 압류는 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 배당표 기준 매수인이 떠안을 금전채무는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2034 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 신평동 603-1 핀란디아샾 · 부산광역시 사하구 하신번영로171번길 69 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 철근콘크리트구조 5층 건물 · 1·2·5층 사무실, 3·4층 미상 |
| 토지 / 사용승인 | 132.0㎡ · 2019.12.09 |
| 소유자 | 수강엔지니어링주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 677,185,800원 / 677,185,000원 (0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 359,474,969원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.12.26 을구 1번 부산은행 근저당권입니다. 부산은행의 근저당권은 채권최고액 기준 220,000,000원·165,000,000원·110,000,000원으로 합계 495,000,000원입니다. 뒤이어 성순봉 전세권 100,000,000원, 다채움디자인 전세권 30,000,000원과 100,000,000원, 가압류 및 각 압류가 존재하지만 모두 말소기준보다 뒤입니다.
② 임차·점유 분석 — 보증금 1.3억, 그러나 승계는 0원
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 다채움디자인 박영미 | 1층, 2층 | 2021.06.30 | 130,000,000원 | 350,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
현황조사상 확인된 점유자는 실제 임차인 1명이며, 보증금은 130,000,000원, 차임은 350,000원입니다. 전입일 2021.06.30은 말소기준일 2019.12.26보다 늦어 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 같은 주체의 등기된 전세권도 1층 30,000,000원·2층 100,000,000원으로 합계 130,000,000원이고, 모두 말소기준 이후 설정되어 매각으로 소멸합니다.
③ 가격 판단 — 신건 최저가만 보고 싸다고 볼 수 없다
현재 회차 최저매각가는 677,185,000원으로 감정가 677,185,800원과 사실상 같은 수준입니다. 매수인 인수가 0원이므로 현재 회차를 기준으로 한 실질취득액도 677,185,000원입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 가격 근거가 없어, 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지를 판단할 수 없습니다. 따라서 0회 유찰이라는 이유나 감정가와 최저가가 같다는 이유만으로 ‘싸다’, ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 근거는 없습니다. 이 사건의 가격 판단은 권리분석과 분리해 접근해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 677,185,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 9,171,850원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 165,000,000원 | 165,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사부산은행 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 4. 전세권 · 성순봉 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 5. 가압류 · 선정당사자 신영애 | 97,459,000원 | 73,013,150원 |
| 6. 전세권 · 주식회사다채움디자인 | 30,000,000원 | 0원 |
| 7. 전세권 · 주식회사다채움디자인 | 100,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 박명찬 | 76,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 신고채권 898,959,000원 가운데 채권자 예상배당은 668,013,150원, 미배당은 230,945,850원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액 역시 0원입니다. 집행비용은 추정치이고 당해세 등 세금 우선순위에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 부산광역시 사하구 하단동 소재 하남초등학교 남서측 인근이며, 부근은 주택과 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산지하철 신평역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 1·2·5층은 사무실로 이용 중이며, 3·4층은 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층 건물로 사용승인일은 2019.12.09이며, 위생·급배수·도시가스·승강기 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 토지 132.0㎡, 제2종일반주거지역이며 도로에 접하고 비행안전구역·역사문화환경보존지역에 포함됩니다. 공시지가는 1,051,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 회차는 최저가 677,185,000원에 인수 0원을 더한 677,185,000원이 실질취득액입니다.
- 가격 비교 선행. 실거래 비교가격 근거가 없으므로, 감정가나 최저가만으로 할인 여부를 판단하지 마세요.
- 3·4층 현장 확인. 이용상태가 미상인 층의 실제 점유자와 사용관계를 확인해야 명도 난도를 가늠할 수 있습니다.
- 1·2층 점유. 다채움디자인의 보증금 130,000,000원은 대항력 없음·승계 0원으로 분석되지만 실제 인도 협의는 별개의 문제입니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부에 따라 배당순서와 후순위 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 매각조건에 일괄매각 및 제시외 건물 포함이 명시돼 있으므로 매각대상 범위를 원문에서 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본과 실제 점유상태를 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “권리는 통과, 가격과 점유는 확인”
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 인수 0원입니다. 2019.12.26 부산은행 근저당을 기준으로 후순위 근저당·전세권·가압류·압류가 소멸하고, 확인된 임차인 역시 전입이 늦어 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 다채움디자인의 130,000,000원 전세권이 현재 배당에서 전액 미배당되더라도 그 금액을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
반면 677,185,000원이라는 실질취득액이 시장에서 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 0회 유찰이고, 3·4층 이용상태가 미상이며, 사무실로 이용되는 5층 건물이라는 점도 현장 확인이 필요합니다. 따라서 결론은 권리구조는 비교적 명확하지만 가격 메리트와 실제 점유상태를 확인하기 전에는 공격적인 입찰 근거가 부족한 물건입니다.
