부산지방법원 2025타경2034. 부산 사하구 신평동 603-1, 도로명주소 하신번영로171번길 69의 핀란디아샾입니다. 감정 이용상태는 1·2·5층 사무실, 3·4층 미상이며, 철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층 건물입니다. 사용승인일은 2019.12.09입니다. 토지는 지목 ‘대’, 면적 132.0㎡이고 제2종일반주거지역에 속합니다.
권리의 중심은 2019.12.26 설정된 부산은행 근저당 220,000,000원입니다. 이것이 말소기준권리이고, 같은 날 뒤이어 설정된 165,000,000원 근저당과 2020.01.20 설정된 110,000,000원 근저당을 비롯해 이후 가압류·압류·전세권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인의 점유일도 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2034 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 신평동 603-1 핀란디아샾 · 부산광역시 사하구 하신번영로171번길 69 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 + 토지 · 철근콘크리트구조 5층건 · 1,2,5층 사무실 · 3,4층 미상 |
| 토지 | 132.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,051,000원/㎡ |
| 소유자 | 수강엔지니어링 주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 677,185,800원 / 474,030,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 주식회사부산은행 / 359,474,969원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 확인 임차인도 대항력 없음
말소기준은 2019.12.26 을구 1번 부산은행 근저당권입니다. 이후의 부산은행 추가 근저당, 전세권, 가압류, 압류와 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 과거 성순봉 명의 1·2층 전세권 150,000,000원은 2021.04.16 이미 말소되었고, 현재 남아 있는 성순봉 4층 전세권 100,000,000원과 주식회사다채움디자인의 1·2층 전세권 130,000,000원은 모두 말소기준 이후 권리입니다.
② 임차인 — 확인된 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 점유일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 다채움디자인 박영미 | 1층,2층 | 2021.06.30 | 130,000,000원 | 350,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
점유일 2021.06.30은 말소기준일 2019.12.26보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 같은 임차주체인 주식회사다채움디자인은 2021.07.01 1층 전세금 30,000,000원, 2층 전세금 100,000,000원의 전세권을 설정했지만 이 역시 말소기준 이후 권리입니다. 보증기관의 대위·승계에 해당하는 임차인은 없습니다.
③ 가격·회차 구조 — 70%까지 내려왔지만 시세 판단은 별개
현재 최저매각가는 474,030,000원으로 감정가 대비 70%, 1회 유찰 상태입니다. 다만 비교할 실거래 수치가 제시되어 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다. 현재 회차의 실질취득액은 인수액이 없기 때문에 최저가와 같은 474,030,000원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 474,030,000원 | 466,889,700원 | 432,069,300원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 331,821,000원 | 326,375,506원 | 572,583,494원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 232,274,700원 | 228,222,854원 | 670,736,146원 | 0원 |
회차가 더 내려갈수록 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건에서 회차별 핵심 변화는 권리 인수액보다 매각대금과 채권 미회수 규모입니다.
④ 예상배당표 (매각가 474,030,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,140,300원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 주식회사부산은행 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 주식회사부산은행 | 165,000,000원 | 165,000,000원 |
| 4. 을구 3번 근저당 · 주식회사부산은행 | 110,000,000원 | 81,889,700원 |
| 5. 을구 6번 전세권 · 성순봉 | 100,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 12번 가압류 · 선정당사자)신영애 | 97,459,000원 | 0원 |
| 7. 을구 7번 전세권 · 주식회사다채움디자인 | 30,000,000원 | 0원 |
| 8. 을구 7번 전세권 · 주식회사다채움디자인 | 100,000,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 13번 가압류 · 박명찬 | 76,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 898,959,000원 중 466,889,700원이 배당되고 432,069,300원이 미배당되는 계산입니다. 부산은행 3순위 근저당부터 일부 미배당이 발생하고 이후 전세권·가압류에는 배당재원이 남지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사하구 하단동 소재 하남초등학교 남서측 인근이며, 부근은 주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있고 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 부산지하철 신평역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층 건물로, 외벽은 드라이비트 등, 내벽은 몰탈 위 페인팅·타일, 바닥은 화강석 타일 및 몰탈 마감, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수시설, 도시가스설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 132.0㎡, 평지·세로장방·소로각지이며 제2종일반주거지역입니다. 비행안전구역과 역사문화환경보존지역에 포함되고 도로에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 감정가 677,185,800원과 현재 최저가 474,030,000원의 차이만으로 시세 메리트를 판단하지 말고 주변 실제 거래를 별도로 확인하세요.
- 3·4층 점유. 감정상 이용상태가 미상인 층의 실제 사용·점유자를 현장에서 확인하세요.
- 세금 압류. 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위로 차감될 수 있으므로 매각기일 전 배당요구·교부청구 내용을 다시 확인하세요.
- 전세권 말소. 성순봉 4층 전세권과 주식회사다채움디자인 1·2층 전세권이 말소기준 이후 권리인지 최종 등기부와 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 포함 조건이므로 매각 대상과 현황을 감정평가서 도면·현장과 일치시키세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 세금 관련 원본 서류를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 다른 문제
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 선명합니다. 2019.12.26 부산은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인은 그보다 늦게 점유를 시작해 대항력이 없습니다. 현재 매각가 474,030,000원 기준 예상배당에서는 후순위 전세권·가압류에 대규모 미배당이 발생하지만, 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 투자판단의 어려움은 가격과 현황에 있습니다. 이미 1회 유찰되어 감정가의 70%까지 내려왔지만 실거래 비교가 없으므로 이를 곧바로 가격 메리트로 해석할 수 없습니다. 또 3·4층의 실제 이용상태가 확인되지 않았고 세금 압류가 배당순서에 영향을 줄 가능성도 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수보다 시세 검증·점유 확인·배당 변동 확인이 핵심인 사건입니다.
