부산지방법원 2025타경2157. 부산광역시 강서구 강동동 703-15에 소재한 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정가 536,479,730원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 375,535,000원입니다. 매각기일은 2026.10.01입니다.
등기상 권리 흐름은 수협은행을 중심으로 형성되어 있습니다. 기존 근저당권이 말소된 뒤 2018.11.30. 설정된 수협은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 추가된 근저당권과 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 확인되는 등기상 인수권리는 없습니다. 그러나 임대관계가 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 점유·명도 위험까지 없다는 의미로 해석해서는 안 됩니다.
가격 역시 별도로 검증해야 합니다. 감정가 대비 할인율은 확인되지만 주변의 실제 거래가격과 직접 비교할 자료가 없어, 현재 최저가가 시장가치보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 이 물건은 등기상 권리 소멸 여부, 실제 점유, 토지 규제, 매각 대상의 범위를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2157 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 강동동 703-15 에이동 도로명주소: 부산광역시 강서구 제도로1041번길 319 |
| 물건종류 / 용도 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 382.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트 경사슬라브지붕 · 단층 |
| 사용승인일 | 2017.12.22. |
| 소유자 | 박영균 |
| 감정가 | 536,479,730원 |
| 최저매각가 | 375,535,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 316,803,709원 |
| 매각기일 | 2026.10.01. |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 임대관계 | 미상 · 현장 점유 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2018.11.30. 접수된 을구 3번 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 256,800,000원이며, 강동동 703-15 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다. 이 근저당권이 말소기준권리로 제시되어 있고 매각으로 소멸합니다.
그보다 앞서 설정된 을구 1번 수협은행 근저당권 213,600,000원은 2018.11.30. 해지를 원인으로 이미 말소되었습니다. 따라서 채권최고액을 현재 유효한 근저당권에 중복 합산하거나 매수인 인수액으로 계산하지 않습니다.
이후 2020.03.18. 설정된 을구 4번 수협은행 근저당권 360,000,000원, 2024.01.19. 국의 압류, 2025.02.26. 국민건강보험공단 압류 및 2025.06.17. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
② 가격 분석 — 감정가 대비 70%, 시세 할인 여부는 미확인
이 물건의 감정가는 536,479,730원이고, 현재 최저매각가는 375,535,000원입니다. 한 차례 유찰된 감정가 70% 구간에 해당합니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 536,479,730원 | 100% | 감정평가 기준금액 |
| 현재 최저가 | 375,535,000원 | 70% | 1회 유찰 |
| 2회 유찰 시 | 262,874,499원 | 49% | 후속 회차 시나리오 |
| 3회 유찰 시 | 184,012,149원 | 34% | 후속 회차 시나리오 |
위 금액은 감정가와 경매 회차에 따른 가격 변화입니다. 주변 단독주택·토지의 실거래 시세와 비교한 할인율을 의미하지 않습니다.
특히 이 물건은 토지 382.0㎡와 단층 주택, 제시외 건물을 함께 검토해야 하는 부동산입니다. 토지의 이용 가능성, 건물 상태, 제시외 건물의 가치 및 적용 규제가 실제 가격에 영향을 줄 수 있으므로 감정가 대비 70%라는 수치만으로 가격 메리트를 부여하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 375,535,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정으로 작성된 예상배당입니다. 근저당권의 채권최고액을 기준으로 하며 실제 확정 채무액과 최종 배당은 다를 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,057,490원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 수협은행 | 256,800,000원 | 256,800,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 수협은행 | 360,000,000원 | 112,677,510원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권자 합계 | 616,800,000원 | 369,477,510원 |
| 채권 미배당 | - | 247,322,490원 |
집행비용은 추정치입니다. 근저당 채권최고액을 기준으로 계산했으며, 실제 채권액·당해세·압류 관련 조세채권의 우선순위·최우선변제 등에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다. 미배당액은 채권자 측 부족액이며, 등기상 매수인 인수액과 구별됩니다.
예상 매각대금 375,535,000원에서 집행비용을 제외한 채권자 총배당액은 369,477,510원입니다. 을구 3번 근저당권에는 256,800,000원이 배당되고, 을구 4번 근저당권에는 112,677,510원이 배당됩니다.
근저당 채권최고액 합계 616,800,000원을 기준으로 하면 247,322,490원의 미배당이 발생하고, 소유자에게 돌아가는 예상 잔여금은 0원입니다. 이는 근저당권자의 미회수 채권을 나타내며 낙찰자의 추가 인수금액을 뜻하지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 미배당은 늘어도 등기상 인수는 0원
| 회차 | 최저가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 375,535,000원 | 369,477,510원 | 247,322,490원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 262,874,499원 | 258,394,256원 | 358,405,744원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 184,012,149원 | 180,635,979원 | 436,164,021원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 매각대금이 줄어드는 만큼 근저당권자의 미회수 채권도 증가합니다. 현재 회차에서는 신청채권자 수협은행의 청구액 316,803,709원을 근저당권별 예상 총배당액이 웃돌지만, 후속 회차에서는 이에 미치지 못하는 시나리오입니다. 실제 신청채권의 충족 여부와 배당은 확정 채권액 및 배당순위에 따라 달라집니다.
등기상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 계산되어 있습니다. 그러나 확인되지 않은 임차인이 대항력을 갖춘 경우에는 별도의 인수 위험이 발생할 수 있으므로, 이 시나리오를 실제 취득비용의 확정치로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 강서구 강동동 강동동행정복지센터 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 대부분 농경지와 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 남측 일원에서 에코델타시티 조성이 진행 중인 것으로 기재되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 원활하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 부산김해경전철 대사역과 김해국제공항이 인근에 소재합니다. 실제 이동시간과 교통 편의는 별도 확인이 필요합니다.
- 토지. 면적 382.0㎡, 지목 대, 평지의 사다리형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(가)으로 기재되어 있고, 개별공시지가는 541,200원/㎡입니다.
- 건물. 2017.12.22. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 단층 주택입니다. 외벽은 외장타일, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감이며 샷시창호가 설치되어 있습니다. 위생·급배수·태양광설비가 기재되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역에 해당합니다. 이용 가능한 건축행위, 증축 및 용도변경은 관계 법령과 관할기관의 확인이 필요합니다.
- 공항 관련 규제. 제3종 구역과 비행안전제6구역(전술)이 기재되어 있습니다. 공항소음과 건축물 높이·행위 제한 등 구체적인 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 기타 규제. 역사문화환경보존지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재되어 있으며 건축허가·착공제한지역도 포함으로 표시됩니다. 각 규제의 적용 범위와 현재 효력, 취득 후 이용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 여부는 해당 없음으로 표시되어 있습니다. 다만 제시외 건물이 매각에 포함되므로 현황과 관련 서류를 별도로 대조해야 합니다.
- 환금성. 단독주택과 토지의 일괄매각으로, 규제와 개별 부동산의 특성이 매수자 수요에 영향을 줄 수 있습니다. 주변 실거래와 거래량이 확인되지 않아 환금성 수준을 확정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 등기 원본 대조. 건물등기뿐 아니라 강동동 703-15 토지등기를 확인하여 공동담보, 말소기준, 인수권리와 매각 범위를 최종 대조하세요.
- 임대차·점유 조사. 임대관계가 미상이므로 전입세대열람, 현황조사서, 매각물건명세서, 확정일자 및 배당요구 내역을 확인하세요. 실제 점유자에게 대항력이 있는지 확인되지 않은 상태에서 인수금액을 확정해서는 안 됩니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각 대상에 포함되는 제시외 건물의 위치, 구조, 면적, 상태 및 사용 현황을 원본 감정평가서와 현장에서 확인하세요.
- 시세 검증. 인근 단독주택 및 유사 토지의 최근 실거래를 조사하고 토지·건물·제시외 건물의 가치를 구분해 검토하세요. 감정가 대비 70%만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요.
- 토지이용 제한. 토지거래허가구역, 건축허가·착공제한, 공항소음구역, 비행안전구역, 역사문화환경보존지역의 정확한 적용 여부와 활용 제한을 확인하세요.
- 조세채권 및 관리비. 국과 국민건강보험공단 압류가 확인됩니다. 등기상 소멸과 별개로 조세채권의 배당순위와 실제 배당 결과를 확인하고, 미납 공과금 및 승계 가능한 부담을 조사하세요.
- 건물 현황. 구조, 누수, 균열, 태양광설비의 작동 여부 및 수선 필요성을 확인하세요. 수선비는 현장조사 결과에 따라 별도로 반영해야 합니다.
- 최신 매각조건 확인. 매각기일 2026.10.01. 기준으로 사건 진행 상태, 매각물건명세서 변경, 특별매각조건, 입찰보증금 및 매각 대상의 변동 여부를 법원 공고에서 확인하세요.
맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 전체 위험 0원”
부산 강동동 703-15 단독주택 및 토지는 감정가 536,479,730원, 현재 최저가 375,535,000원으로 한 차례 유찰된 물건입니다. 수협은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 근저당권과 압류가 매각으로 소멸하므로, 등기상 권리 구조에서 확인되는 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 임대관계가 미상이고 제시외 건물을 포함한 일괄매각이며, 자연녹지지역을 비롯한 여러 토지이용 규제가 존재합니다. 비교 실거래 시세도 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.
이 사건의 검토 순서는 분명합니다. 실제 점유와 임대차 확인 → 토지·건물·제시외 건물의 매각 범위 확인 → 토지이용 규제 검토 → 유사 부동산 실거래 비교입니다. 이러한 사항을 확인하기 전에는 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 결정하지 않는 것이 중요합니다.
종합하면 등기상 권리 소멸 구조는 확인되지만, 실제 취득비용과 적정가격 판단에는 추가 검증이 필요한 물건입니다. 매각기일 전 원본 서류 및 현장조사를 통해 불확실성을 해소하는 것이 판단의 핵심입니다.
