부산지방법원 2025타경2157. 부산 강서구 강동동 703-15 소재 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 단층으로 2017.12.22. 사용승인됐고 현재 단독주택으로 이용 중입니다. 토지는 382.0㎡, 지목은 대, 자연녹지지역입니다. 등기상 핵심은 2018.11.30. 설정된 수협은행 채권최고액 256,800,000원의 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 설정된 수협은행 근저당 360,000,000원과 국· 국민건강보험공단의 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
권리구조만 보면 매수인이 등기상 채무를 떠안는 형태는 아닙니다. 현재 최저매각가 536,479,000원을 기준으로도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가격 측면에서는 별도의 주의가 필요합니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 감정가 또는 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 신건이라는 이유만으로 저렴하다고 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2157 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 강동동 703-15 · 부산광역시 강서구 제도로1041번길 319 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 토지 | 382.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사슬라브)지붕 단층 · 사용승인일 2017.12.22. |
| 소유자 | 박영균 |
| 감정가 / 최저가 | 536,479,730원 / 536,479,000원 (신건) |
| 청구금액 | 316,803,709원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
최초의 수협은행 근저당은 2018.02.21. 설정됐지만 2018.11.30. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재의 말소기준권리는 같은 날 새로 설정된 을구 3번 수협은행 근저당 256,800,000원입니다. 2020.03.18. 추가된 을구 4번 수협은행 근저당 360,000,000원, 2024.01.19. 국 압류, 2025.02.26. 국민건강보험공단 압류와 2025.06.17. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가는 536,479,730원이고 현재 최저매각가는 536,479,000원입니다. 아직 유찰이 없는 신건으로, 최저가가 감정가와 사실상 같은 수준입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가와 시장가격 사이의 괴리를 검증할 수 없습니다.
따라서 현재 가격을 두고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가하는 것은 금물입니다. 토지 382.0㎡와 단독주택, 제시외 건물을 함께 평가해야 하고, 자연녹지지역 및 각종 토지이용 제한이 함께 존재하므로 일반 공동주택처럼 단순한 평당 또는 실거래 평균 비교로 접근하기도 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 536,479,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,764,790원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 수협은행 | 256,800,000원 | 256,800,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 수협은행 | 360,000,000원 | 271,914,210원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 616,800,000원 중 528,714,210원이 배당되고 88,085,790원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 536,479,000원 | 528,714,210원 | 88,085,790원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 429,183,200원 | 422,491,368원 | 194,308,632원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 343,346,560원 | 337,739,708원 | 279,060,292원 | 0원 |
④ 토지·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강동동행정복지센터 남서측 인근에 위치하고, 남동측 일원에 김해국제공항이 있으며 남측 일원에서는 에코델타시티 조성이 진행 중입니다. 주변은 농경지와 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 원활하고 인근에 노선버스정류장, 부산김해경전철 대사역 및 김해국제공항이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 단층 단독주택으로 외벽은 외장타일, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시창호이며 위생·급배수·태양광설비가 돼 있습니다.
- 토지. 면적 382.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가), 공시지가는 541,200원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역이며 제3종 구역, 비행안전제6구역(전술), 역사문화환경보존지역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되거나 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 을구 3번 수협은행 근저당 256,800,000원이 말소기준이며 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부와 매각물건명세서에서 최종 대조합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정요항표상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인합니다.
- 제시외 건물 확인. 매각물건명세서 비고에 일괄매각·제시외 건물 포함으로 기재돼 있으므로 제시외 건물의 위치와 현황을 확인합니다.
- 토지이용 제한 확인. 자연녹지지역, 제3종 구역, 비행안전제6구역, 역사문화환경보존지역, 토지거래계약에관한허가구역 등의 규제가 실제 이용계획에 미치는 영향을 확인합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 536,479,000원이 시장가격 대비 유리한지 판단할 수 없으므로 인근 단독주택·토지 거래와 현장 시세를 별도로 검증합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격과 이용규제 검증이 먼저다
이 사건의 등기상 권리분석은 비교적 명확합니다. 2018.11.30. 수협은행 근저당을 기준으로 후순위 근저당과 압류, 경매개시결정이 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이것만으로 투자 매력이 확정되지는 않습니다. 감정가 536,479,730원과 신건 최저가 536,479,000원이 거의 동일한데 비교 실거래 자료가 없고, 단독주택·토지·제시외 건물의 일괄매각에 여러 토지이용 제한까지 겹쳐 있습니다. 감정요항표의 임대관계도 미상입니다. 결론은 권리는 통과, 가격·점유·토지이용성은 현장 확인 후 판단입니다.
