부산지방법원 2025타경2218. 부산 사하구 당리동 ‘당리형제’ 101동 5층 505호, 전용 59.91㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 박현수는 2020.02.26 임의경매로 인한 매각으로 소유권을 취득했고, 이후 2020.10.21 주식회사신한은행 근저당권 90,000,000원이 설정됐습니다. 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이틀 뒤인 2020.10.23 추가 설정된 주식회사신한은행 근저당권 60,000,000원과 2025.07.03 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리구조 자체는 단순한 편이지만, 가격 판단은 별개입니다. 최저매각가 113,000,000원은 전체 12건 실거래 평균 112,983,333원과 거의 같은 수준이나, 전체 평균에는 2021년·2022년의 더 높은 거래가 포함돼 있습니다. 최근 12개월 평균은 101,000,000원이고, 현재 최저가는 그 평균의 111.9%입니다. 여기에 최근 거래군이 과거 거래군보다 -15.1% 낮은 하락 추세까지 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2218 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 당리동 39-18 당리형제아파트 101동 5층505호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.91㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층건 내 5층 |
| 소유자 | 박현수 (2020.02.26 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 113,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 74,184,044원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 단지 | 당리형제 · 183세대 · 1998.11.24 사용승인 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2020.10.21 주식회사신한은행 근저당권 90,000,000원입니다. 이후의 2020.10.23 근저당권 60,000,000원과 2025.07.03 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.06.02 토스뱅크 주식회사 가압류 25,662,413원은 2025.08.20 해제되어 2025.08.21 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 111.9%
당리형제 동일 면적 59.91㎡의 실거래는 총 12건입니다. 전체 평균은 112,983,333원이지만 가격 메리트 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 101,000,000원, 최근 12개월 거래는 4건, 최신 거래는 2025.12의 124,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 59.91㎡ | 3 | 124,000,000원 |
| 2025.12 | 59.91㎡ | 8 | 102,000,000원 |
| 2025.05 | 59.91㎡ | 11 | 88,000,000원 |
| 2025.04 | 59.91㎡ | 16 | 90,000,000원 |
| 2024.10 | 59.91㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 2024.01 | 59.91㎡ | 9 | 120,000,000원 |
| 2022.05 | 59.91㎡ | 15 | 128,500,000원 |
| 2022.03 | 59.91㎡ | 10 | 113,500,000원 |
| 2021.12 | 59.91㎡ | 9 | 123,000,000원 |
| 2021.07 | 59.91㎡ | 3 | 133,000,000원 |
| 2021.07 | 59.91㎡ | 8 | 108,000,000원 |
| 2021.06 | 59.91㎡ | 15 | 125,800,000원 |
| 전체 평균 | 59.91㎡ | 12건 | 112,983,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.91㎡ | 4건 | 101,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 113,000,000원은 전체 평균 112,983,333원과는 비슷해 보입니다. 그러나 최근 12개월 평균 101,000,000원과 비교하면 111.9%입니다. 전체 평균만 기준으로 “시세보다 싸다”고 판단하면 안 되는 이유입니다. 최신 거래 124,000,000원보다 현재 최저가가 낮기는 하지만, 최근 거래 추세가 -15.1%인 만큼 단일 고가 거래보다 최근 평균과 하락 흐름을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,382,000원 |
| 1. 을구 15번 근저당 · 주식회사신한은행 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 2. 을구 16번 근저당 · 주식회사신한은행 | 60,000,000원 | 20,618,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 150,000,000원 중 예상 배당액은 110,618,000원이며, 미배당은 39,382,000원입니다. 후순위 근저당의 미배당이 발생하지만 해당 권리는 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사하구 당리동 사하구청 북측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건물 내 5층 505호이며, 위생·급배수·도시가스·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로·토지. 동측으로 노폭 8m 내외 도로와 접하고, 남하향 완경사지 내 자체 평탄하게 조성된 부정형 토지입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·제2종일반주거지역, 소로2류, 상대보호구역, 준보전산지에 해당하며 공시지가는 1,193,000원/㎡입니다.
- 환금성. 당리형제는 183세대, 1998.11.24 사용승인 단지입니다. 동일 면적 실거래는 확인되지만 최근 12개월 평균이 101,000,000원이고 최근 추세가 -15.1%여서 매도가격 산정에는 보수적 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 112,983,333원보다 최근 12개월 평균 101,000,000원을 우선 비교하세요. 현재 실질취득 113,000,000원은 최근 평균의 111.9%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 과거 거래군 대비 -15.1%입니다. 최신 거래 124,000,000원 한 건만으로 현재 가격을 저평가라고 판단하기 어렵습니다.
- 임대·점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상으로 표시돼 있으므로 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 후순위 미배당과 인수 구분. 60,000,000원 후순위 근저당 중 일부가 미배당되더라도 해당 권리는 매각으로 소멸하며, 제시된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 회차별 가격 재검토. 제시된 시나리오는 현재 113,000,000원, 1회 유찰 90,400,000원, 2회 유찰 72,320,000원입니다. 회차가 바뀌면 최근 실거래와 다시 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각 관련 원본과 실제 점유·임대관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 현재 가격은 보수적으로
이 사건은 2020.10.21 신한은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서 39,382,000원의 미배당이 발생해도 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 권리 측면에서는 구조가 명확한 편입니다.
하지만 가격은 다릅니다. 실질취득 113,000,000원은 전체 실거래 평균 112,983,333원과 비슷하지만, 최근 12개월 평균 101,000,000원의 111.9%이고 시장 추세 역시 -15.1%입니다. 최신 124,000,000원 거래가 존재하더라도 최근 평균보다 높은 현 회차를 곧바로 “싸다”고 볼 수 없습니다. 권리는 정리형, 가격은 보류형. 이 물건의 핵심은 낮은 인수위험이 아니라 최근 시세에 맞는 응찰가격을 확보하느냐에 있습니다.
