부산지방법원 2025타경2218. 당리형제아파트 101동 5층 505호, 전용 59.91㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 박현수이며 2020.02.26 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2020.10.21 신한은행 근저당권 채권최고액 90,000,000원이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 2020.10.23 추가로 설정된 신한은행 근저당권 60,000,000원과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차 최저매각가는 감정가의 70%인 79,100,000원입니다. 배당 시뮬레이션상 집행비용 1,823,800원을 제외한 77,276,200원이 선순위 신한은행 근저당에 배당되고, 후순위 근저당은 배당받지 못합니다. 그러나 이 미배당 채권은 부동산에 붙어 매수인이 승계하는 것이 아니라 매각으로 소멸하므로, 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2218 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 당리동 39-18 당리형제아파트 101동 5층 505호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.91㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층건 내 5층 505호 |
| 소유자 | 박현수 (2020.02.26 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 79,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 74,184,044원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 임차보증금 인수 구조는 나타나지 않습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유관계는 입찰 전에 현황과 원본 서류를 다시 대조할 필요가 있습니다. 등기상 말소기준은 2020.10.21 신한은행 근저당권이며, 그 뒤 2020.10.23 설정된 신한은행 근저당권과 2025.07.03 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균을 우선해 보면
당리형제 동일면적 59.91㎡ 실거래 표본은 12건입니다. 전체 평균은 112,983,333원이지만 과거 거래가 섞여 있으므로, 가격 판단은 최근 12개월 평균 101,000,000원과 최신 거래 124,000,000원, 그리고 최근 거래군이 과거보다 -15.1% 낮다는 추세를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 59.91㎡ | 3 | 124,000,000원 |
| 2025.12 | 59.91㎡ | 8 | 102,000,000원 |
| 2025.05 | 59.91㎡ | 11 | 88,000,000원 |
| 2025.04 | 59.91㎡ | 16 | 90,000,000원 |
| 2024.10 | 59.91㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 2024.01 | 59.91㎡ | 9 | 120,000,000원 |
| 2022.05 | 59.91㎡ | 15 | 128,500,000원 |
| 2022.03 | 59.91㎡ | 10 | 113,500,000원 |
| 2021.12 | 59.91㎡ | 9 | 123,000,000원 |
| 2021.07 | 59.91㎡ | 3 | 133,000,000원 |
| 2021.07 | 59.91㎡ | 8 | 108,000,000원 |
| 2021.06 | 59.91㎡ | 15 | 125,800,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.91㎡ | 4건 | 101,000,000원 |
현재 실질취득액은 인수액이 없으므로 최저가와 같은 79,100,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 78.3%로, 현재 회차 가격은 최근 거래 평균보다 낮습니다. 최신 거래 124,000,000원과 비교해도 낮은 수준입니다. 다만 전체 평균 112,983,333원은 2021~2022년의 120,000,000원대 거래가 다수 포함되어 있어 현재 가격 메리트 판단의 중심 근거로 쓰기에는 부적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 79,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,823,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 90,000,000원 | 77,276,200원 |
| 2. 후순위 근저당 · 주식회사신한은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 150,000,000원 중 예상 배당액은 77,276,200원, 미배당액은 72,723,800원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 79,100,000원 | 77,276,200원 | 72,723,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 55,370,000원 | 53,973,340원 | 96,026,660원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 38,759,000원 | 37,661,338원 | 112,338,662원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권액 74,184,044원보다 예상 배당액 77,276,200원이 커 신청채권이 충족되는 시나리오입니다. 반면 2회 유찰 시 예상 배당은 53,973,340원, 3회 유찰 시 37,661,338원으로 내려가 신청채권도 전액 충족되지 않습니다. 그래도 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사하구 당리동 사하구청 북측 인근이며, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층건 내 5층 505호이며, 위생·급배수·도시가스·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·도로. 남하향 완경사지 내 자체 평탄하게 조성된 부정형 토지이며, 동측으로 노폭 8m 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·제2종일반주거지역, 상대보호구역, 준보전산지와 관련되고 소로2류에 접합니다. 공시지가는 1,193,000원/㎡입니다.
- 단지·거래. 당리형제는 183세대, 사용승인일 1998.11.24이며 동일면적 실거래 표본 12건이 확인됩니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 매각물건명세서와 현황을 입찰 직전 다시 대조하세요.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 112,983,333원보다 최근 12개월 평균 101,000,000원과 최신 거래 124,000,000원을 우선 비교하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거 거래군보다 -15.1% 낮아진 흐름을 응찰가 판단에 포함해야 합니다.
- 채권 미배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당액 72,723,800원은 매수인 인수액이 아닙니다. 배당 부족에도 인수액은 0원입니다.
- 기준권리 확인. 말소기준은 2020.10.21 신한은행 근저당권이며 후순위 2020.10.23 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 최근 시세 아래, 변수는 하락 추세
이 물건의 핵심은 세 가지입니다. 첫째, 매수인 인수액 0원으로 권리구조가 단순합니다. 둘째, 현재 최저가 79,100,000원은 최근 12개월 평균 101,000,000원의 78.3%로 최근 거래 수준보다 낮습니다. 셋째, 최근 거래군은 과거 거래군보다 -15.1% 낮아 시장 자체가 내려온 흔적이 있습니다. 따라서 과거 전체 평균을 기준으로 큰 폭의 할인으로 해석하기보다, 최근 12개월 거래와 하락 방향을 기준으로 현재 79,100,000원의 적정성을 판단하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
