부산지방법원 2025타경2324. 부산 사하구 장림동 ‘아파트미가’ 5층 503호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 정기호가 2019.07.24 매매계약을 원인으로 2019.08.13 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사부산은행이 채권최고액 165,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후의 국 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 박복희는 2019.09.05 전입하고 2025.08.14 배당요구를 했습니다. 다만 전입일이 말소기준권리인 2019.08.13보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정할 수 없지만, 대항력 없는 임차인이므로 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 예상 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2324 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 장림동 339-1 아파트미가 5층 503호 · 도로명 장림번영로 88 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 · 15층 건물 중 5층 |
| 거래비교 면적 | 65.0356㎡ |
| 소유자 | 정기호 · 2019.07.24 매매 · 거래가액 203,292,422원 · 2019.08.13 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 151,200,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 148,878,480원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
핵심은 2019.08.13 부산은행 근저당권입니다. 앞선 신탁등기는 같은 날 신탁재산 귀속으로 말소됐고, 2020.09.01 국 압류도 2022.01.06 해제돼 이미 말소됐습니다. 현재 남은 2024.11.28 국 압류와 2025.06.26 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박복희 | 2019.09.05 | 미상 | 미상 | 2025.08.14 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만, 하락 추세와 얇은 표본을 함께 봐야 한다
거래비교 면적과 맞는 ‘미가’ 실거래는 총 2건입니다. 전체 평균은 235,000,000원이지만, 가격 판단에는 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최신 거래는 2024.10의 220,000,000원, 최근12개월 평균도 220,000,000원이며, 이전 2023.05 거래 250,000,000원과 비교한 최근 추세는 -12.0%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 65.04㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2023.05 | 67.08㎡ | 11 | 250,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 235,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 220,000,000원 |
현재 최저가 151,200,000원은 최근12개월 평균·최신 거래 220,000,000원의 68.7% 수준입니다. 인수액이 0원이므로 실질취득액도 151,200,000원으로 같습니다. 숫자상 거래가보다 낮은 구간이지만, 최근 거래가 이전 거래보다 12.0% 낮아졌고 거래 건수 자체가 2건에 그쳐 전체 평균 235,000,000원만으로 가격 매력을 크게 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 151,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,916,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 165,000,000원 | 148,283,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 151,200,000원 가정 시 집행비용 2,916,800원을 제외한 148,283,200원이 부산은행 근저당권에 배당되는 구조입니다. 채권최고액 기준 미배당액은 16,716,800원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 장림초등학교 남서측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·공동주택·공장·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 1호선 장림역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 약 15m, 동측 약 3m 내외 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기, 주차타워, 도시가스보일러 개별난방 설비가 있습니다.
- 규제. 준주거지역·상대보호구역에 해당하며 공시지가는 2,325,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 없고, 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 건물입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 배당순위와 최우선변제 여부는 원본 문서로 확인해야 합니다.
- 당해세·최우선변제 확인. 현재 배당계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 현재 회차 가격. 1회 유찰 후 최저가 151,200,000원이며, 인수 0원이라 실질취득도 같은 금액입니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 105,840,000원(감정가 49%), 3회 유찰 시 74,088,000원(감정가 34.3%)입니다.
- 시세 표본 한계. 실거래는 2건, 최근12개월 평균 산정 표본은 1건이므로 220,000,000원을 절대적인 현재 시세로 보지 않는 편이 안전합니다.
- 하락 추세. 최근 거래가 220,000,000원으로 이전 250,000,000원 대비 추세가 -12.0%입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 ‘가격과 환금성’
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 부산은행 근저당이 말소기준이고, 박복희의 전입은 그 이후라 대항력이 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가 151,200,000원은 최신 거래 및 최근12개월 평균 220,000,000원의 68.7%라 숫자상 가격 간격은 있습니다.
다만 16세대 오피스텔이고 실거래 표본이 2건뿐이며, 최근 거래 흐름도 -12.0%입니다. 전체 평균 235,000,000원보다 낮다는 이유만으로 높은 가격 가점을 주기보다는, 실제 매도 가능성과 추가 하락 가능성을 함께 봐야 합니다. 이 사건은 권리 리스크보다 가격·환금성 리스크가 더 중요한 구조입니다.
