부산지방법원 2025타경2324. 부산 사하구 장림동 ‘미가’ 5층 503호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 정기호는 2019년 7월 24일 매매를 원인으로 거래가액 203,292,422원에 취득했고, 같은 날인 2019년 8월 13일 주식회사부산은행이 채권최고액 165,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2024년 국의 압류와 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 박복희의 전입일은 2019년 9월 5일로 말소기준일인 2019년 8월 13일보다 늦습니다. 따라서 이 사건 자료상 대항력은 없으며 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고 배당요구는 2025년 8월 14일 접수돼 있어, 실제 배당순위·배당액은 원문 서류 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2324 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 장림동 339-1 아파트미가 5층503호 · 장림번영로 88 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 감정평가상 오피스텔로 이용중 · 15층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 정기호 (2019.07.24 매매 · 거래가액 203,292,422원) |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 216,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 148,878,480원 |
| 말소기준권리 | 2019.08.13 주식회사부산은행 근저당권 · 채권최고액 165,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
최초 소유권보존 뒤 국제자산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 이뤄졌으나, 2019년 8월 13일 신탁재산 귀속을 원인으로 신탁등기가 말소됐습니다. 같은 날 정기호 앞으로 소유권이전과 부산은행 근저당권 설정이 이어졌고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 2020년 국의 압류는 2022년 이미 해제됐고, 2024년 국의 압류 및 2025년 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박복희 | 2019.09.05 | 미상 | 미상 | 2025.08.14 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 0원 |
③ 시세 비교 — 1.8% 할인, 하락 추세는 -12.0%
‘미가’의 비교 가능한 거래는 총 2건입니다. 전체 평균은 235,000,000원이지만, 과거 250,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 거래는 2024년 10월 220,000,000원 1건이고, 이 금액이 최신 거래이자 최근 12개월 평균입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 65.04㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2023.05 | 67.08㎡ | 11 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 235,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득가인 216,000,000원은 최근 12개월 평균 220,000,000원의 98.2%입니다. 금액 차이는 4,000,000원뿐이라 ‘시세보다 크게 싸다’고 보기 어렵습니다. 더 중요한 것은 최근 거래가격이 이전 거래 수준보다 12.0% 낮아진 하락 추세라는 점입니다. 전체 평균 235,000,000원 대비로는 할인돼 보이지만, 가격 매력 판단을 그 수치에 의존하면 과거 고가 거래 때문에 실제 메리트를 과대평가할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 216,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,824,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 165,000,000원 | 165,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 47,176,000원 |
현재 회차 216,000,000원 가정에서는 부산은행 근저당 채권최고액 165,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 47,176,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 216,000,000원 | 165,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 172,800,000원 | 165,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 138,240,000원 | 135,504,640원 | 29,495,360원 | 0원 |
2회 유찰 시 부산은행 근저당에서 29,495,360원의 미배당이 발생하지만, 이는 매수인이 추가로 인수하는 금액이 아닙니다. 이 사건의 임차인 역시 말소기준권리 이후 전입이어서 현재 자료상 어느 회차에서도 매수인 승계액은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 건물의 5층 503호입니다.
- 입지. 장림초등학교 남서측 인근으로, 주위는 아파트단지·단독주택·공동주택·공장·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 부산도시철도 1호선 장림역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 약 15m, 동측 약 3m 내외 폭의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·상대보호구역이며, 토지는 평지·정방형·중로각지입니다. 공시지가는 2,325,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 승강기·주차타워·개별난방 등의 설비가 있습니다.
- 환금성. 총 16세대이고 확인된 비교 실거래는 2건입니다. 소규모 오피스텔 특성상 거래 표본이 적어 매도 시점의 가격 변동성이 클 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 응찰가 판단. 전체 평균 235,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 220,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -12.0%입니다. 현재 최저가가 최근 시세의 98.2%라 가격 완충폭이 작습니다.
- 임차인 원문 확인. 박복희는 대항력이 없지만 보증금과 확정일자는 미상입니다. 배당요구 2025.08.14의 구체적인 배당 자격과 순위를 원문에서 확인해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 총 16세대·확인 거래 2건이므로 향후 매도 시 거래량과 수요층을 보수적으로 평가해야 합니다.
- 주차타워·관리비 확인. 주차타워가 설치된 건물인 만큼 운용 상태와 비용, 장기수선·공용관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 현황 대조. 감정평가상 오피스텔 이용 상태이며 공부와의 차이는 없다고 평가됐지만, 실제 내부 상태와 점유 현황은 현장에서 재확인하는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 원문을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 안전마진이 얇다”
이 사건의 권리 구조 자체는 어렵지 않습니다. 2019년 8월 13일 부산은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 박복희 역시 2019년 9월 5일 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
문제는 가격입니다. 실질취득가 216,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 220,000,000원보다 겨우 4,000,000원 낮습니다. 최근 거래 추세는 -12.0%, 총 세대수는 16세대, 확인 실거래는 2건입니다. 과거 250,000,000원 거래까지 포함한 전체 평균만 보면 할인폭이 커 보이지만, 현재 시장을 반영한 최근 거래 기준으로는 가격 메리트가 크다고 평가하기 어렵습니다. 결론은 권리는 합격, 현재 가격은 보수적 접근. 이 물건의 핵심은 권리분석보다 하락장 속 적정 응찰가와 소규모 오피스텔의 환금성을 얼마나 보수적으로 잡느냐입니다.
