부산지방법원 2025타경2393. 명지1차 금강펜테리움 센트럴파크 101동 9층 902호, 전용면적은 84.247㎡로 확인되는 아파트입니다. 감정가 397,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 277,900,000원입니다. 등기상 말소기준은 2021.03.16 국민은행 근저당권이며, 그 이후 설정된 국민은행 근저당과 신용보증기금·한성민·부산신용보증재단의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸 처리돼 있습니다.
문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 SUI XIUHONG이 확인되고, 전입일은 2016.01.11입니다. 말소기준보다 앞선 전입이므로 대항력 가능성이 있지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 최종 인수액을 확정할 수 없습니다. 이 때문에 현재 최저가가 실거래보다 낮다는 사실만으로 ‘싸다’고 결론내리는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2393 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 명지동 3354 명지1차 금강펜테리움 센트럴파크 101동 9층 902호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.247㎡ · 철근콘크리트조 29층 건물 중 9층 |
| 소유자 | 김승민 |
| 감정가 / 최저가 | 397,000,000원 / 277,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 404,802,927원 |
| 말소기준권리 | 2021.03.16 국민은행 근저당권 · 채권최고액 297,000,000원, 2023.02.24 285,260,000원으로 변경 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 더 중요하다
말소기준 이후의 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2023.02.24 설정된 국민은행 근저당권 180,000,000원과 2025년 가압류 3건도 모두 후순위입니다. 다만 2016.01.11 전입한 점유자는 말소기준보다 앞서므로 별도 분석 대상입니다. 등기 권리가 소멸한다고 해서 임차인의 대항력이 자동으로 사라지는 것은 아니므로, 보증금과 배당관계를 확인하기 전까지 매수인 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 확인 전에는 실질취득가가 안 나온다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| SUI XIUHONG | 2016.01.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
실제 임차인은 1명으로 확인됩니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 중복 보증금 신고로 볼 사안은 아닙니다. 다만 보증금이 확인되지 않으므로 현재 단계에서 실질취득가는 277,900,000원에 확정할 수 없습니다. 선순위 대항력이 인정되고 배당으로 회수되지 않는 보증금이 존재하면 그 미배당액만큼 매수인의 실질부담이 늘어날 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 68.9% 할인처럼 보여도 ‘실질취득’ 확인이 먼저
명지1차금강펜테리움센트럴파크는 850세대, 2015.07.01 준공 아파트입니다. 전용 84.25~84.39㎡ 실거래 12건의 최근 12개월 평균은 403,083,333원, 최신 거래는 2026.08 430,000,000원입니다. 현재 최저가 277,900,000원은 최근 12개월 평균의 68.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.26㎡ | 11 | 430,000,000원 |
| 2026.08 | 84.26㎡ | 15 | 410,000,000원 |
| 2026.08 | 84.26㎡ | 24 | 377,000,000원 |
| 2026.08 | 84.39㎡ | 5 | 383,000,000원 |
| 2026.08 | 84.39㎡ | 2 | 380,000,000원 |
| 2026.07 | 84.26㎡ | 22 | 430,000,000원 |
| 2026.07 | 84.26㎡ | 26 | 435,000,000원 |
| 2026.07 | 84.26㎡ | 13 | 408,000,000원 |
| 2026.07 | 84.26㎡ | 1 | 379,000,000원 |
| 2026.06 | 84.26㎡ | 4 | 385,000,000원 |
| 2026.06 | 84.26㎡ | 28 | 430,000,000원 |
| 2026.06 | 84.25㎡ | 5 | 390,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 403,083,333원 |
실거래 표본 범위는 377,000,000원~435,000,000원이고, 현재 최저가 277,900,000원은 그 아래에 있습니다. 가격표만 놓고 보면 큰 간격이 있지만, 이 사건은 임차인 보증금이 미상입니다. 따라서 비교 기준은 최저가 자체가 아니라 보증금을 확인한 뒤 계산한 실질취득가여야 합니다. 실질취득가가 최근 실거래 수준까지 올라가는 구조라면 현재의 68.9%라는 숫자는 의미가 크게 줄어듭니다.
④ 예상배당표 (매각가 277,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,690,600원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 국민은행 | 297,000,000원 | 273,209,400원 |
| 3. 을구 6번 근저당 · 국민은행 | 180,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 201,225,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한성민 | 40,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 부산신용보증재단 | 64,500,010원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 782,725,010원 중 예상 배당액이 273,209,400원, 미배당액이 509,515,610원으로 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 후순위 근저당·가압류의 미배당 자체는 등기상 매각 소멸 대상으로 처리돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 강서구 명지동 명문초등학교 동측 인근이며, 명지국제신도시 내 아파트단지와 상업·업무시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 동측 왕복 4차선 규모 도로를 통해 주로 출입합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 29층 건물 중 9층이며, 급배수·위생·화재탐지·소화·승강기·공동현관문·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제·토지. 제3종일반주거지역이며 경제자유구역·도시지역·지구단위계획구역·중점경관관리구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,414,000원/㎡이고 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래 표본. 단지는 850세대, 2015.07.01 준공이며 전용 84㎡대 최근 거래 12건이 377,000,000원~435,000,000원에 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 최우선 확인. SUI XIUHONG의 보증금이 얼마인지 확인해야 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 대항력 원본 확인. 2016.01.11 전입은 말소기준 2021.03.16보다 빠르지만, 보증금·확정일자·점유관계가 미상이라 대항력은 ‘가능·미상’으로 봐야 합니다.
- 배당요구 확인. 우선변제 여부와 실제 미배당 보증금이 얼마인지 확인하지 않으면 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 근저당 변경 확인. 을구 4번 국민은행 근저당은 297,000,000원에서 285,260,000원으로 변경기재가 있으므로 실제 채권 및 배당 기준을 대조하세요.
- 파산선고 확인. 2025.05.28 파산선고 등기가 존재하므로 경매절차 진행상태와 관련 원본을 함께 확인하세요.
- 명도 리스크. 점유자가 확인되는 만큼 낙찰 후 점유 이전 및 인도 절차 가능성을 사전에 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “68.9%”보다 먼저 확인할 숫자는 임차보증금이다
이 물건의 표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 397,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 277,900,000원이고, 최근 12개월 실거래 평균 403,083,333원의 68.9%입니다. 하지만 SUI XIUHONG의 2016.01.11 전입이 말소기준권리보다 앞서고 보증금이 확인되지 않아, 매수인이 실제로 부담할 금액은 아직 계산되지 않았습니다.
따라서 이 사건의 결론은 “최저가는 낮지만 실질취득가는 미확정”입니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하는 구조지만, 선순위 전입자의 보증금과 배당관계가 확인되기 전에는 권리위험과 가격 메리트를 분리해 판단할 수 없습니다. 입찰 판단의 첫 번째 확인사항은 추가 유찰 여부가 아니라 임차보증금과 실제 인수액입니다.
