부산지방법원 2025타경2393. 명지국제신도시의 명지1차 금강펜테리움 센트럴파크 101동 902호 아파트입니다. 감정 이용상태는 아파트, 철근콘크리트조 29층 건물 중 9층입니다. 등기상 소유자는 김승민이며, 말소기준은 2021.03.16 국민은행 근저당권입니다. 이 권리 이후의 국민은행 추가 근저당, 신용보증기금·한성민·부산신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 점유관계입니다. SUI XIUHONG의 전입일은 2016.01.11로 말소기준 2021.03.16보다 앞섭니다. 하지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 이 점유자를 단순히 “대항력 있음”이라고 확정해서도, 반대로 “인수 0원”이라고 단정해서도 안 됩니다. 이 보고서에서는 대항력 가능·미상으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2393 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 명지동 3354 명지1차 금강펜테리움 센트럴파크 101동 9층 902호 |
| 물건종류 / 층 | 아파트 · 철근콘크리트조 29층 중 9층 |
| 시세 비교 면적 | 84.247㎡ · 동일 면적대 실거래 비교 |
| 소유자 | 김승민 |
| 감정가 / 최저가 | 397,000,000원 / 397,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 국민은행 / 404,802,927원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸형, 점유는 별도 확인
현재 말소기준은 2021.03.16 국민은행 근저당권입니다. 당시 채권최고액은 297,000,000원이었고, 2023.02.24 변경계약으로 채권최고액 285,260,000원이 기재돼 있습니다. 2023.02.24 국민은행의 추가 근저당권 180,000,000원, 2025년의 가압류 3건과 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인·점유 분석
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SUI XIUHONG | 2016.01.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
전입일만 놓고 보면 말소기준보다 선행합니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부를 판단할 수 없고, 배당요구 여부도 확인되지 않아 미배당 보증금의 규모 역시 계산할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 입찰가가 아니라 보증금 원액과 배당 여부의 확인입니다.
③ 시세 비교 — 평균보다 조금 낮지만 최신 거래보다 높다
명지1차금강펜테리움센트럴파크 동일 면적대 최근 실거래 12건의 평균은 402,791,666원입니다. 신건 최저가 397,000,000원은 이 최근 평균의 98.6%입니다. 다만 최신 거래는 2026.08의 377,000,000원이며, 현재 최저가는 이 최신 거래보다 높습니다. 따라서 최근 평균만 보고 “시세보다 확실히 싸다”고 평가하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.26㎡ | 24 | 377,000,000원 |
| 2026.08 | 84.39㎡ | 5 | 383,000,000원 |
| 2026.08 | 84.39㎡ | 2 | 380,000,000원 |
| 2026.07 | 84.26㎡ | 22 | 430,000,000원 |
| 2026.07 | 84.26㎡ | 26 | 435,000,000원 |
| 2026.07 | 84.26㎡ | 13 | 408,000,000원 |
| 2026.07 | 84.26㎡ | 1 | 379,000,000원 |
| 2026.06 | 84.26㎡ | 28 | 430,000,000원 |
| 2026.06 | 84.26㎡ | 4 | 385,000,000원 |
| 2026.06 | 84.25㎡ | 5 | 390,000,000원 |
| 2026.06 | 84.26㎡ | 21 | 408,500,000원 |
| 2026.06 | 84.26㎡ | 20 | 428,000,000원 |
| 평균 | 84.247㎡ | 12건 | 402,791,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 397,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,358,000원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 297,000,000원 | 297,000,000원 |
| 2. 추가 근저당 · 국민은행 | 180,000,000원 | 93,642,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 201,225,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한성민 | 40,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 부산신용보증재단 | 64,500,010원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 782,725,010원 중 채권자 예상배당은 390,642,000원, 미배당은 392,083,010원입니다. 이 배당표의 매수인 인수 0원은 임차보증금 미상 문제를 해소한 값으로 볼 수 없으며, 실제 점유자의 보증금·배당관계 확인이 별도로 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 임차인 확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 397,000,000원 | 390,642,000원 | 392,083,010원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 317,600,000원 | 312,353,600원 | 470,371,410원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 254,080,000원 | 249,722,880원 | 533,002,130원 | 0원 |
유찰되면 표면적인 최저가는 317,600,000원, 254,080,000원으로 내려갑니다. 그러나 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 유찰 가격만 보고 할인폭을 투자수익으로 환산하면 안 됩니다. 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 남는다면 가격 하락분만큼 인수액이 커질 수 있기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 명문초등학교 동측 인근, 명지국제신도시 내 아파트단지 및 상가지대로 각종 상업·업무시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 사정은 무난합니다.
- 도로. 동측 왕복4차선 규모 도로를 통해 주로 출입합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 경제자유구역·도시지역·지구단위계획구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 토지. 평지의 세로장방형 아파트 부지이며 공시지가는 1,414,000원/㎡입니다.
- 단지. 명지1차금강펜테리움센트럴파크는 850세대, 2015.07.01 준공 단지입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. SUI XIUHONG의 보증금 원액이 얼마인지 반드시 확인해야 합니다.
- 확정일자 확인. 확정일자 유무와 날짜에 따라 우선변제 관계가 달라질 수 있습니다.
- 배당요구 확인. 배당요구 여부와 실제 배당 가능액을 확인해야 미배당 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 가격 비교. 최근 12개월 평균은 402,791,666원이지만 최신 거래는 377,000,000원입니다. 평균 하나만 근거로 가격 우위라고 판단하지 마세요.
- 파산선고 확인. 2025.05.26 부산회생법원 파산선고 등기가 있으므로 관련 절차와 점유·인도 상황을 원본 기록에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서에서 점유자와 임대차 조건을 직접 대조한 뒤 응찰해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘보증금 숫자’를 찾아야 한다
이 사건은 등기부만 보면 어렵지 않습니다. 2021.03.16 국민은행 근저당이 말소기준이고, 뒤에 붙은 추가 근저당과 가압류들은 소멸합니다. 신건 최저가도 최근 12개월 실거래 평균의 98.6%라 표면적으로는 시세권입니다.
하지만 법원경매에서 실질취득액을 좌우하는 것은 최저가만이 아닙니다. SUI XIUHONG의 2016.01.11 전입이 말소기준보다 앞서고 보증금이 미상이라는 사실이 이 사건의 핵심입니다. 보증금·확정일자·배당요구가 확인되기 전에는 인수액도, 실질취득액도 확정할 수 없습니다. 따라서 결론은 “가격은 시세권, 권리는 미확정 — 임차보증금 확인 전 입찰 보류”입니다.
