부산지방법원 2025타경2454. 부산 북구 만덕동 백양디이스트 204동 602호 아파트입니다. 감정평가상 25층 건물의 6층이고, 동일 평형 비교면적은 84.9944㎡입니다. 등기부상 소유자는 전현석이며, 말소기준권리는 2016.06.02 설정된 농협은행주식회사 근저당권 230,400,000원입니다. 그 뒤의 근저당권·가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기권리보다 점유관계입니다. 김영순의 전입일은 2015.12.11로 말소기준권리보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 이 리포트에서는 대항력을 확정적으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봅니다. 보증금 중 배당받지 못하는 금액이 존재하면 낙찰자가 인수할 수 있으므로, 실질취득가 = 낙찰가 + 실제 인수액이 될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2454 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 만덕동 958 백양디이스트 204동 6층602호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일평형 비교면적 84.9944㎡ · 25층 건물 내 6층 602호 |
| 소유자 | 전현석 |
| 감정가 / 최저가 | 283,000,000원 / 283,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 214,762,396원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 관리비 신고 | 2026.08.14 신고 · 2026년 6월까지 공용부분 575,150원 미납 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 점유는 확인 필요
말소기준권리는 2016.06.02 농협은행주식회사 근저당권입니다. 2017.02.24 후순위 근저당권 46,800,000원, 2023.11.15 삼성카드 가압류 10,175,103원, 2025.07.08 임의경매개시결정, 2025.07.17 국민건강보험공단 및 국의 압류는 기준권리 뒤에 위치합니다. 등기권리만 보면 매각으로 정리되는 구조입니다.
② 점유자 분석 — 선순위 전입, 금액은 미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영순 | 2015.12.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
실제 임차인으로 확인되는 점유자는 1명입니다. 전입일만 보면 기준권리보다 앞서지만, 보증금·확정일자가 없어 배당액과 미배당액을 산정할 수 없습니다. 따라서 현재 단계에서 “매수인 인수 0원”으로 단정하는 것은 안전하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 가격 자체는 최근 시세 아래
백양디이스트(2단지) 동일 평형의 최근 12개월 실거래는 9건, 평균 319,055,555원입니다. 최신 거래는 2026.08의 328,000,000원이고, 최근 구간은 이전 구간보다 8.9% 높은 흐름입니다. 현재 최저가 283,000,000원은 최근 12개월 평균의 88.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.99㎡ | 9 | 328,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 24 | 330,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 23 | 290,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 13 | 310,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 19 | 380,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 18 | 300,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 18 | 300,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 24 | 316,000,000원 |
| 2025.09 | 84.99㎡ | 4 | 317,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 319,055,555원 |
④ 예상배당표 (매각가 283,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,762,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 230,400,000원 | 230,400,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 46,800,000원 | 46,800,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 10,175,103원 | 1,038,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션상 채권 총액 287,375,103원 중 278,238,000원이 배당되고 미배당액은 9,137,103원입니다. 다만 김영순의 보증금·우선변제 관계가 확정되지 않았으므로, 실제 배당순서와 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 실질취득은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 283,000,000원 | 278,238,000원 | 9,137,103원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 226,400,000원 | 222,430,400원 | 64,944,703원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 181,120,000원 | 177,784,320원 | 109,590,783원 |
유찰되면 표면상의 최저가는 낮아집니다. 하지만 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금이 존재하고 배당으로 회수되지 않는 금액이 늘어나는 구조라면, 낙찰가 하락분만큼 인수액이 커질 수도 있습니다. 따라서 이 사건에서는 유찰 = 실질취득가 하락으로 곧바로 연결해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백양초등학교 남측 인근으로 아파트단지·학교·임야가 주변에 있고 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입 가능, 단지입구에 마을버스정류소가 있고 인근에 시내버스정류소가 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물 내 6층 602호이며 남동향·계단식, 지하주차장 시설이 있습니다.
- 설비. 위생설비·화재탐지설비·옥내소화전·스프링클러·공동현관문·승강기·도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 주거용지, 정비구역, 택지개발지구 등에 해당하며 공시지가는 1,620,000원/㎡입니다.
- 단지. 백양디이스트(2단지) 388세대, 2015.10.21 준공으로 동일 평형 실거래가 지속적으로 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김영순 보증금 확인. 전입일 2015.12.11이 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·계약관계·점유범위·배당요구 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재산정. 인수액이 확인되면 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합한 금액을 최근 12개월 평균 319,055,555원과 비교해야 합니다.
- 관리비. 2026년 6월까지 공용부분 관리비 575,150원 미납 신고가 있고, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있습니다.
- 배당표 재검토. 현재 배당 시뮬레이션은 임차보증금의 배당·우선변제 관계가 확정되기 전 수치이므로 그대로 확정 배당으로 보지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차자료·실거래 자료를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격은 낮아 보여도, 실질취득가는 아직 모른다”
이 물건은 표면 가격만 놓고 보면 눈에 띕니다. 신건 최저가 283,000,000원은 동일 평형 최근 12개월 평균 319,055,555원의 88.7%이고, 최신 거래도 328,000,000원입니다. 최근 가격 흐름도 8.9% 높아졌습니다. 하지만 권리분석의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 김영순의 전입일 2015.12.11이 말소기준 2016.06.02보다 앞서는 반면, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 그래서 지금 확정할 수 있는 것은 “최저가는 최근 시세 아래”라는 사실뿐이고, “실질취득가도 시세 아래”라는 결론은 아직 낼 수 없습니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 선순위 점유자의 보증금과 실제 인수액 확인입니다.
