부산지방법원 2025타경2454. 부산 북구 만덕동 백양디이스트 204동 6층 602호, 전용 84.9944㎡ 아파트입니다. 감정평가 이용상태도 아파트이며, 철근콘크리트구조 25층 건물 중 6층, 남동향·계단식입니다. 등기상 소유자는 전현석이고 말소기준은 2016.06.02 농협은행주식회사 근저당권 230,400,000원입니다. 이후 설정된 근저당·가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
하지만 이 사건에서 권리분석의 중심은 후순위 등기가 아닙니다. 현황조사와 매각물건명세서에 김영순이 확인되고, 전입일은 2015.12.11로 말소기준일 2016.06.02보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 이를 곧바로 “대항력 있음”으로 단정할 수는 없지만, 반대로 매수인 인수 가능성도 배제할 수 없습니다. 따라서 283,000,000원만 실질취득가로 보는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2454 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 만덕동 958 백양디이스트 204동 6층 602호 · 부산광역시 북구 덕천로276번길 85 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9944㎡ · 25층 건물 중 6층 · 남동향 · 계단식 |
| 단지 | 백양디이스트(2단지) · 388세대 · 2015.10.21 준공 |
| 소유자 | 전현석 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 283,000,000원 / 283,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 214,762,396원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준권리는 2016.06.02 설정된 농협은행 근저당 230,400,000원입니다. 2017.02.24 설정된 두 번째 농협은행 근저당 46,800,000원, 2023.11.15 삼성카드 가압류 10,175,103원, 2025.07.08 임의경매개시결정, 2025.07.17 국민건강보험공단 및 국의 압류는 모두 그 이후입니다. 첫 번째와 두 번째 근저당은 2025.11.21 농업협동조합자산관리회사로 이전 등기되어 있습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영순 | 2015.12.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 별도 중복 합산 문제는 없습니다.
대항력이 최종적으로 인정되고 그 보증금이 낙찰가보다 큰 구조라면, 낙찰가가 낮아져도 배당받지 못한 보증금 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 이 사건은 보증금 자체가 미상이므로 현재 단계에서 실질취득가를 숫자로 산정하는 것이 불가능합니다.
② 시세 비교 — 2.83억은 낮지만 ‘실질취득’은 아직 모른다
가격 판단은 전체 거래 평균보다 최신 시장을 우선해서 봐야 합니다. 백양디이스트(2단지) 전용 84.99㎡의 최근 12개월 거래 9건 평균은 319,055,555원이고, 최신 2026.08 거래는 328,000,000원입니다. 현재 최저가 283,000,000원은 최근 12개월 평균의 88.7%입니다. 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세도 +8.9%로 하락 추세는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.99㎡ | 9 | 328,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 24 | 330,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 23 | 290,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 13 | 310,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 19 | 380,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 18 | 300,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 18 | 300,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 24 | 316,000,000원 |
| 2025.09 | 84.99㎡ | 4 | 317,500,000원 |
| 2025.07 | 84.99㎡ | 1 | 300,000,000원 |
| 2025.06 | 84.99㎡ | 20 | 309,000,000원 |
| 2025.04 | 84.99㎡ | 6 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.99㎡ | 9건 | 319,055,555원 |
전체 12건 평균은 312,541,666원이지만 가격 메리트의 핵심 기준으로 삼을 값은 최근 12개월 평균 319,055,555원과 최신 거래 328,000,000원입니다. 최저가 283,000,000원은 이 두 기준보다 낮습니다. 다만 이것은 어디까지나 경매대금 자체의 표면 비교입니다. 김영순의 인수 보증금이 확인되기 전에는 “실질적으로 시세보다 싸다”고 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 283,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,762,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 230,400,000원 | 230,400,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 46,800,000원 | 46,800,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 10,175,103원 | 1,038,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당모형의 채권 총액은 287,375,103원, 배당액은 278,238,000원, 미배당은 9,137,103원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 김영순의 보증금·우선변제·배당요구 관계가 확정되면 실제 배당과 매수인 승계액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 283,000,000원 | 278,238,000원 | 9,137,103원 |
| 1회 유찰 · 80% | 226,400,000원 | 222,430,400원 | 64,944,703원 |
| 2회 유찰 · 64% | 181,120,000원 | 177,784,320원 | 109,590,783원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 만덕동 백양초등학교 남측 인근이며, 주변은 아파트단지·학교·임야로 이루어져 있고 주거환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 단지 입구에 마을버스정류소, 인근에 시내버스정류소가 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물 내 6층 602호이며, 남동향·계단식이고 지하주차장, 승강기, 도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 주택재건축 정비구역, 택지개발지구 등에 포함되며 공시지가는 1,620,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 백양디이스트(2단지)는 388세대이며 동일 평형 거래 12건이 확인됩니다. 거래가는 270,000,000원부터 380,000,000원까지 분포하고, 최신 거래는 328,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김영순 보증금 확인. 이 사건에서 가장 먼저 확정해야 할 항목입니다. 보증금이 확인되지 않으면 실질취득가와 승계 위험을 계산할 수 없습니다.
- 대항력 최종 확인. 2015.12.11 전입만으로 결론을 끝내지 말고 실제 점유·임대차관계 및 매각물건명세서 내용을 함께 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 현재 모두 미상입니다. 우선변제 가능성과 미배당 보증금 규모 판단에 직접 영향을 줍니다.
- 시세 기준은 최신 거래 우선. 최근 12개월 평균 319,055,555원, 최신 거래 328,000,000원과 비교하되 최종 판단은 낙찰가가 아닌 실질취득가 기준으로 해야 합니다.
- 유찰 시 착시 주의. 1회 유찰가는 226,400,000원, 2회 유찰가는 181,120,000원이지만 대항력 있는 보증금 승계가 발생한다면 낙찰가 하락만큼 실질취득가가 내려간다고 단정할 수 없습니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 공용부분 관리비 등 별도 부담 가능성도 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차관계·실거래 원본을 직접 대조한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “표면 할인보다 보증금 확인이 먼저”
이 물건은 감정가와 최저가가 283,000,000원이고, 최근 12개월 실거래 평균 319,055,555원의 88.7%입니다. 최신 거래도 328,000,000원으로, 낙찰대금만 놓고 보면 분명 비교 가능한 가격 차이가 있습니다. 최근 가격 추세 역시 +8.9%입니다.
하지만 권리분석에서는 그보다 먼저 해결해야 할 문제가 있습니다. 2015.12.11 전입한 김영순의 보증금과 확정일자가 미상이라는 점입니다. 말소기준권리보다 전입이 빠른 만큼 대항력 가능성을 배제할 수 없고, 승계액도 아직 계산할 수 없습니다. 만약 대항력이 인정되고 상당한 보증금이 미배당으로 남는 구조라면, 낮아 보이는 낙찰가와 별개로 매수인의 실질취득 부담이 커질 수 있습니다. 따라서 이 사건은 “가격은 관심, 권리는 확인 전 보류.” 보증금이 확정되기 전까지는 2.83억이라는 숫자만으로 매력도를 판단해선 안 됩니다.
