부산지방법원 2025타경2645. 부산광역시 강서구 명지동 더 힐 시그니처 101동 20층 2004호 아파트입니다. 감정가 904,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 632,800,000원입니다. 소유자는 나선석이며, 부산은행이 2019년 설정한 근저당을 바탕으로 임의경매를 신청했습니다.
권리 흐름은 비교적 명확합니다. 부산은행의 선순위 근저당을 기준으로 뒤에 설정된 담보권과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 채권자가 배당금을 전부 받지 못하더라도 그 미배당 채권액이 곧바로 낙찰자의 인수액으로 바뀌는 것은 아닙니다. 반면 아파트의 실제 점유자와 임대차관계는 별도 확인이 필요합니다. 현재 확인된 임차인이 없다는 사실만으로 명도가 완료되었다거나 선순위 임차인이 절대 없다고 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2645 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 명지동 3404 더 힐 시그니처 제101동 제20층 제2004호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 강서구 명지국제7로 110 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(아파트) · 전용 135.8022㎡ · 20층 건물 내 20층 |
| 소유자 | 나선석 (2019.04.11. 소유권이전 · 거래가 491,640,000원) |
| 감정가 | 904,000,000원 |
| 최저매각가 | 632,800,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 | 주식회사부산은행 |
| 청구금액 | 376,422,570원 |
| 말소기준권리 | 2019.04.11. 부산은행 근저당권 · 채권최고액 403,700,000원 |
| 예상 인수액 | 0원 (현재 확인된 권리 기준) |
| 매각기일 | 2026.10.01. |
① 권리 흐름 — 부산은행 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2019.04.11. 설정된 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 403,700,000원이며, 경매 신청채권자도 부산은행입니다. 이후 설정된 승학신용협동조합 근저당과 신한카드·부산신용보증재단·하나캐피탈· 현대캐피탈·서울보증보험의 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
후순위 근저당 — 채권양도와 기말소 이력
| 등기 | 권리자 | 채권최고액 | 처리 및 확인사항 |
|---|---|---|---|
| 을구 1 | 부산은행 | 403,700,000원 | 말소기준 · 매각 시 소멸 |
| 을구 2 | 오케이저축은행 | 184,800,000원 | 2020.12.14. 이미 말소 |
| 을구 4 | 승학신용협동조합 → 소상공인자영업자새출발기금주식회사 | 396,000,000원 | 2025.11.12. 근저당권 이전 · 매각 시 소멸 |
| 을구 5 | 애큐온저축은행 | 120,000,000원 | 기말소 표시 · 후속 근저당권 이전 이력 확인 필요 |
을구 4번 승학신용협동조합 근저당은 2025.11.12. 소상공인자영업자새출발기금주식회사로 이전되었습니다. 이는 기존 근저당권의 권리자 변경이므로 동일한 396,000,000원을 별도 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
임차인·점유 — 확인된 임차인 없음, 실제 점유는 별도 확인
확인된 실제 임차인은 0명입니다. 임차인에게 지급할 배당이나 승계할 보증금도 현재 예상배당에 반영되어 있지 않습니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상이며, 실제 점유자의 신원과 점유 권원은 확정되어 있지 않습니다.
② 시세 비교 — 최근 실거래 평균의 81.5%
더힐시그니처는 2019.01.28. 준공된 1,210세대 아파트입니다. 대상 면적 135.8022㎡와 대응하는 약 135㎡대의 최근 12개월 실거래 12건을 비교했습니다. 평균 거래금액은 776,083,333원이며, 최신 거래는 2026.09.의 878,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 135.8㎡ | 19 | 878,000,000원 |
| 2026.09 | 135.8㎡ | 16 | 735,000,000원 |
| 2026.09 | 135.8㎡ | 2 | 680,000,000원 |
| 2026.08 | 135.8㎡ | 7 | 720,000,000원 |
| 2026.07 | 135.8㎡ | 1 | 680,000,000원 |
| 2026.05 | 135.8㎡ | 13 | 880,000,000원 |
| 2026.05 | 135.8㎡ | 3 | 620,000,000원 |
| 2026.04 | 135.3㎡ | 7 | 790,000,000원 |
| 2026.02 | 135.56㎡ | 10 | 810,000,000원 |
| 2026.01 | 135.56㎡ | 6 | 760,000,000원 |
| 2026.01 | 135.8㎡ | 7 | 860,000,000원 |
| 2025.12 | 135.56㎡ | 19 | 900,000,000원 |
| 최근 평균 | 135㎡대 | 12건 | 776,083,333원 |
현재 최저가 632,800,000원은 최근 실거래 평균 776,083,333원의 81.5%입니다. 감정가 904,000,000원과 비교해도 1회 유찰로 가격이 상당히 낮아진 상태입니다.
특히 최신 거래인 2026.09.의 878,000,000원과 비교하면 최저가는 더 낮은 수준입니다. 다만 최근 실거래가 620,000,000원부터 900,000,000원까지 넓게 분포한다는 사실을 함께 봐야 합니다. 최저매각가보다 낮은 실거래도 존재하므로 평균 대비 할인율만으로 해당 호수의 적정가치를 확정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 632,800,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰되는 경우를 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 8,728,000원을 우선 반영하고, 부산은행 근저당과 후순위 근저당에 순서대로 배당하는 구조입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,728,000원 |
| 1. 근저당 · 부산은행 | 403,700,000원 | 403,700,000원 |
| 2. 근저당 · 승학신용협동조합 | 396,000,000원 | 220,372,000원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 | 18,083,278원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 부산신용보증재단 | 76,484,584원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하나캐피탈 | 20,816,550원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 현대캐피탈 | 13,607,810원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험 | 26,530,729원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
부산은행 배당은 채권최고액을 사용한 추정치입니다. 실제 청구액 376,422,570원과 동일한 확정 배당액을 의미하지 않습니다. 승학신용협동조합 근저당은 새출발기금으로 이전된 이력이 있으며, 별도 채권으로 중복 계산하지 않았습니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당순위 및 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 동일, 미배당은 증가
현재 회차는 감정가의 70%이며, 추가 유찰 시나리오에서는 감정가의 49%와 34.3%를 각각 적용합니다. 모든 시나리오에서 매수인 예상 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 632,800,000원 | 331,150,951원 | 0원 |
| 2회 유찰 (49%) | 442,960,000원 | 519,092,551원 | 0원 |
| 3회 유찰 (34.3%) | 310,072,000원 | 650,291,959원 | 0원 |
추가 유찰로 매각가격이 내려가면 채권자의 미배당은 증가하지만, 확인된 권리관계가 그대로 유지되는 경우 매수인 예상 인수액은 여전히 0원입니다. 다만 실제 점유 및 임대차 확인 결과에 따라 실질취득비용은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 강서구 명지동 소재 명원초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 아파트단지·단지 내 상가·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 등 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 2019.01.28. 준공된 1,210세대 아파트입니다. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 20층 건물 중 최상층인 20층 2004호입니다. 위생·화재탐지·경보·소화전·승강기·공동현관문·난방설비 등이 있습니다.
- 도로. 북측 약 23m, 남측 약 25m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역· 부산진해경제자유구역에 해당합니다. 교육환경보호구역, 역사문화환경보존지역 및 중점경관관리구역 관련 지정도 확인됩니다. 공시지가는 1,498,000원/㎡입니다.
- 건축 관련. 감정평가상 공부와의 차이가 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 최근 12개월 동일 면적대 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가격은 620,000,000원부터 900,000,000원까지 분포해 동일 면적이라도 가격 차이가 상당합니다. 층·향·조망·내부 상태별로 실거래 비교대상을 좁히는 것이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 대조. 2019.04.11. 부산은행 근저당이 말소기준인지, 후순위 근저당 및 가압류가 매각으로 소멸하는지 최신 등기부와 매각물건명세서에서 최종 대조합니다.
- 근저당권 이전 이력. 승학신용협동조합의 근저당권 이전과 애큐온저축은행 근저당의 기말소·후속 이전등기 관계를 확인합니다. 채권양도는 별도 신규 채권으로 중복 합산하지 않습니다.
- 실제 점유 확인. 소유자 또는 제삼자 거주 여부를 확인하고 현황조사서·전입세대·매각물건명세서의 점유관계를 대조합니다. 명도 비용과 소요기간은 점유관계 확인 후 판단합니다.
- 임차보증금 인수 여부. 현재 확인된 임차인은 없지만 선순위 대항력 임차인이 발견되는 경우에는 보증금·우선변제·배당액·매수인 인수액을 새로 계산합니다. 보증금이 인수되는 경우에는 최저가가 아닌 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득비용으로 시세를 비교합니다.
- 최근 실거래 재확인. 최근 12개월 평균 776,083,333원과 최신 거래 878,000,000원을 참고하되, 최저 거래 620,000,000원도 함께 비교합니다. 20층 대상 물건의 조망·향·내부 상태를 확인합니다.
- 입찰가격 관리. 현재 최저가 632,800,000원에서 입찰경쟁으로 가격이 상승할 경우 최근 평균 대비 가격 차이가 줄어듭니다. 취득 관련 부대비용과 수리비 등을 별도로 반영하여 실제 자금계획을 수립합니다.
- 관리비 확인. 관리사무소에서 미납 관리비와 공용부분 관련 부담을 확인합니다. 예상 인수액 0원은 등기·임차권리 중심의 추정이며 관리비 등 부대비용까지 포함한 총취득비용은 아닙니다.
- 배당표 확인. 부산은행 청구금액 376,422,570원과 배당 시뮬레이션상 채권최고액 403,700,000원을 구분합니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 사항을 확인합니다.
- 매각기일 확인. 2026.10.01. 매각일정과 진행 여부를 법원 공고에서 확인하고 입찰 전 등기사항전부증명서 및 매각물건명세서 원본을 다시 점검합니다.
맺으며 — 평균 대비 저렴하지만, 실거래 하단과 점유 확인이 핵심
부산 더 힐 시그니처 101동 2004호의 현재 최저매각가는 632,800,000원입니다. 최근 12개월 동일 면적대 실거래 평균 776,083,333원의 81.5%이며, 감정가보다도 낮아진 가격입니다.
권리상으로는 부산은행 근저당을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하며, 확인된 임차인 0명·예상 인수액 0원입니다. 채권자 미배당액 331,150,951원도 매수인이 그대로 떠안는 금액으로 해석해서는 안 됩니다.
그러나 동일 면적대의 최저 실거래액 620,000,000원은 현재 최저가보다 낮고, 거래가격 편차도 큽니다. 여기에 실제 점유관계 미확정과 일부 근저당의 말소·이전 이력 확인이 남아 있습니다.
결론적으로 현재 회차는 최근 평균 대비 가격 차이가 확인되는 물건입니다. 다만 그 차이가 실제 수익으로 이어지는지는 개별 호수의 상태, 점유·임대차 확인 결과, 입찰경쟁에 따른 낙찰가격에 달려 있습니다. 최근 평균 대비 할인율을 출발점으로 삼되, 실거래 하단과 최종 권리관계를 함께 확인한 후 응찰가격을 결정하는 접근이 필요합니다.
