부산지방법원 2025타경2645. 부산 강서구 명지동 더 힐 시그니처 101동 20층 2004호 아파트입니다. 소유자는 나선석이고, 2019.04.11. 소유권이전 당시 거래가액은 491,640,000원입니다. 이 사건의 말소기준권리는 같은 날 접수된 부산은행 근저당권 403,700,000원입니다. 이후 설정·등기된 후순위 담보권과 가압류는 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
다만 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 904,000,000원인데, 동일 면적대 최근 12개월 거래 12건의 평균은 793,750,000원입니다. 가격지표상 현재 최저가는 최근 시세의 113.9%이므로, 신건 단계에서 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2645 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 명지동 3404 더 힐 시그니처 101동 20층 2004호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트) · 20층 2004호 |
| 면적 기준 | 135.8022㎡ |
| 소유자 | 나선석 · 2019.04.11. 소유권이전 · 거래가액 491,640,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 904,000,000원 / 904,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 376,422,570원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 매수인에게 승계되는 임차보증금도 없어 예상 인수액은 0원입니다. 핵심은 2019.04.11. 부산은행 근저당권이 말소기준권리라는 점입니다. 이후의 승학신용협동조합 근저당권, 신한카드·부산신용보증재단· 하나캐피탈·현대캐피탈·서울보증보험 가압류와 경매개시결정은 말소기준권리보다 후순위입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가 9.04억은 최근 시세 이상
더힐시그니처는 1,210세대, 준공일은 2019.01.28.입니다. 본건과 면적이 매칭된 135㎡대 최근 거래 12건을 보면 최근 12개월 평균은 793,750,000원, 최신 거래는 2026.08. 720,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 135.8㎡ | 7 | 720,000,000원 |
| 2026.07 | 135.8㎡ | 1 | 680,000,000원 |
| 2026.05 | 135.8㎡ | 13 | 880,000,000원 |
| 2026.05 | 135.8㎡ | 3 | 620,000,000원 |
| 2026.04 | 135.3㎡ | 7 | 790,000,000원 |
| 2026.02 | 135.56㎡ | 10 | 810,000,000원 |
| 2026.01 | 135.56㎡ | 6 | 760,000,000원 |
| 2026.01 | 135.8㎡ | 7 | 860,000,000원 |
| 2025.12 | 135.56㎡ | 19 | 900,000,000원 |
| 2025.12 | 135.8㎡ | 4 | 775,000,000원 |
| 2025.11 | 135.8㎡ | 19 | 970,000,000원 |
| 2025.11 | 135.8㎡ | 6 | 760,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 793,750,000원 |
표본의 최저 거래는 620,000,000원, 최고 거래는 970,000,000원으로 편차가 크지만, 가격 메리트 판단의 기준은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 현재 최저가 904,000,000원은 최근 12개월 평균의 113.9%이며 최신 거래 720,000,000원보다도 높습니다. 따라서 전체 표본의 고가 거래를 근거로 현재 회차를 ‘싸다’고 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 904,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,440,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 403,700,000원 | 403,700,000원 |
| 2. 근저당 · 승학신용협동조합 | 396,000,000원 | 396,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 18,083,278원 | 18,083,278원 |
| 4. 가압류 · 부산신용보증재단 | 76,484,584원 | 74,776,722원 |
| 5. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 20,816,550원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 13,607,810원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 26,530,729원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 955,222,951원 중 예상 채권자 배당액은 892,560,000원, 미배당은 62,662,951원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 904,000,000원 | 892,560,000원 | 62,662,951원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 723,200,000원 | 713,568,000원 | 241,654,951원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 578,560,000원 | 570,374,400원 | 384,848,551원 | 0원 |
유찰될수록 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 이 사건에서는 각 시나리오 모두 매수인 인수액이 0원입니다. 즉 유찰에 따른 가격 하락은 매수인의 인수금 증가로 상쇄되는 구조가 아니라, 실제 취득가격 자체가 낮아지는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 강서구 명지동 ‘명원초등학교’ 북서측 인근으로, 주변은 아파트단지·단지내 상가·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 위치해 대중교통 등 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 20층 건물의 20층 2004호입니다. 위생설비·화재탐지 및 경보설비·소화전·승강기·공동현관문·난방설비 등이 있습니다.
- 도로. 북측 폭 23미터 및 남측 폭 25미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·부산진해경제자유구역이며, 교육환경 보호구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역 등이 표시돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 참고. 더힐시그니처는 1,210세대이고 최근 동일 면적대 거래 12건이 확인되지만, 거래가격은 620,000,000원부터 970,000,000원까지 편차가 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격을 권리와 분리. 인수액 0원이라는 장점은 분명하지만, 현재 실질취득 904,000,000원은 최근 12개월 평균 793,750,000원의 113.9%입니다.
- 최신 거래 우선 확인. 가장 최근 거래는 2026.08. 720,000,000원입니다. 전체 평균이나 과거 고가 거래만으로 현재 904,000,000원의 가격을 정당화하면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오 구분. 1회 유찰 723,200,000원, 2회 유찰 578,560,000원으로 회차별 가격 차이가 큽니다.
- 점유·명도 확인. 임차인은 없지만 실제 점유관계와 인도 상태는 현황조사 및 현장 확인이 필요합니다.
- 배당 원본 대조. 예상배당표와 실제 배당은 당해세·채권신고·배당요구 등 절차에 따라 달라질 수 있으므로 법원 기록을 확인해야 합니다.
- 등기 변동 확인. 등기사항증명서 발행일은 2026.08.25.이므로 입찰 판단 시 최신 등기 상태를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 사건은 권리와 가격의 평가가 명확히 갈립니다. 임차인 없음, 매수인 인수액 0원, 2019.04.11. 부산은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 정리되는 구조라 권리 측면은 비교적 단순합니다. 그러나 현재 실질취득액 904,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 793,750,000원의 113.9%이고, 최신 거래는 720,000,000원입니다. 따라서 신건 최저가가 감정가와 같다는 이유만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다. 권리는 합격이지만, 현재 가격은 보류. 이 물건의 핵심은 인수위험이 아니라 어느 회차에서 시세 대비 가격 경쟁력이 생기는지를 확인하는 것입니다.
