부산지방법원 2025타경100280. 부산 사하구 다대동 1504-11 소재 물건으로, 용도 표시는 기타 + 토지입니다. 토지는 공장용지 1,983.9㎡이고 전용공업지역·일반산업단지에 위치합니다. 매각물건명세서에는 일괄매각, 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구 포함으로 기재되어 있으며, 목록2의 현황은 철근콘크리트조 슬래브 및 루프판넬지붕이고 1층 공장 일부에는 중층을 조성해 작업장으로 사용 중입니다.
권리의 출발점은 2013년 중소기업은행 근저당입니다. 이후 추가 근저당 3건과 여러 압류·가압류, 근저당권 가처분, 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 점유 신고 4건 역시 2023년 이후로, 말소기준보다 늦어 대항력은 인정되지 않는 구조입니다. 권리 인수보다 다수 채권자의 배당 부족과 세금 압류의 배당순위를 더 면밀히 볼 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100280 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 다대동 1504-11 · 부산광역시 사하구 다산로175번길 38 |
| 용도 | 기타 + 토지 |
| 토지 | 공장용지 · 1,983.9㎡ · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 용도지역 | 전용공업지역 · 일반산업단지 · 비행안전구역 · 역사문화환경보존지역 |
| 공시지가 | 753,200원/㎡ |
| 소유자 | 주식회사태광폴리켐 |
| 감정가 / 최저가 | 3,488,034,000원 / 3,488,034,000원 (신건) |
| 청구액 | 2,869,189,187원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구 포함 |
① 권리 흐름 — 2013년 기업은행 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2013.02.19. 을구 8번 중소기업은행 근저당권으로, 채권최고액은 1,700,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 중소기업은행의 500,000,000원·720,000,000원· 200,000,000원 근저당과 갑구 압류·가압류, 2024.09.09. 근저당권 가처분, 2025.01.17. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 점유·임차 관계 — 4건 모두 말소기준 이후
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 허웅 | 2023.10.23 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 에스티티 주식회사 JIN GUANGYONG | 2023.10.24 | 20,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 뉴켐(주) 김유진 | 2024.10.10 | 3,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 지이케이 주식회사 JIN GUANGYONG | 2023.10.31 | 20,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
네 점유자의 전입일은 모두 2013.02.19. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 매수인에게 보증금이 승계되는 구조가 아닙니다. 허웅은 보증금이 확인되지 않았고, 네 점유자 모두 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않습니다. 따라서 배당 여부와 별개로 실제 점유 부분과 인도 상태는 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,488,034,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 37,280,340원 |
| 2. 을구 8번 근저당 · 중소기업은행 | 1,700,000,000원 | 1,700,000,000원 |
| 3. 을구 9번 근저당 · 중소기업은행 | 500,000,000원 | 500,000,000원 |
| 4. 을구 10번 근저당 · 중소기업은행 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 5. 을구 11번 근저당 · 중소기업은행 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 그린환경산업 | 33,524,190원 | 33,524,190원 |
| 7. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 112,168,318원 | 112,168,318원 |
| 8. 가압류 · 기술보증기금 | 1,093,950,000원 | 185,061,152원 |
| 9. 가압류 · 신보2022제24차유동화전문유한회사 | 264,000,000원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 한국전력공사 | 34,727,480원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 4,658,369,988원 중 채권자 예상배당은 3,450,753,660원, 미배당은 1,207,616,328원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락은 채권 미배당 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 3,488,034,000원 | 3,450,753,660원 | 1,207,616,328원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 2,790,427,200원 | 2,760,122,928원 | 1,898,247,060원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 2,232,341,760원 | 2,207,618,342원 | 2,450,751,646원 | 0원 |
현재 신건에서는 신청채권자 청구액 2,869,189,187원에 대해 신청채권자 배당 계산액이 3,120,000,000원으로 충족되는 시나리오입니다. 반면 1회 유찰 시 신청채권자 배당은 2,760,122,928원, 2회 유찰 시에는 2,207,618,342원으로 계산되어 청구액을 충족하지 못합니다. 유찰이 이어져도 매수인 인수액은 계속 0원이지만 채권자 측 미배당은 확대됩니다.
⑤ 토지·공장 이용상태 체크
- 토지. 공장용지 1,983.9㎡, 공업용, 평지·사다리형이며 도로접면은 소로한면입니다.
- 용도지역. 전용공업지역이고 일반산업단지에 포함됩니다. 비행안전구역과 역사문화환경보존지역에도 포함됩니다.
- 접도. 일반산업단지 및 도로에 접하는 것으로 표시되어 있습니다.
- 건물 현황. 목록2 현황은 철근콘크리트조 슬래브 및 루프판넬지붕이며, 1층 공장 일부분은 중층을 조성해 작업장으로 사용 중입니다.
- 일괄매각. 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구가 매각 대상에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 범위 확인. 4명의 신고자 모두 대항력은 없지만 실제 점유 부분과 인도 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
- 허웅 보증금 확인. 전입은 2023.10.23.로 후순위이지만 보증금이 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 현황을 재확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 해당 금액이 있으면 배당순위가 달라질 수 있습니다.
- 기계·기구 범위 확인. 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구가 일괄매각 대상이므로 실제 목록과 현존 여부를 대조해야 합니다.
- 중층 사용상태 확인. 1층 공장 일부가 중층 작업장으로 사용 중인 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 부족 인지. 신건에서도 채권자 미배당이 1,207,616,328원이며 유찰 시 부족액은 더 커집니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 권리구조 자체는 선명합니다. 2013.02.19. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 뒤따르는 근저당·압류·가압류·가처분은 매각으로 소멸합니다. 신고된 4명의 점유자도 모두 후순위여서 대항력이 없고 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 채권관계는 단순하지 않습니다. 신건 가격 3,488,034,000원을 전제로 해도 채권 총액 4,658,369,988원 중 1,207,616,328원이 미배당되고, 세금 압류의 당해세 여부에 따라 후순위 배당은 더 달라질 수 있습니다. 여기에 공장용지와 공장, 공장저당 기계·기구가 함께 매각되고 실제 점유자도 4건 존재합니다. 따라서 결론은 권리 인수는 안전형, 현장·배당 확인은 필수입니다.
