부산지방법원 2025타경100280. 부산 사하구 다대동 1504-11의 기타 + 토지 물건입니다. 토지는 공장용지 1,983.9㎡이고, 전용공업지역·일반산업단지에 속합니다. 매각물건명세서에는 일괄매각, 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구 포함으로 기재돼 있습니다. 건물 현황은 철근콘크리트조 슬래브 및 루프판넬지붕이며, 1층 공장 일부분은 중층을 조성해 작업장으로 사용 중입니다.
권리의 기준점은 2013년 2월 19일 설정된 중소기업은행 근저당권 1,700,000,000원입니다. 이후 중소기업은행의 추가 근저당권과 각종 압류·가압류가 이어졌지만 등기 분석상 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 최저매각가는 감정가의 70% 수준인 2,441,624,000원이고, 매수인이 별도로 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100280 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 다대동 1504-11 · 부산광역시 사하구 다산로175번길 38 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 토지 지목 공장용지 · 공업용 |
| 토지 | 1,983.9㎡ · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 주식회사태광폴리켐 |
| 감정가 / 최저가 | 3,488,034,000원 / 2,441,624,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 2,869,189,187원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 2013년 근저당이 기준
말소기준권리는 2013.02.19 접수된 을구 8번 중소기업은행 근저당권 1,700,000,000원입니다. 2014년·2022년·2023년에 추가 설정된 중소기업은행 근저당권과, 2024년 이후의 국세·건강보험·사하구 압류 및 여러 가압류, 2025.01.17 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
임차인 — 4명 모두 말소기준보다 후순위
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 허웅 | 2023.10.23 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 확인 승계 없음 |
| 에스티티 주식회사 JIN GUANGYONG | 2023.10.24 | 20,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 확인 승계 없음 |
| 뉴켐(주) 김유진 | 2024.10.10 | 3,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 우선변제 확인 승계 없음 |
| 지이케이 주식회사 JIN GUANGYONG | 2023.10.31 | 20,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 확인 승계 없음 |
실제 임차인은 4명입니다. 전입일은 각각 2023.10.23, 2023.10.24, 2023.10.31, 2024.10.10으로 모두 2013.02.19 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조가 아닙니다. 허웅은 보증금 규모가 확인되지 않으므로 매각물건명세서를 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 가격·회차 시나리오 — 시세가 아니라 배당구조를 본다
현재 회차는 1회 유찰 후 감정가의 70% 수준인 2,441,624,000원입니다. 비교 가능한 실거래 시세를 근거로 한 할인·고평가 판단은 하지 않고, 법원이 제시한 회차별 최저가와 그에 따른 미배당 규모를 중심으로 보는 것이 안전합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 2,441,624,000원 | 2,414,807,760원 | 2,243,562,228원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 1,709,136,800원 | 1,689,645,432원 | 2,968,724,556원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 1,196,395,760원 | 1,182,031,802원 | 3,476,338,186원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 2,441,624,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 26,816,240원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,700,000,000원 | 1,700,000,000원 |
| 3. 을구 9번 근저당권 · 중소기업은행 | 500,000,000원 | 500,000,000원 |
| 4. 을구 10번 근저당권 · 중소기업은행 | 720,000,000원 | 214,807,760원 |
| 5. 을구 11번 근저당권 · 중소기업은행 | 200,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 그린환경산업 | 33,524,190원 | 0원 |
| 7. 갑구 7번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 112,168,318원 | 0원 |
| 8. 갑구 8번 가압류 · 기술보증기금 | 1,093,950,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 9번 가압류 · 신보2022제24차유동화전문유한회사 | 264,000,000원 | 0원 |
| 10. 갑구 12번 가압류 · 한국전력공사 | 34,727,480원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,658,369,988원 중 현재 회차 가정 배당액은 2,414,807,760원, 미배당은 2,243,562,228원입니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 토지·이용 현황 메모
- 토지. 공장용지 1,983.9㎡, 토지이용상황 공업용, 평지·사다리형·소로한면입니다.
- 용도지역. 전용공업지역이며 일반산업단지에 포함·접하고 있습니다.
- 추가 규제. 비행안전구역·역사문화환경보존지역에 포함되고 도로에 접합니다.
- 공시지가. 753,200원/㎡입니다.
- 현황. 철근콘크리트조 슬래브 및 루프판넬지붕이며 1층 공장 일부분은 중층을 조성해 작업장으로 사용 중입니다.
- 일괄매각. 공장 및 광업재단저당법 제6조의 기계·기구가 매각 대상에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건이 실제 배당에서 어느 순위로 차감되는지 원본 서류로 확인하세요.
- 기계·기구 목록 확인. 일괄매각되는 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록의 실제 존치 여부와 범위를 확인하세요.
- 임차인 현황 대조. 허웅의 보증금 규모와 각 점유자의 실제 사용 부분·계약 관계를 매각물건명세서와 현장에서 다시 확인하세요.
- 중층 현황 확인. 1층 공장 일부분에 조성된 중층 작업장의 현황과 인도 범위를 현장에서 확인하세요.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 기계·기구 목록을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 인수 0원, 하지만 공장경매는 현황 확인이 승부처
이 사건의 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2013.02.19 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 4명 역시 모두 후순위 전입으로 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건은 단순 주거용 부동산이 아니라 공장용지와 건물, 기계·기구가 묶인 일괄매각입니다. 여기에 국세·지방세 압류 4건과 공장 일부의 중층 작업장 현황이 함께 존재합니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 0원, 실제 입찰 판단은 세금·점유·기계설비·현황 확인 후”입니다. 현재 최저가 2,441,624,000원이 시장 대비 유리한지는 별도의 시세 검증 없이 단정하지 않는 것이 맞습니다.
