부산지방법원 2025타경101192. 부산 사상구 괘법동 파크블루11차 8층 809호, 집합건축물대장상 공동주택(아파트)입니다. 권리 흐름의 핵심은 2022.03.07 설정된 송일강의 전세권 120,000,000원과 2025.02.07 병점신용협동조합 가압류입니다. 병점신용협동조합 가압류가 말소기준으로 계산돼 있고, 그 뒤 사상신용협동조합 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 단순히 “선순위 전세권이 있으니 120,000,000원을 더 부담한다”고 단정할 사안도 아닙니다. 전세권자 송일강 본인이 경매신청채권자이고, 현재 회차 배당안에서는 집행비용 2,690,000원을 뺀 뒤 송일강에게 전세금 120,000,000원 전액을 배당하며 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 반면 동일인이 임차인으로도 조사됐는데 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 등기상 전세권의 배당·소멸 여부와 별도로 임차인 대항력은 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101192 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 270-9 파크블루11차 8층 809호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사상구 광장로87번길 77 |
| 물건종류 / 면적 | 공동주택(아파트) · 전용 19.095㎡ · 15층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 주식회사파크블루 |
| 단지 | 파크블루11차 · 112세대 · 2021.03.11 준공 |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 135,000,000원 (신건) |
| 경매신청채권자 / 청구 | 송일강 / 120,000,000원 |
| 기재 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 전세권과 동일인 임차인 확인이 핵심
② 임차인 — 송일강 1명, 대항력은 ‘가능·미상’
| 성명 | 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 송일강 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
임차인 신고는 송일강 1명이며 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다. 그러나 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 임차인으로서의 대항력은 “있다”가 아니라 “가능·미상”으로 판단해야 합니다. 우선변제 여부 역시 확정일자가 확인되지 않아 미상입니다.
③ 시세 비교 — 최저가 자체가 최근 거래의 190.8%
파크블루11차 전용 19㎡대의 확인된 최근 거래는 2025.12 총 4건입니다. 최근 12개월 평균은 70,750,000원, 최신 거래는 66,000,000원입니다. 신건 최저가 135,000,000원은 최근 12개월 평균의 190.8%입니다. 전체 평균도 70,750,000원으로 동일하므로 과거 고가 거래가 평균을 부풀린다는 이유로 가격 차이를 설명할 수도 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 19.09㎡ | 5 | 66,000,000원 |
| 2025.12 | 19.09㎡ | 11 | 72,000,000원 |
| 2025.12 | 19.43㎡ | 12 | 73,000,000원 |
| 2025.12 | 19.10㎡ | 15 | 72,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 19㎡대 | 4건 | 70,750,000원 |
실거래 범위는 66,000,000원~73,000,000원입니다. 감정가와 최저가 135,000,000원은 실거래 최고가 73,000,000원보다도 크게 높습니다. 따라서 “경매니까 싸다”, “신건이라도 시세보다 저렴하다”는 표현은 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 135,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,690,000원 |
| 2. 전세권 · 송일강 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 가압류 · 병점신용협동조합 | 140,147,248원 | 12,310,000원 |
| 4. 가압류 · 사상신용협동조합 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액은 560,147,248원, 채권자 배당액은 132,310,000원, 미배당액은 427,837,248원입니다. 송일강의 120,000,000원 청구는 전액 배당되는 것으로 계산되고, 매수인 인수액은 0원으로 반영돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 송일강 배당 | 충족 여부 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 135,000,000원 | 120,000,000원 | 충족 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 108,000,000원 | 105,688,000원 | 미충족 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 86,400,000원 | 84,444,800원 | 미충족 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산서부시외버스터미널 북동측 인근으로, 주변은 공동주택·오피스텔·숙박시설·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 도시철도 2호선 및 부산김해경전철 사상역이 있어 교통 여건은 편리한 것으로 평가돼 있습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 공동주택(아파트)이며, 철근콘크리트구조 15층 건물의 8층 809호입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6미터 도로, 남측으로 폭 약 4미터 내외 막다른 도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,995,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 현장조사 당시 폐문·이해관계인 부재로 내부 확인이 어려워 내부 이용상황과 관리상태 재확인이 요구됩니다.
- 경매 환금성. 단지 112세대이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수 5.2회입니다. 현재 최저가가 최근 거래보다 높은 점과 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 소멸 여부. 2022.03.07 송일강 전세권 120,000,000원의 매각 후 처리와 배당관계를 매각물건명세서 원문에서 대조하세요.
- 임차인 대항력. 송일강의 전입신고일·확정일자·보증금이 모두 미상입니다. 대항력 있다고 단정하지도, 없다고 단정하지도 말아야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 전세권자·경매신청채권자·임차인이 모두 송일강입니다. 실제 점유 및 계약관계를 확인하세요.
- 시세 상한. 최근 12개월 평균 70,750,000원, 최신 거래 66,000,000원입니다. 현재 135,000,000원과 큰 차이가 있습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 108,000,000원, 2회 유찰 86,400,000원이며 2회 유찰 가격도 최근 평균보다 높습니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 내부 이용상황과 관리상태를 별도 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관계를 직접 대조한 뒤 응찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — 권리 확인 전에도 가격이 먼저 걸린다
이 물건은 권리만 보고 단순하게 접근하기 어렵습니다. 2022.03.07 설정된 송일강의 전세권 120,000,000원이 있고, 같은 송일강이 경매신청채권자이자 임차인으로도 조사됐습니다. 현재 배당안은 전세권 120,000,000원을 전액 배당하고 매수인 인수 0원으로 계산하지만, 임차인으로서의 전입일·보증금· 확정일자는 미상이라 별도 대항력 위험은 확정되지 않았습니다.
그러나 그 권리 이슈를 모두 제쳐도 가격 결론은 분명합니다. 최근 12개월 실거래 평균은 70,750,000원, 최신 거래는 66,000,000원인데 신건 최저가는 135,000,000원입니다. 최근 평균의 190.8%이고, 2회 유찰 가격 86,400,000원조차 평균보다 높습니다. 여기에 단지 경매 평균 유찰 5.2회까지 겹칩니다. 현 회차는 권리도 확인 필요, 가격은 명확히 보류. 이 사건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 실제 시장가격과 권리관계를 동시에 확인하는 것입니다.
