94,500,000원
94,500,000원
부산지방법원 2025타경101192. 부산 사상구 괘법동 파크블루11차 8층 809호, 전용 약 19.095㎡의 공동주택(아파트)입니다. 현재 최저매각가는 감정가 135,000,000원에서 한 차례 유찰된 94,500,000원입니다. 숫자만 보면 30% 할인됐지만, 동일 단지·유사 면적 최근 12개월 실거래 평균이 70,750,000원이라 현재 최저가는 평균의 133.6%입니다. 최신 거래로 집계된 66,000,000원과 비교하면 현재 최저가는 약 143.2% 수준입니다.
권리관계는 가격보다 더 세밀하게 봐야 합니다. 2022.03.07. 송일강 명의로 전세금 120,000,000원의 전세권이 설정됐고, 이후 2025.02.07. 병점신용협동조합 가압류가 말소기준으로 잡혀 있습니다. 단순 선후순위만 보면 전세권은 말소기준보다 앞섭니다. 그러나 경매개시결정의 채권자도 송일강이고 사건 청구액 역시 120,000,000원으로 전세금과 같습니다. 배당 시뮬레이션은 이 전세권에 92,399,000원을 배당하고도 미배당 27,601,000원이 발생하지만, 매수인 인수액은 0원으로 산정하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101192 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 270-9 파크블루11차 8층 809호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 약 19.095㎡ · 15층 건물 내 8층 |
| 소유자 | 주식회사파크블루 |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 94,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 송일강 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 단지 | 파크블루11차 · 112세대 · 2021.03.11 준공 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권과 경매신청인이 같은 사람
② 임차인·점유자 확인
| 성명 | 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 송일강 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 |
송일강은 등기부상 전세권자이면서 매각물건명세서상 주거 점유자로도 확인됩니다. 전입신고일이 확인되지 않고 별도 임대차보증금도 확인되지 않았으므로, 점유 사실만으로 대항력 있음이라고 단정할 수 없습니다. 또한 자료에는 등기부상 권리자와 점유자가 동일하다는 점에서 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 확인할 필요가 있다는 경고가 있습니다.
③ 시세 비교 — 1회 유찰 뒤에도 최근 실거래보다 높다
파크블루11차의 전용 약 19㎡대 최근 12개월 실거래는 4건입니다. 모두 2025년 12월 거래이며 평균은 70,750,000원, 최저는 66,000,000원, 최고는 73,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 19.09㎡ | 5 | 66,000,000원 |
| 2025.12 | 19.09㎡ | 11 | 72,000,000원 |
| 2025.12 | 19.43㎡ | 12 | 73,000,000원 |
| 2025.12 | 19.1㎡ | 15 | 72,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 70,750,000원 |
현재 최저가 94,500,000원은 최근 12개월 평균 70,750,000원의 133.6%입니다. 평균보다 23,750,000원 높습니다. 최신 거래로 집계된 66,000,000원과 비교하면 28,500,000원 높습니다. 따라서 감정가 대비 30% 할인됐다는 이유만으로 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 94,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,101,000원 |
| 2. 을구 1번 전세권 · 송일강 | 120,000,000원 | 92,399,000원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 병점신용협동조합 | 140,147,248원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 사상신용협동조합 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 2,101,000원을 제외한 92,399,000원이 송일강의 전세권에 배당됩니다. 전세금 120,000,000원 중 27,601,000원이 미배당되지만 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 전체 채권 미배당액은 467,748,248원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산서부시외버스터미널 북동측 인근으로, 주변은 공동주택·오피스텔·숙박시설 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장, 도시철도 2호선 및 부산김해경전철 사상역이 있어 교통 여건은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 공동주택(아파트)이며, 파크블루11차는 112세대·2021.03.11 준공입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 등이 포함됩니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 현장조사 당시 폐문·이해관계인 부재로 내부 확인이 어려워 내부 이용상황과 관리상태 재확인이 필요합니다.
- 환금성. 최근 12개월 실거래는 4건이고, 단지 경매 통계는 평균 5.2회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 현재 최저가가 최근 실거래 범위를 크게 웃도는 점을 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 소멸 구조 재확인. 송일강의 전세권 설정액 120,000,000원, 경매 청구액 120,000,000원, 신청채권자 동일 여부를 매각물건명세서와 등기 원문에서 대조해야 합니다.
- 점유 임대차 별도 확인. 송일강의 전입일·임대차보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제 여부를 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
- 동일인 관계 확인. 등기부상 전세권자와 주거 점유자가 모두 송일강으로 확인되며, 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 실제 점유·계약관계를 확인해야 합니다.
- 현재 가격을 ‘70% 할인’로만 보지 말 것. 최저가 94,500,000원은 최근 12개월 평균 70,750,000원의 133.6%이며 최신 거래 66,000,000원보다도 높습니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 어려웠으므로 내부 이용상황과 관리상태는 응찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인한 뒤 입찰 여부와 금액을 결정해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 시세, 전세권보다 ‘별도 점유관계’ 확인이 먼저
이 물건은 감정가 135,000,000원에서 1회 유찰돼 94,500,000원까지 내려왔지만, 최근 12개월 실거래 평균 70,750,000원보다 33.6% 높은 가격입니다. 따라서 현재 회차를 시세보다 저렴한 구간으로 평가하기 어렵습니다.
권리에서는 120,000,000원 전세권자 송일강이 직접 경매를 신청한 구조이고 배당 시뮬레이션은 인수 0원으로 계산합니다. 하지만 같은 송일강의 주거 점유에 대해 전입일과 별도 임대차보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상이라는 별도 확인사항이 남습니다. 현재 가격이 최근 시세를 웃도는 데다 단지 경매 통계도 평균 5.2회 유찰·낙찰률 0.0%이므로, 현 회차에서는 가격과 점유관계 양쪽 모두 보수적으로 확인해야 하는 사건입니다.
