대구지방법원 2025타경10532. 경주시 안강읍 양월리의 토지와 소매점 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정가는 2,210,253,500원이지만 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 371,477,000원, 감정가의 16.81%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만 권리관계에는 핵심 변수가 남아 있습니다. 박순기 씨가 2022.04.05. 목록 4번 일부에 전입했고, 말소기준인 우리새마을금고 근저당권은 2023.06.09. 설정됐습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.
근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 선순위 점유자의 대항력이 인정되고 배당으로 회수되지 않는 보증금이 있다면 그 금액은 매수인이 승계할 수 있습니다. 따라서 이 사건의 실질취득비용은 단순한 최저가 371,477,000원이 아니라 최저가에 미배당 보증금을 더한 금액입니다. 보증금이 확인되기 전에는 최저가를 기준으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10532 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 안강읍 양월리 1372-8 · 건물 등기상 양월리 1372-14, 칠평북5길 35 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 소매점으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 · 샌드위치판넬지붕 · 위생·급배수시설 |
| 토지 | 423㎡ · 지목 답 · 상업나지 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 손성익 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,210,253,500원 / 371,477,000원 (5회 유찰, 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 우리새마을금고 / 1,479,035,100원 |
| 매각기일 | 2026.04.28 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 지상 컨테이너 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 점유자는 별도
등기상 말소기준권리는 2023.06.09. 설정된 우리새마을금고 근저당권 1,820,000,000원입니다. 해당 근저당권과 그 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 박순기 씨의 전입일은 2022.04.05.로 말소기준일보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자 등이 확인되지 않았으므로 대항력을 단정할 수는 없지만, 매수인에게 보증금 승계가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 승계액 미상
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 박순기 | 목록 4번 일부 | 2022.04.05 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 보증기관 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 시세 없이 감정가 할인율만 남았다
이 사건에는 비교할 수 있는 실거래 평균·최근 12개월 거래·최신 거래가가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 2,210,253,500원과 현재 최저가 371,477,000원의 차이만으로 시장가격 대비 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 특히 소매점과 토지가 결합된 물건은 위치, 토지 형상, 도로 조건, 건물 상태, 실제 임대수익에 따라 가격 편차가 커서 감정가 대비 비율보다 현장 수익성과 처분 가능성이 중요합니다.
현재 회차에서 매각대금 중 집행비용을 제외한 365,476,322원이 우리새마을금고에 배당되더라도, 채권최고액 기준 미배당액은 1,454,523,678원입니다. 6회 유찰 시 미배당액은 1,564,406,576원, 7회 유찰 시에는 1,641,324,603원으로 증가합니다. 이 미배당은 원칙적으로 담보권자의 채권 부족분이며 매수인이 담보채무를 그대로 인수한다는 의미는 아니지만, 박순기 씨의 미상 보증금 승계 위험과는 별개로 보아야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 371,477,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,000,678원 |
| 1. 근저당 · 우리새마을금고 | 1,820,000,000원 | 365,476,322원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 근저당 미배당 | - | 1,454,523,678원 |
위 배당은 채권최고액과 추정 집행비용을 기준으로 한 계산입니다. 박순기 씨의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 당해세·최우선변제 등이 확인되면 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 계산표상 매수인 인수액 0원은 미상 임차보증금의 승계 가능성을 확정적으로 배제한다는 뜻이 아닙니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안강시장 동측 인근으로, 근린생활시설·숙박시설·단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근 교통시설과의 접근성을 포함한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 건물은 소매점으로 이용 중이며, 경량철골구조와 샌드위치판넬지붕으로 구성되어 있습니다.
- 토지 조건. 일반상업지역이며 토지는 평지·부정형, 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 350,900원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·가축사육제한구역·공장설립승인지역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 매각 범위. 제시외 건물은 일괄매각에 포함되지만, 지상 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
- 환금성. 소매점과 토지가 결합된 물건으로 5회 유찰됐습니다. 아파트처럼 표준화된 실거래 비교가 어려워 현장 수요와 수익성 검증이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박순기 씨 보증금 확인. 보증금 액수와 임대차계약서, 실제 점유 여부를 확인해야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 대항력 요건 확인. 전입일뿐 아니라 점유 개시와 유지 여부를 확인해 대항력 성립 여부를 확정해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제권과 예상 미배당 보증금 규모를 판단하려면 확정일자와 배당요구 여부가 필요합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물·제시외 건물의 실제 위치와 목록별 경계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 컨테이너 제외 확인. 지상 컨테이너는 매각 대상이 아니므로 소유관계와 철거·이동 문제를 확인해야 합니다.
- 소매점 운영상태 확인. 현재 영업 여부, 사용 주체, 임대료, 관리 상태와 명도 대상을 확인해야 합니다.
- 토지 경계·도로 확인. 부정형 토지와 세로한면(가) 도로 조건이 활용도와 재매각성에 미치는 영향을 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 16.81%라는 할인율만 보지 말고 인근 소매점·상업용 토지의 실제 매매·임대 사례를 별도로 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “17% 최저가보다 미상 보증금이 먼저다”
이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 2,210,253,500원과 최저가 371,477,000원의 차이입니다. 그러나 실제 의사결정을 좌우하는 숫자는 아직 확인되지 않은 박순기 씨의 보증금입니다. 선순위 전입 점유자의 대항력이 인정되고 보증금이 배당으로 해소되지 않는다면, 매수인의 실질취득비용은 최저가를 넘어섭니다. 여기에 5회 유찰, 소매점과 토지의 제한적인 환금성, 제시외 건물 포함과 컨테이너 제외 조건까지 겹칩니다. 등기권리는 소멸하지만 인수위험은 미확정, 가격은 싸다고 단정할 수 없음. 임차관계와 현장 수익성을 확정하기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
