부산지방법원 2025타경101325. 다대대우아파트 103동 11층 1103호, 전용 134.96㎡ 아파트입니다. 현재 소유관계는 김륜하 10분의 2, 김민우 10분의 3, 김은주 10분의 5 지분으로 구성되어 있습니다. 권리분석의 기준은 2015년 5월 7일 설정된 삼성화재해상보험주식회사 근저당권 285,600,000원이며, 이후 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 해당 근저당권은 2024년 3월 28일 확정채권양도를 원인으로 한국자산관리공사에 이전되었습니다.
임차인은 확인되지 않았고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류가 다수 존재하여 당해세 해당분이 있으면 배당순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다. 이는 현재 계산상 인수액을 만드는 요소로 잡혀 있지는 않지만, 배당표의 잔여액을 그대로 확정값으로 볼 수 없다는 뜻입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101325 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 다대동 1552 다대대우아파트 103동 11층 1103호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 134.96㎡ · 철근콘크리트벽식조 25층 건물 중 11층 |
| 현재 소유자 | 김륜하 10분의 2 · 김민우 10분의 3 · 김은주 10분의 5 |
| 감정가 / 최저가 | 580,000,000원 / 406,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 청구액 | 13,641,003원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 임차보증금 인수나 대항력 임차인 승계 문제는 없습니다. 말소기준은 2015년 5월 7일 삼성화재해상보험주식회사 근저당권이며, 그 이후 등기된 국세·건강보험·지방세 관련 압류, 롯데캐피탈 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2017년 신한카드 가압류, 2017년 사하구 압류, 2020년 마포구 압류 등 일부 권리는 이미 등기부에서 말소되었습니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
같은 단지 ‘대우’ 전용 134.96㎡의 실거래 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 498,333,333원, 최근 12개월 9건 평균은 495,888,888원입니다. 현재 최저가 406,000,000원은 최근 12개월 평균의 81.9% 수준입니다. 그러나 가장 최근 거래인 2026년 3월 2층 거래가는 383,000,000원으로, 현재 최저가보다 23,000,000원 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 134.96㎡ | 2 | 383,000,000원 |
| 2026.02 | 134.96㎡ | 12 | 450,000,000원 |
| 2025.11 | 134.96㎡ | 22 | 447,000,000원 |
| 2025.09 | 134.96㎡ | 4 | 530,000,000원 |
| 2025.08 | 134.96㎡ | 8 | 505,000,000원 |
| 2025.07 | 134.96㎡ | 16 | 595,000,000원 |
| 2025.06 | 134.96㎡ | 15 | 550,000,000원 |
| 2025.05 | 134.96㎡ | 20 | 573,000,000원 |
| 2025.04 | 134.96㎡ | 3 | 430,000,000원 |
| 2025.03 | 134.96㎡ | 11 | 540,000,000원 |
| 2024.12 | 134.96㎡ | 13 | 477,000,000원 |
| 2024.11 | 134.96㎡ | 2 | 500,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 495,888,888원 |
최근 거래 흐름은 과거 구간 대비 -1.9%입니다. 즉 시세가 상승하는 국면으로 보기 어렵고, 최근 12개월 평균에는 2025년 7월 595,000,000원, 2025년 5월 573,000,000원 등 상대적으로 높은 거래도 포함되어 있습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 숫자나 최근 12개월 평균 대비 81.9%만 보고 가격 메리트를 크게 평가하는 것은 위험합니다. 최신 거래 383,000,000원이 현재 최저가 406,000,000원보다 낮다는 사실이 더 직접적인 가격 점검 기준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 406,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,460,000원 |
| 2. 근저당 · 삼성화재해상보험주식회사 | 285,600,000원 | 285,600,000원 |
| 3. 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 8,924,144원 | 8,924,144원 |
| 4. 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | - | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 한국자산관리공사 | 13,641,003원 | 13,641,003원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 91,374,853원 |
현재 회차 406,000,000원 가정에서 계산상 채권자 배당액은 308,165,147원, 소유자 잔여액은 91,374,853원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세에 해당하는 세금이 있으면 실제 배당순서와 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 406,000,000원 | 308,165,147원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 284,200,000원 | 279,421,200원 | 28,743,947원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 198,940,000원 | 195,354,840원 | 112,810,307원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 채권자 미배당이 28,743,947원, 3회 유찰 시에는 112,810,307원으로 커지지만 이 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 이 사건의 회차별 변화는 주로 채권자 배당 부족의 문제이며, 임차보증금 같은 승계채무가 매수인에게 붙는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중현초등학교 남동측 인근으로 공동주택, 공원, 해수욕장 및 근린생활시설 등이 형성되어 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장 및 도시철도 1호선 다대포해수욕장역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 25층 건물 중 11층이며 위생·급배수·화재탐지·승강기·도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 택지개발지구, 상대보호구역, 비행안전구역 등에 포함되며 공시지가는 1,128,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 참고. 단지는 546세대, 준공일은 1998.09.12이며 동일면적 실거래는 12건 확인됩니다. 최근 거래가격은 383,000,000원에서 595,000,000원까지 편차가 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 실거래를 우선 확인. 현재 최저가 406,000,000원은 최근 12개월 평균보다 낮지만 2026년 3월 최신 거래 383,000,000원보다 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간 실거래 추세가 -1.9%이므로 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 498,333,333원만 기준으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세 해당 여부와 금액을 확인해야 실제 배당표를 더 정확하게 볼 수 있습니다.
- 현재 점유 확인. 임차인은 확인되지 않았지만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유관계를 입찰 직전 다시 확인하는 편이 안전합니다.
- 대형면적 가격 편차 확인. 동일 전용 134.96㎡ 거래가 383,000,000원부터 595,000,000원까지 분산되어 있어 층·향·내부상태 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 자료와 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 보수적으로
이 사건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이라 권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 말소기준 이후 압류·가압류·경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 가격은 별개입니다. 현재 최저가 406,000,000원은 최근 12개월 평균 495,888,888원보다 낮지만, 최신 실거래 383,000,000원보다는 23,000,000원 높고 최근 추세도 -1.9%입니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 할인폭만으로 가격 우위를 단정하기보다, 최신 거래와 하락 추세를 기준으로 입찰가를 보수적으로 검토해야 합니다.
