부산지방법원 2025타경101325. 다대동 다대대우아파트 103동 11층 1103호입니다. 감정평가상 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 25층 건물의 11층입니다. 등기상 소유자는 김륜하 10분의 2, 김민우 10분의 3, 김은주 10분의 5의 공유 구조입니다. 말소기준권리는 2015.05.07. 설정된 삼성화재해상보험주식회사 근저당 285,600,000원이며, 이 근저당은 2024.07.01. 한국자산관리공사로 이전되었습니다.
권리 순위만 보면 말소기준 뒤에 붙은 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 임차인도 없어 매수인에게 계산된 인수액은 0원입니다. 그러나 국세·지방세 압류 8건에 대한 경고가 있고, 당해세에 해당하면 배당에서 우선 차감되어 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 인수위험보다 가격과 세금 배당 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101325 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 다대동 1552 다대대우아파트 103동 11층1103호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트)으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 25층 건물 내 11층 1103호 |
| 실거래 비교 면적 | 134.96㎡ |
| 소유자 | 김륜하 10분의 2 · 김민우 10분의 3 · 김은주 10분의 5 |
| 감정가 / 최저가 | 580,000,000원 / 580,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 13,641,003원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 인수 문제는 없습니다. 말소기준은 을구 7번 삼성화재해상보험주식회사 근저당이며, 2016년 이후의 압류와 2018년 롯데캐피탈 가압류, 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 을구 7번 근저당은 2024.07.01. 한국자산관리공사로 이전되었습니다.
② 시세 비교 — 신건 5.8억은 최근 평균의 117%
동일 면적 134.96㎡의 최근 거래입니다. 전체 12건 평균은 498,333,333원이지만 가격 판단에는 최근 12개월 9건 평균 495,888,888원과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최저가 580,000,000원은 최근 12개월 평균의 117.0%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 134.96㎡ | 2 | 383,000,000원 |
| 2026.02 | 134.96㎡ | 12 | 450,000,000원 |
| 2025.11 | 134.96㎡ | 22 | 447,000,000원 |
| 2025.09 | 134.96㎡ | 4 | 530,000,000원 |
| 2025.08 | 134.96㎡ | 8 | 505,000,000원 |
| 2025.07 | 134.96㎡ | 16 | 595,000,000원 |
| 2025.06 | 134.96㎡ | 15 | 550,000,000원 |
| 2025.05 | 134.96㎡ | 20 | 573,000,000원 |
| 2025.04 | 134.96㎡ | 3 | 430,000,000원 |
| 2025.03 | 134.96㎡ | 11 | 540,000,000원 |
| 2024.12 | 134.96㎡ | 13 | 477,000,000원 |
| 2024.11 | 134.96㎡ | 2 | 500,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 134.96㎡ | 9건 | 495,888,888원 |
가격 흐름도 우호적이지 않습니다. 최근 거래 추세는 이전 구간 대비 -1.9%이고, 최신 거래는 2026.03의 383,000,000원입니다. 따라서 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 498,333,333원보다도 최근 12개월 평균과 최신 거래를 더 중요하게 볼 필요가 있습니다. 이 기준에서는 신건 580,000,000원을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 580,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,200,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당 · 삼성화재해상보험주식회사 | 285,600,000원 | 285,600,000원 |
| 3. 갑구 11번 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 8,924,144원 | 8,924,144원 |
| 4. 갑구 21번 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | - | 0원 |
| 5. 갑구 22번 경매개시결정 · 한국자산관리공사 | 13,641,003원 | 13,641,003원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 263,634,853원 |
채권자 총 청구액 308,165,147원, 예상배당 308,165,147원, 미배당 0원으로 계산되어 있습니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 당해세에 해당하는 세금이 있으면 선순위 차감으로 실제 배당과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 580,000,000원 | 0원 | 263,634,853원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 464,000,000원 | 0원 | 148,794,853원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 371,200,000원 | 0원 | 57,038,053원 | 0원 |
1회 유찰 시 464,000,000원은 최근 12개월 평균 495,888,888원 아래로 내려가고, 2회 유찰 시에는 371,200,000원이 됩니다. 이 사건은 임차인 보증금이 낙찰가 하락만큼 인수되는 구조가 아니므로, 유찰 시 매수인의 계산상 취득부담도 매각가와 함께 낮아집니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 중현초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·공원·해수욕장·근린생활시설 등으로 형성되어 있고 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 1호선 다대포해수욕장역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지 및 경보·승강기·도시가스 개별난방 설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 택지개발지구, 상대보호구역, 비행안전구역 등이 포함되며 도로와 중로1류에 접합니다.
- 토지. 공시지가 1,128,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 아파트입니다.
- 단지. 대우아파트 546세대, 사용승인일 1998.09.12.이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 580,000,000원의 가격부터 재검토. 최근 12개월 평균 495,888,888원 대비 117.0%이므로 신건 가격을 ‘할인 매물’로 보면 안 됩니다.
- 최근 가격 흐름 확인. 최신 거래는 2026.03의 383,000,000원이고 최근 추세는 -1.9%입니다. 전체 평균 498,333,333원보다 최근 데이터에 더 무게를 둘 필요가 있습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 8건 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 예상배당의 후순위 부분이 달라질 수 있습니다.
- 공유관계 확인. 등기상 김륜하 10분의 2, 김민우 10분의 3, 김은주 10분의 5로 지분이 나뉘어 있으므로 입찰 전 매각대상 범위를 매각물건명세서와 등기 원본에서 대조해야 합니다.
- 경매 진행관계 확인. 2025.04.23. 롯데캐피탈주식회사 관련 강제경매개시결정과 2025.05.16. 한국자산관리공사 관련 임의경매개시결정이 함께 등기되어 있습니다.
- 현장 상태 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있지만 임차인 조사 내역은 없으므로 실제 점유관계는 현장과 집행기록을 다시 확인하는 편이 안전합니다.
맺으며 — 권리보다 가격을 먼저 봐야 한다
이 사건은 임차보증금 승계가 없고 매수인 인수액도 0원이라 권리 구조 자체는 비교적 정리되어 있습니다. 말소기준 이후 압류·가압류·경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 다만 신건 최저가 580,000,000원은 최근 12개월 평균 495,888,888원의 117.0%이고, 최신 거래는 383,000,000원, 최근 추세는 -1.9%입니다.
따라서 결론은 명확합니다. 권리는 통과 가능하지만 신건 가격은 보류. 특히 국세·지방세 압류에 따른 당해세 배당 변수와 공유관계·경매 진행관계를 원본 서류로 대조한 뒤, 가격이 최근 시세와 충분히 가까워지는지를 중심으로 판단할 사건입니다.
