부산지방법원 2025타경101365. 부산 북구 구포동 1261-34, 도로명 시랑로 88의 물건입니다. 감정 이용상태는 주상용 주택으로, 지하1층은 근린생활시설 및 주차장, 1층은 제2종근린생활시설, 2층·3층은 근린생활시설, 4층은 단독주택으로 이용 중입니다. 토지는 263.3㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다.
등기상 현재 공유자는 김경민 지분 7분의 2, 김관후 지분 7분의 2, 박진주 지분 7분의 3입니다. 경매권리의 기준은 2024.06.18. 설정된 주식회사진주저축은행 채권최고액 520,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 등기부 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 앞선 임차인의 보증금 승계 가능성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101365 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 1261-34 · 부산광역시 북구 시랑로 88 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 + 토지 · 주상용 주택 · 지하1층 / 지상4층 |
| 토지 | 263.3㎡ · 지목 대 · 주상용 · 완경사 · 세로장방 · 중로각지 |
| 공유자 | 김경민 7분의 2 · 김관후 7분의 2 · 박진주 7분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 1,628,364,200원 / 1,628,364,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 제이비우리캐피탈주식회사 / 32,965,959원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위보다 임차인이 핵심
을구 2번 진주저축은행 근저당권이 말소기준입니다. 그 이후의 국 압류, 엔에이치농협캐피탈 가압류, 제이비우리캐피탈 강제경매개시결정, 진주저축은행 임의경매개시결정, 부산광역시 북구 압류는 매각으로 소멸합니다. 2024.01.18. 진주저축은행의 박진주 지분 근저당 130,000,000원과 2024.11.25. 유정화 근저당 26,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 4명, 확인 인수 50,000,000원+
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김서훈 | 미상 | 2023.05.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이종모 | 지하1층 | 2023.05.26 | 10,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 해당 없음 |
| 김성훈 | 3층 | 2012.07.09 | 20,000,000원 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김성우 | 1층 | 2024.01.29 | 20,000,000원 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 위 4명은 모두 실제 임차인입니다. 이종모는 2025.06.04. 배당요구를 했지만 배당계산에서는 우선변제권이 없는 것으로 반영돼 10,000,000원 전액이 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 김성훈과 김성우도 각각 20,000,000원이 매수인 인수로 반영돼 있습니다.
③ 실질취득 — 최저가보다 인수액을 더해 봐야 한다
현재 회차 최저매각가는 1,628,364,000원이고, 확인된 매수인 인수액이 50,000,000원입니다. 따라서 김서훈의 미상 보증금을 제외하더라도 확인 가능한 실질취득은 1,678,364,000원+입니다. 1회 유찰 시 확인분 기준 1,352,691,200원+, 2회 유찰 시 1,092,152,960원+가 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 확인 인수 | 실질취득 확인분 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,628,364,000원 | 50,000,000원 | 1,678,364,000원+ |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,302,691,200원 | 50,000,000원 | 1,352,691,200원+ |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,042,152,960원 | 50,000,000원 | 1,092,152,960원+ |
각 실질취득액의 “+”는 김서훈의 미상 보증금이 추가될 가능성을 뜻합니다. 확인되지 않은 보증금을 임의의 금액으로 계산하지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,628,364,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,683,640원 |
| 인수 · 이종모 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김성훈 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김성우 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사진주저축은행 | 520,000,000원 | 520,000,000원 |
| 3. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 19,454,949원 | 19,454,949원 |
| 4. 경매개시결정 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 32,965,959원 | 32,965,959원 |
| 5. 경매개시결정 · 주식회사진주저축은행 | 32,965,959원 | 32,965,959원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,004,293,493원 |
현재 회차에서는 반영된 채권 605,386,867원이 전액 배당되고 채권 미배당액은 0원입니다. 다만 임차인 이종모·김성훈·김성우의 보증금 50,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산돼 있으며, 김서훈의 보증금은 미상입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당계산에 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산과학기술대학교 북동측 인근이며, 주변은 상업용 부동산·주상용 부동산·공동주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 지하1층 근린생활시설 및 주차장, 1층 제2종근린생활시설, 2층·3층 근린생활시설, 4층 단독주택으로 이용 중입니다.
- 구조. 철근콘크리트 및 조적조 벽돌조 슬래브지붕의 지하1층·지상4층 건물입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·LPG가스배관설비·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 263.3㎡, 제2종일반주거지역, 완경사, 세로장방, 중로각지이며 공시지가는 1,892,000원/㎡입니다.
- 규제. 도로에 접하고 토지구획정리사업지구 및 상대보호구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김서훈 보증금 확인. 2023.05.22. 전입으로 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 최종 인수액을 확정하기 전 반드시 보완 확인이 필요합니다.
- 확인 인수 50,000,000원 반영. 이종모 10,000,000원, 김성훈 20,000,000원, 김성우 20,000,000원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
- 최저가가 아닌 실질취득 기준. 현재 회차는 확인분만으로 1,678,364,000원+입니다. 입찰가 계산 시 인수액을 반드시 합산해야 합니다.
- 일괄매각·제시외 건물 확인. 제시외 건물이 포함되므로 현황과 감정 범위를 직접 대조해야 합니다.
- 층별 점유 확인. 지하1층·1층·3층에서 임차인 점유가 확인되고, 김서훈의 점유 부분은 특정되지 않았습니다.
- 시세 검증. 최근 실거래 비교자료가 없어 가격의 저평가 여부를 단정할 수 없습니다. 실질취득액과 현장 이용상태를 기준으로 별도 검증이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차보증금 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “후순위 소멸”보다 “선순위 임차”를 봐야 한다
이 사건은 말소기준 이후 등기권리가 깔끔하게 정리되는 대신, 임차관계가 핵심 위험으로 남는 물건입니다. 이종모·김성훈·김성우의 보증금 합계 50,000,000원은 매수인 인수로 반영돼 있고, 김서훈은 보증금·확정일자가 미상이라 추가 부담 가능성을 닫을 수 없습니다. 현재 최저가 1,628,364,000원만 보면 안 되고, 확인된 인수액을 합친 1,678,364,000원+부터 실질 원가를 계산해야 합니다.
여기에 물건은 단순 주거가 아니라 지하1층부터 지상4층까지 근린생활시설과 주택이 섞인 주상용 부동산이고, 일괄매각·제시외 건물 포함 조건입니다. 최근 실거래 비교값도 없어 가격 메리트는 별도 검증이 필요합니다. 결론적으로 등기 후순위는 정리되지만, 임차인 4명의 선순위 점유와 미상 보증금 때문에 권리분석 난도가 낮지 않은 사건입니다. 입찰 전 김서훈의 보증금 확인 여부가 판단을 크게 바꿀 수 있습니다.
