부산지방법원 2025타경101365. 부산광역시 북구 구포동 1261-34에 있는 주상용 주택으로, 감정평가상 지하1층은 근린생활시설 및 주차장, 1층은 제2종근린생활시설, 2층·3층은 근린생활시설, 4층은 단독주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트 및 (조적조) 벽돌조 슬래브지붕 지하1층·지상4층 건물이며, 일괄매각이고 제시외 건물도 포함됩니다.
등기상 말소기준은 2024.06.18 설정된 주식회사진주저축은행 근저당권 520,000,000원입니다. 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차관계에서는 말소기준보다 먼저 전입한 사람이 있어 등기만 보고 “인수 0원”으로 끝낼 수 없습니다. 특히 김서훈의 보증금은 미상이라 최종 인수액 자체가 확정되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101365 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 1261-34 · 부산광역시 북구 시랑로 88 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 주상용 주택 |
| 건물 | 철근콘크리트 및 (조적조) 벽돌조 슬래브지붕 · 지하1층·지상4층 |
| 토지 | 263.3㎡ · 지목 대 · 주상용 · 완경사 · 세로장방 · 중로각지 |
| 소유자 | 김경민 7분의 2 · 김관후 7분의 2 · 박진주 7분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 1,628,364,200원 / 1,139,855,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 제이비우리캐피탈주식회사 / 32,965,959원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 별도
말소기준인 주식회사진주저축은행 근저당권 이후 갑구 8번 박진주 지분 압류, 갑구 9번 엔에이치농협캐피탈주식회사 가압류, 갑구 10번 제이비우리캐피탈주식회사 강제경매개시결정, 갑구 11번 주식회사진주저축은행 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인은 등기 소멸과 별도로 보증금 인수 여부를 봐야 합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 4명, 확인된 인수 50,000,000원 + 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김서훈 | 미상 | 2023.05.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 보증금·확정일자 미상 |
| 이종모 | 지하1층 | 2023.05.26 | 10,000,000원 | 600,000원 | 2025.06.04 | 대항력 有 우선변제권 無 · 전액 인수 |
| 김성훈 | 3층 | 2012.07.09 | 20,000,000원 | 200,000원 | 미상 | 대항력 有 우선변제권 無 · 전액 인수 |
| 김성우 | 1층 | 2024.01.29 | 20,000,000원 | 1,200,000원 | 미상 | 대항력 有 우선변제권 無 · 전액 인수 |
③ 회차별 가격 구조 — 최저가만 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 확인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 1,139,855,000원 | 0원 | 520,669,583원 | 50,000,000원 + 미상 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 797,898,500원 | 0원 | 182,132,648원 | 50,000,000원 + 미상 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 558,528,950원 | 54,843,207원 | 0원 | 50,000,000원 + 미상 |
유찰로 매각가가 내려가도 확인된 임차보증금 50,000,000원은 그대로 매수인 부담으로 잡혀 있습니다. 김서훈의 보증금까지 미상이므로, 감정가 대비 낙찰률만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 현재 회차의 실질취득 역시 1,139,855,000원 단독이 아니라 1,139,855,000원 + 50,000,000원 + 미상 보증금으로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,139,855,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,798,550원 |
| 인수 · 이종모 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김성훈 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김성우 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사진주저축은행 | 520,000,000원 | 520,000,000원 |
| 3. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 19,454,949원 | 19,454,949원 |
| 4. 경매개시결정 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 32,965,959원 | 32,965,959원 |
| 5. 경매개시결정 · 주식회사진주저축은행 | 32,965,959원 | 32,965,959원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 520,669,583원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구 605,386,867원이 전액 배당되는 구조이고, 소유자 잔여는 520,669,583원입니다. 임차인 이종모·김성훈·김성우의 보증금은 배당이 아니라 매수인 인수로 처리됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 부산과학기술대학교 북동측 인근으로 상업용 부동산, 주상용 부동산, 공동주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 층별 이용. 지하1층은 근린생활시설 및 주차장, 1층은 제2종근린생활시설, 2층·3층은 근린생활시설, 4층은 단독주택입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 토지구획정리사업지구 · 상대보호구역 · 도로 접합, 공시지가 1,892,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김서훈 보증금 확인. 2023.05.22 전입으로 말소기준보다 앞서 있으나 보증금·확정일자가 미상입니다. 총 인수액을 확정하기 위한 최우선 확인 대상입니다.
- 확인된 50,000,000원 반영. 이종모 10,000,000원, 김성훈 20,000,000원, 김성우 20,000,000원은 배당표상 매수인 인수입니다.
- 최저가와 실질취득 구분. 현재 최저매각가 1,139,855,000원만 보지 말고 확인된 인수 50,000,000원과 미상 보증금을 함께 반영해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 포함 조건이므로 현장과 매각대상 범위를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 층별 점유 확인. 지하1층·1층·3층 등 임차 점유가 확인되므로 각 점유부분과 실제 인도 상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 낙찰가”보다 먼저 볼 것은 인수액
이 사건의 말소기준은 2024.06.18 주식회사진주저축은행 근저당권이고, 그 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 실제 입찰 판단의 핵심은 등기보다 임차보증금입니다. 이종모·김성훈·김성우의 보증금 50,000,000원은 매수인 인수로 잡혀 있고, 김서훈은 보증금이 미상입니다.
따라서 현재 회차를 감정가 70%라는 숫자만으로 평가해서는 안 됩니다. 실제 부담은 1,139,855,000원 + 50,000,000원 + 김서훈 보증금 미상입니다. 특히 미상 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 총 취득부담을 확정할 수 없으므로, 입찰 전 임차보증금 확인이 권리분석의 마지막이자 가장 중요한 단계입니다.
