부산지방법원 2025타경101481. 부산 강서구 명지동의 대방디엠시티 센텀오션2차 씨동 1004호 오피스텔입니다. 감정가는 85,000,000원이지만 한 차례 유찰되어 최저매각가는 59,500,000원으로 내려왔습니다. 겉으로는 감정가의 70%에 매수할 수 있는 물건처럼 보입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 낙찰가격이 아니라 낙찰자가 추가로 부담할 임차보증금입니다.
임차인 정진현의 전입일은 2022.04.29, 확정일자는 2022.04.14이며, 2024.05.10 주택임차권등기가 설정되었습니다. 말소기준권리인 2025.05.23 강제경매개시결정보다 앞선 임차권입니다. 매각물건명세서에도 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 임차권등기가 말소되지 않고 매수인이 인수한다는 내용이 명시되어 있습니다. 임차권 인수를 전제로 실질취득액을 계산해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101481 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 명지동 3432-3 부산명지 대방디엠시티 센텀오션2차 10층 씨동 1004호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 강서구 명지국제6로 107 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 오피스텔 · 철근콘크리트조 20층 건물 중 10층 |
| 소유자 | 박준길 (2022.01.14 소유권이전 · 거래가액 160,500,000원) |
| 감정가 | 85,000,000원 |
| 최저매각가 | 59,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국주택금융공사 / 146,308,135원 |
| 실제 임차인 | 1명 · 임차보증금 130,000,000원 |
| 매수인 예상 인수 | 71,971,000원 |
| 실질취득 예상 | 131,471,000원 (현재 최저가 낙찰 가정) |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 경매개시보다 앞선 임차권이 핵심
과거 하나카드 가압류와 국민건강보험공단 압류는 각각 2023.03.16, 2024.03.28 말소되었습니다. 이미 말소된 권리이므로 별도의 인수액에 더하지 않습니다. 현재 분석에서 실제 금전적 부담을 발생시키는 핵심 권리는 임차보증금 130,000,000원의 주택임차권입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미배당액 인수
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정진현 등기 명의 경정: 정진헌 |
130,000,000원 | 2022.04.29 2022.04.14 |
있음 | 있음 | 미배당액 인수 |
| 임차 부분 | 부동산 전부 |
|---|---|
| 이용 형태 | 주거 · 임차권등기 |
| 임대차계약일 | 2022.04.14 |
| 전입신고 / 점유개시 | 2022.04.29 |
| 확정일자 | 2022.04.14 |
| 임차권등기 | 2024.05.10 · 을구 1번 |
| 배당요구 | 있음 |
| 보증금 | 130,000,000원 |
| 현재 회차 예상배당 | 58,029,000원 |
| 예상 미배당 / 인수 | 71,971,000원 |
임차인은 배당요구를 했으므로 매각대금에서 우선변제를 받을 수 있습니다. 그러나 현재 최저가로 매각된다면 배당재원이 임차보증금보다 부족합니다. 배당받지 못한 보증금은 소멸하는 것이 아니라 매수인에게 승계됩니다.
③ 실질취득 분석 — 최저가가 내려가도 총부담은 약 1.3억
이 사건은 임차보증금 130,000,000원이 현재 최저매각가 59,500,000원보다 큰 인수형입니다. 낙찰가격이 낮아지면 임차인이 배당받는 금액도 줄어들고, 그만큼 매수인이 인수하는 보증금이 늘어납니다.
| 구분 | 최저매각가 | 예상 인수액 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 70% |
59,500,000원 | 71,971,000원 | 131,471,000원 |
| 2회 유찰 시 49% |
41,650,000원 | 89,499,700원 | 131,149,700원 |
| 3회 유찰 시 34.3% |
29,155,000원 | 101,769,790원 | 130,924,790원 |
각 회차의 실질취득액은 시나리오별 최저매각가와 예상 인수액의 합계입니다. 최저가 낙찰을 가정한 계산이며 실제 낙찰가·배당액·집행비용에 따라 달라질 수 있습니다. 별도 취득세·명도비·관리비 등은 포함하지 않았습니다.
감정가는 85,000,000원입니다. 현재 회차 실질취득액 131,471,000원은 감정가를 46,471,000원 초과합니다. 실거래 시세가 확인되지 않았으므로 현재 시장가격 대비 할인 여부를 단정할 수는 없지만, 감정가만 놓고 비교하더라도 실질취득액이 더 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 59,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,471,000원 |
| 1. 주택임차권 · 정진현 등기 명의 경정: 정진헌 |
130,000,000원 | 58,029,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 한국주택금융공사 | 146,308,135원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당은 집행비용 1,471,000원과 임차인 배당 58,029,000원으로 매각대금 59,500,000원이 전액 소진되는 구조입니다. 한국주택금융공사의 예상배당은 0원이며 미배당 채권액은 146,308,135원입니다. 임차보증금 미배당 71,971,000원은 매수인 인수로 반영합니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영된 추정치로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 강서구 명지동 명원초등학교 남서측 인근입니다. 명지국제신도시 내 오피스텔, 중대형 아파트단지, 상업시설과 업무시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 남측·동측 왕복 6차선, 서측 왕복 4차선 도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 20층 건물 중 10층 오피스텔입니다. 급배수·위생·화재탐지·소화·승강기·난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 용도 및 규제. 일반상업지역이며 경제자유구역·지구단위계획구역·중점경관관리구역에 포함됩니다. 아파트가 아닌 오피스텔로 평가해야 합니다.
- 토지. 2필지 일단지의 사다리형 토지로 업무시설 및 판매시설 부지입니다. 토지 공시지가는 2,782,000원/㎡입니다.
- 건축물 사항. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 주변에 주거·상업·업무시설이 혼재하지만, 구체적인 매매 거래가격과 거래량을 확인하지 못했으므로 현재 환금성이나 적정 매각가격을 단정하기 어렵습니다. 실질취득액을 기준으로 실거래 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득액을 구분. 입찰기준 최저가는 59,500,000원이지만, 현재 예상 인수액을 더한 실질취득액은 131,471,000원입니다. 실제 자금계획은 후자를 기준으로 세워야 합니다.
- 임차권 인수 범위 확인. 을구 1번 주택임차권은 보증금이 전액 배당되지 않을 경우 매수인이 인수한다는 명세서 문구가 있습니다. 배당액과 인수액이 확정되기 전에는 최종 부담액이 달라질 수 있습니다.
- 임차권자 성명 경정 확인. 최초 등기의 정진현과 표시 경정의 정진헌을 최신 등기부 및 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 유찰가격 착시 방지. 2회 유찰 시 최저가 41,650,000원, 3회 유찰 시 29,155,000원으로 낮아지지만 예상 인수액은 각각 89,499,700원과 101,769,790원으로 증가합니다. 낙찰가 하락이 곧 총취득비용 하락을 의미하지 않습니다.
- 실거래 시세 검증. 감정가 85,000,000원과 실질취득 예상액 131,471,000원의 차이가 큽니다. 명지동 동일 건물·동일 용도·유사 층의 최근 실거래를 확인한 뒤 실질취득액과 비교해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 실제 점유상태를 확정할 수 없습니다. 현황조사와 현장 확인을 통해 점유자 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 관리비 및 부대비용. 미납 관리비, 취득 관련 세금, 명도비용 등은 실질취득액 외에 추가될 수 있으므로 별도 확인해야 합니다.
- 매각 전 서류 재확인. 매각기일 2026.10.01을 기준으로 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사·기일 변경 여부를 대조해야 합니다.
맺으며 — “5,950만원에 낙찰받아도 약 1.31억을 부담한다”
이 물건은 낮은 최저매각가가 실제 취득비용을 제대로 보여주지 못하는 사례입니다. 감정가 85,000,000원에서 한 차례 유찰되어 59,500,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 130,000,000원 가운데 71,971,000원을 매수인이 인수할 것으로 예상됩니다.
그 결과 현재 회차의 실질취득액은 131,471,000원으로, 감정가보다 46,471,000원 높습니다. 추가 유찰이 발생해도 인수액 증가로 총부담은 약 1.3억 부근에 머무릅니다. 최근 실거래 시세가 확인되지 않은 상황에서 이 물건을 시세보다 저렴한 경매라고 평가할 근거는 없습니다.
핵심은 최저가가 아니라 실질취득액입니다. 임차권의 인수 범위와 성명 경정 내역을 확인하고, 동일 건물의 실제 거래가격을 기준으로 총취득비용을 검토해야 합니다. 인수액을 제외한 입찰가만으로 가격 경쟁력을 판단해서는 안 됩니다.
