부산지방법원 2025타경101481. 부산 강서구 명지동 부산명지 대방디엠시티 센텀오션2차 10층 씨동 1004호 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 근저당이 아니라 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 정진현은 2022.04.29 주민등록 및 점유를 시작했고, 2022.04.14 확정일자를 갖췄습니다. 이후 2024.05.10 주택임차권등기가 되었으며 보증금은 130,000,000원입니다. 경매개시결정은 2025.05.23이므로 이 임차권은 매각으로 자동 소멸하는 권리가 아니라, 배당으로 전액 변제되지 않는 부분을 매수인이 인수하는 구조입니다.
소유자 박준길은 2022.01.14 소유권을 이전받았고 등기부 거래가액은 160,500,000원입니다. 그 뒤 하나카드 가압류와 국민건강보험공단 압류가 있었지만 각각 2023.03.16, 2024.03.28 말소됐습니다. 현재 경매의 기준은 2025.05.23 한국주택금융공사의 강제경매개시결정이며, 그보다 앞선 임차권의 대항력은 그대로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101481 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 명지동 3432-3 부산명지 대방디엠시티 센텀오션2차 10층 씨동 1004호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 20층 건물 중 10층 |
| 소유자 | 박준길 (2022.01.14 소유권이전 · 거래가액 160,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 85,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 146,308,135원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 임차권이 경매보다 앞선다
말소기준은 2025.05.23 강제경매개시결정입니다. 그러나 임차인 정진현은 그보다 훨씬 앞선 2022.04.29 주민등록·점유를 갖췄고, 2022.04.14 확정일자를 보유합니다. 2024.05.10에는 임차보증금 130,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서상 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않고 매수인이 인수합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정진현 | 부동산 전부 · 2022.04.29 | 2022.04.14 | 130,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 미배당 승계 |
③ 회차별 실질부담
| 회차 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 85,000,000원 | 46,930,000원 | 131,930,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 68,000,000원 | 63,624,000원 | 131,624,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 54,400,000원 | 76,979,200원 | 131,379,200원 |
이 표가 이 사건의 가격 구조를 가장 잘 보여줍니다. 낙찰가는 85,000,000원에서 68,000,000원, 54,400,000원으로 내려가지만 임차인 인수액은 반대로 46,930,000원에서 63,624,000원, 76,979,200원으로 증가합니다. 즉 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 최저가가 곧 실제 취득비용이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 85,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,930,000원 |
| 1. 임차인 정진현 보증금 | 130,000,000원 | 83,070,000원 |
| 2. 강제경매 · 한국주택금융공사 | 146,308,135원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차인 보증금 미배당 46,930,000원은 매수인 인수 대상입니다. 한국주택금융공사의 청구금액 146,308,135원은 배당되지 않는 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 명원초등학교 남서측 인근이며, 명지국제신도시 내 오피스텔·중대형 아파트단지와 상업·업무시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 사정은 무난합니다.
- 용도. 감정평가상 이용상태는 오피스텔이며, 토지는 업무시설 및 판매시설 부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남측 및 동측으로 왕복 6차선, 서측으로 왕복 4차선 도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역이며 경제자유구역·도시지역·지구단위계획구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가와 인수액을 합산. 신건에서는 85,000,000원에 46,930,000원을 더한 131,930,000원을 실제 부담 기준으로 봐야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 1회 유찰 시 인수액은 63,624,000원, 2회 유찰 시 76,979,200원으로 늘어납니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 보증금이 전액 변제되지 않으면 임차권이 말소되지 않고 매수인이 미배당액을 인수합니다.
- 임차인 명도. 주거용 임차권등기가 존재하므로 배당·인수와 별도로 실제 점유 상태 및 인도 절차를 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 실거래 자료가 확인되지 않은 상태에서는 최저가만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 실질부담액을 기준으로 별도 시세조사를 해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 배당관계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “85,000,000원짜리 경매”가 아니다
표면상 최저매각가는 85,000,000원입니다. 하지만 이 물건에는 보증금 130,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 회차에서 배당으로 해결되지 않는 46,930,000원을 매수인이 승계합니다. 따라서 현재 기준 실제 부담은 131,930,000원입니다. 더 중요한 점은 유찰이 진행돼도 임차인 미배당액이 늘어나 실질부담이 131,624,000원, 131,379,200원으로 크게 낮아지지 않는다는 것입니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 대항력 임차인의 미배당 보증금까지 합친 실질취득비용입니다. 시세 자료가 없는 만큼 이 실질부담액을 기준으로 별도 시장가격 검증이 선행되어야 합니다.
