부산지방법원 2025타경101537. 부산 사상구 학장동 학장극동아파트 104동 11층 1102호입니다. 감정평가상 공동주택(아파트)로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 21층 건물의 11층에 자리합니다. 사용승인일은 1994.02.21입니다. 현재 등기상 소유자는 강봉훈이고, 2010.10.30 매매를 원인으로 2011.01.03 소유권이전등기를 마쳤으며 당시 거래가액은 80,000,000원입니다.
이 사건에서 제공된 말소기준권리는 2019.01.08 학장극동입주자대표회의 가압류 3,614,770원입니다. 이후 2021년 사상구 압류, 2025년 국 압류, 2025.06.10 현대캐피탈의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 등기에는 2012년 설정된 현대캐피탈 근저당권과 2026.05.08 한국자산관리공사로의 근저당권 이전 내역도 함께 나타나므로, 입찰 전 등기부 원본과 매각물건명세서에서 현재 효력 및 말소기준권리를 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101537 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 학장동 571-4 학장극동아파트 104동 11층1102호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 21층 건물 내 11층 1102호 · 사용승인일 1994.02.21 |
| 동일면적 기준 | 59.4㎡ |
| 소유자 | 강봉훈 · 2011.01.03 소유권이전 · 거래가액 80,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 106,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 78,948,928원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 계산상 인수 0원, 원본 대조는 필수
조사된 임차인 항목은 없고 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, “임차인이 확실히 없다”고 단정하기보다는 현황조사서·전입세대·매각물건명세서를 입찰 직전에 다시 확인하는 편이 안전합니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 가격’이 중요하다
학장극동 동일면적 59.4㎡의 실거래 12건은 2022년부터 2026년까지 분포합니다. 전체 12건 평균은 112,458,333원이라 최저가 106,000,000원이 평균의 94.3%로 보이지만, 최근 시장만 떼어 보면 결론은 반대입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 59.4㎡ | 15 | 98,000,000원 |
| 2025.12 | 59.4㎡ | 19 | 96,000,000원 |
| 2024.12 | 59.4㎡ | 14 | 95,000,000원 |
| 2024.10 | 59.4㎡ | 1 | 105,000,000원 |
| 2024.04 | 59.4㎡ | 19 | 100,000,000원 |
| 2023.06 | 59.4㎡ | 7 | 130,000,000원 |
| 2023.03 | 59.4㎡ | 21 | 124,000,000원 |
| 2022.10 | 59.4㎡ | 14 | 117,000,000원 |
| 2022.08 | 59.4㎡ | 18 | 130,000,000원 |
| 2022.05 | 59.4㎡ | 15 | 118,000,000원 |
| 2022.04 | 59.4㎡ | 14 | 117,000,000원 |
| 2022.01 | 59.4㎡ | 5 | 119,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.4㎡ | 2건 | 97,000,000원 |
최근 12개월 거래는 96,000,000원과 98,000,000원, 평균 97,000,000원입니다. 현재 최저가 106,000,000원은 이 평균의 109.3%이고 최신 거래 98,000,000원보다도 8,000,000원 높습니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -16.1%입니다. 따라서 과거 130,000,000원대 거래가 포함된 전체 평균 112,458,333원을 근거로 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 106,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,284,000원 |
| 갑구 15번 가압류 · 학장극동입주자대표회의 | 3,614,770원 | 3,614,770원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 100,101,230원 |
예상배당 계산상 채권 부족액은 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 2,284,000원으로 추정되어 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권 부족 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 106,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 84,800,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 67,840,000원 | 0원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구덕고등학교 북서측 인근으로, 주변은 아파트단지·단지내 상가·학교·임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 21층 건물이며 위생·급배수, 화재경보, 소화전, 승강기, 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 약 8미터 폭 아스팔트포장도로에 접하고 단지 내 가로망이 정비되어 있습니다.
- 토지. 북하향 경사지대의 사다리형 토지이며 공동주택 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,383,000원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역이 포함되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 학장극동은 299세대, 사용승인일 1994.02.21이며 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 상한 설정. 전체 거래 평균 112,458,333원보다 최근 12개월 평균 97,000,000원과 최신 거래 98,000,000원을 우선해서 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 이전 거래 추세가 -16.1%입니다. 현재 최저가 106,000,000원에 가격 가점을 줄 상황이 아닙니다.
- 권리 원본 대조. 2019년 가압류가 말소기준으로 계산되어 있는 한편 2012년 근저당 및 2026년 근저당권 이전 내역이 존재하므로 최신 등기부·매각물건명세서를 함께 확인해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 조사된 임차인 항목은 없지만 감정요항의 임대관계는 미상입니다. 전입세대와 현황조사 원본을 확인하세요.
- 배당관계 확인. 신청채권자 청구액은 78,948,928원이지만 제공된 예상배당에서는 신청채권자 배당이 0원으로 계산되어 있습니다. 실제 채권관계와 배당순위를 원본에서 대조하세요.
- 가격 시나리오. 현재 106,000,000원, 1회 유찰 84,800,000원, 2회 유찰 67,840,000원으로 회차별 가격을 비교해 접근하세요.
맺으며 — 인수보다 ‘가격과 원본 대조’가 승부처
예상배당 계산만 보면 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 신건 최저가 106,000,000원은 최근 12개월 평균 97,000,000원의 109.3%이고, 최신 거래 98,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세가 -16.1%인 점까지 고려하면 지금 가격을 “저렴하다”고 볼 수 없습니다.
또한 제공된 권리 흐름에서는 2019년 가압류가 말소기준으로 계산되어 있으면서 2012년 근저당과 2026년 한국자산관리공사 근저당권 이전 내역이 함께 존재합니다. 따라서 이 물건은 인수액 계산은 0원이지만 권리 원본 대조가 반드시 필요한 신건으로 보는 것이 적절합니다. 가격은 최근 시세보다 높고, 권리는 최신 서류 확인이 남았습니다. 신건 즉시 접근보다는 가격과 권리관계를 모두 확인한 뒤 보수적으로 판단할 사건입니다.
