부산지방법원 2025타경101584. 부산 북구 구포동 1107-22의 다가구주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물입니다. 사용승인일은 1989년 04월 19일, 토지면적은 200.0㎡입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함으로 기재돼 있습니다.
권리 흐름의 기준점은 1999.12.08. 설정된 사상농업협동조합 근저당권입니다. 이후 근저당권·가압류·압류·임차권등기·경매개시결정이 이어졌지만 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 현재 회차 291,746,000원 가정에서 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101584 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 1107-22 · 부산광역시 북구 사상로558번나길 70-9 |
| 용도 / 이용상태 | 다가구주택 + 토지 · 주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 3층 · 1989년 04월 19일 사용승인 |
| 토지 | 200.0㎡ · 대 · 제3종일반주거지역 · 공시지가 790,600원/㎡ |
| 소유자 | 박대식 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 416,780,740원 / 291,746,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 108,341,367원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 1999년 근저당이 말소기준
말소기준권리는 1999.12.08. 을구 1번 사상농업협동조합 근저당권 58,500,000원입니다. 2017년과 2018년에 추가 설정된 근저당권, 2020년 이후 가압류·압류, 2023년 송순덕의 주택임차권, 2025년 임의경매개시결정은 모두 이 기준권리보다 뒤에 있습니다. 제공된 권리판정에서는 이들 권리가 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 대항력보다 ‘다가구 점유 확인’이 핵심
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 류기준 | 2019.02.11 / 미상 | 미상 | 2025.06.30 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강정규 | 2019.09.24 / 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 신태성 | 2019.02.01 / 미상 | 미상 | 2025.08.22 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 유대성 | 2018.12.24 / 2020.12.31 | 미상 | 2025.07.15 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 송순덕 | 2018.12.24 / 2018.12.24 | 35,000,000원 | 2023.04.14 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
이름이 확인되는 임차인은 5명입니다. 모두 전입일이 말소기준권리인 1999.12.08.보다 늦어 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 송순덕은 보증금 35,000,000원으로 2023.04.14. 주택임차권등기를 했고, 2023.04.21.에는 그 임차권의 범위가 경정됐습니다. 이 경정등기는 송순덕 임차권의 범위 정정이므로 별도 임차인으로 중복 산정하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 시세 비교는 보류
감정가는 416,780,740원, 현재 최저매각가는 291,746,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70% 회차입니다. 그러나 동일 용도·인근 거래의 최근 실거래 평균이나 최신 거래값이 확인되지 않으므로, ‘감정가 대비 70%이니 싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 다가구주택과 토지의 실제 가격 메리트는 임대현황·건물상태·제시외 건물과 함께 별도 시세 검증이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 291,746,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,884,444원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 사상농업협동조합 | 58,500,000원 | 58,500,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 사상농업협동조합 | 43,200,000원 | 43,200,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 사상농업협동조합 | 18,300,000원 | 18,300,000원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 서산농업협동조합 | 72,974,016원 | 72,974,016원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 9,200,000원 | 9,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 84,687,540원 |
현재 회차에서는 배당표상 채권 합계 202,174,016원이 전액 배당되고 미배당은 0원, 소유자 잔여는 84,687,540원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 미배당은 분리해서 본다
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 291,746,000원 | 202,174,016원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 204,222,200원 | 200,563,089원 | 1,610,927원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 142,955,540원 | 140,154,162원 | 62,019,854원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자에게 돌아가는 금액은 줄고 미배당은 커집니다. 그러나 제공된 시나리오에서는 2회·3회 유찰에서도 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 ‘미배당이 생기느냐’보다 실제 시장가와 점유·명도비용을 어디까지 반영하느냐가 중요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 북구청 동측 인근에 위치하며 주변은 단독주택과 소규모 공장이 혼재합니다.
- 교통. 소형차량 접근이 가능하며 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 3층, 1989년 04월 19일 사용승인. 내부는 이해관계인 부재로 조사하지 못했습니다.
- 설비. 난방설비·냉방설비·급배수 위생설비가 되어 있습니다.
- 토지. 200.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형, 세로한면(가), 제3종일반주거지역입니다.
- 규제. 상대보호구역에 저촉되며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 5명 점유관계 확인. 대항력은 모두 없는 것으로 판정돼 있으나 류기준·강정규·신태성·유대성의 보증금은 미상입니다. 실제 점유 호실과 보증금을 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 송순덕 임차권 확인. 보증금 35,000,000원, 전입·확정일자 2018.12.24.이며 2023.04.14. 임차권등기, 2023.04.21. 범위 경정이 있습니다.
- 제시외 건물 포함 확인. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되므로 현황과 감정평가 범위를 함께 대조해야 합니다.
- 실거래 시세 별도 확인. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 최근 거래 비교값이 없어 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
- 내부상태 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부를 조사하지 못했습니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 승부처는 점유와 가격
이 사건은 1999년 근저당권이 말소기준으로 잡혀 있고, 이름이 확인되는 임차인 5명의 전입도 모두 그보다 늦어 권리 인수액 자체는 0원으로 계산됩니다. 송순덕의 35,000,000원 임차권등기도 말소기준 이후입니다. 권리의 큰 방향은 비교적 명확합니다.
다만 다가구주택은 아파트처럼 ‘인수 0원’만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 보증금이 확인되지 않은 임차인이 4명 있고, 제시외 건물이 포함되며, 내부조사도 이루어지지 않았습니다. 여기에 최근 실거래 비교값도 없어 현재 최저가 291,746,000원이 시장가 대비 저렴한지 확인할 근거가 없습니다. 권리보다 점유관계·건물현황·실제 시세 검증이 낙찰가를 결정할 사건입니다.
