부산지방법원 2025타경101584. 부산 북구 구포동 1107-22의 다가구주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 3층으로 1989년 4월 19일 사용승인됐고 현재 주택으로 이용 중입니다. 토지는 200.0㎡, 지목은 대, 제3종일반주거지역입니다.
권리분석의 기준점은 매우 오래된 권리입니다. 1999년 12월 8일 설정된 사상농업협동조합의 채권최고액 58,500,000원 근저당권이 말소기준이고, 2017년 근저당 43,200,000원, 2018년 근저당 18,300,000원, 이후 가압류·압류·임차권등기는 모두 그 뒤에 생겼습니다. 확인되는 임차인들의 전입일 역시 2018년 12월 이후라 대항력은 없는 것으로 판정되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101584 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 1107-22 · 부산광역시 북구 사상로558번나길 70-9 |
| 물건종류 / 이용 | 다가구주택 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 3층 · 1989.04.19 사용승인 |
| 토지 | 200.0㎡ · 대 · 단독 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 박대식 · 단독소유 · 2018.12.21 증여 |
| 감정가 / 최저가 | 416,780,740원 / 416,780,000원 (신건·0회 유찰) |
| 청구액 | 108,341,367원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 1999년 근저당이 기준
말소기준보다 앞선 임차권이나 전입은 확인되지 않습니다. 2020년 서산농업협동조합 가압류 72,974,016원, 국민건강보험공단 압류, 서울보증보험 가압류 9,200,000원, 부산광역시 북구 압류와 2023년 송순덕 임차권등기는 모두 말소기준 뒤에 위치합니다. 자료상 이 권리들은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 임차인 — 실제 확인 5명, 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 류기준 | 2019.02.11 | 미상 | 미상 | 2025.06.30 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 강정규 | 2019.09.24 | 미상 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 신태성 | 2019.02.01 | 미상 | 미상 | 2025.08.22 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 유대성 | 2018.12.24 | 2020.12.31 | 미상 | 2025.07.15 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 송순덕 | 2018.12.24 | 2018.12.24 | 35,000,000원 | 2023.04.14 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
송순덕은 2층 가칭 202호 약 43㎡에 대해 보증금 35,000,000원, 임대차계약일·전입일·점유개시일·확정일 모두 2018.12.21 또는 2018.12.24로 확인되며, 2023.04.14 임차권등기가 설정됐습니다. 이후 2023.04.21 임차권 경정으로 범위가 2층 도면 105.24㎡ 중 약 43㎡ 부분으로 정리됐습니다. 그러나 전입이 1999년 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 416,780,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,567,800원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 사상농업협동조합 | 58,500,000원 | 58,500,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 사상농업협동조합 | 43,200,000원 | 43,200,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 사상농업협동조합 | 18,300,000원 | 18,300,000원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 서산농업협동조합 | 72,974,016원 | 72,974,016원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 9,200,000원 | 9,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 208,038,184원 |
채권 합계 202,174,016원은 전액 배당되는 시나리오이며 부족액은 0원, 소유자 잔여는 208,038,184원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 북구청 동측 인근이며 주위는 단독주택과 소규모 공장 등이 혼재합니다.
- 교통. 소형차량 접근이 가능하고 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물로 1989.04.19 사용승인됐습니다. 외벽은 타일붙임 및 몰탈 위 페인트 등 마감이며 샷시 창호입니다.
- 설비. 난방·냉방·급배수 위생설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 200.0㎡, 대, 평지, 사다리형, 세로한면(가)이며 공시지가는 790,600원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역 및 상대보호구역입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 매각조건에 제시외 건물 포함이 명시돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 5명 재확인. 전입일은 모두 말소기준 이후지만, 류기준·강정규·신태성·유대성의 보증금과 확정일자 일부가 확인되지 않으므로 최신 명세서와 배당요구 서류를 대조하세요.
- 송순덕 임차권 범위. 2층 약 43㎡의 임차권등기와 2023.04.21 경정 내용을 현황 도면과 맞춰보세요.
- 제시외 건물. 일괄매각 및 제시외 건물 포함 조건이므로 감정평가서의 제시외 건물 범위와 현장 상태를 확인하세요.
- 다가구 실제 점유. 각 임차인의 호실·점유 부분을 현황과 대조하고, 명도 대상과 인도 일정도 미리 파악하세요.
- 배당 변동. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 최저가 416,780,000원 자체만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 주변 다가구주택·토지 거래와 임대수익을 별도로 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원, 하지만 임차관계 확인은 필수”
이 사건의 가장 큰 장점은 말소기준이 1999년으로 매우 앞서 있다는 점입니다. 확인되는 임차인 5명은 모두 2018년 이후 전입해 대항력이 없고, 등록된 송순덕의 35,000,000원 임차권도 말소기준 이후여서 자료상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 권리가 단순하다고 물건 자체까지 단순한 것은 아닙니다. 다가구주택에 여러 임차인이 점유하고 있고, 4명의 보증금이 확인되지 않으며, 매각조건에도 일괄매각·제시외 건물 포함이 붙어 있습니다. 따라서 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 현황·임차·가격 검증은 반드시 필요한 B등급 물건입니다. 최저가가 감정가와 거의 동일한 신건이므로 가격은 주변 거래와 수익가치를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
