부산지방법원 2025타경101661. 구포동 경희아트빌라 2층 202호입니다. 현재 소유자 정정순은 2016.12.22 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 140,000,000원입니다. 같은 날 수정2동새마을금고가 채권최고액 101,400,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 임의경매개시결정과 스마트저축은행 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 확인되지 않았고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 권리 자체보다 더 중요한 확인사항은 물건의 용도와 실제 내부 상태입니다. 감정평가에는 공부상 제2종근린생활시설로 기재되어 있으며, 주거용으로 사용하는 것으로 추정되지만 내부 미확인 상태라고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101661 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 1207-21 경희아트빌라 2층 202호 |
| 용도 | 사건 용도표기 대지 · 감정평가 이용상태 공부상 제2종근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 8층 건물 내 2층 202호 · 사용승인일 2003.10.31 |
| 소유자 | 정정순 (2016.12.22 소유권이전 · 거래가액 140,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 143,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수정2동새마을금고 / 58,113,600원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 말소기준은 2016.12.22 수정2동새마을금고 근저당권입니다. 2025.07.07 임의경매개시결정과 2025.08.07 스마트저축은행 가압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 배당자료상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 이용상태 — 이 사건의 실제 핵심
감정평가서의 이용상태는 “공부상 제2종근린생활시설”입니다. 동시에 기타 참고사항에는 근린생활시설을 용도변경하여 주거용으로 사용하는 것으로 추정되지만 내부가 확인되지 않아 공부상 근린생활시설을 기준으로 평가했다고 적혀 있습니다.
건물에는 위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 화재탐지설비가 되어 있습니다. 경희아트빌라는 총 6세대이며, 대상 면적 자료는 76.93㎡입니다.
③ 가격 판단 — 실거래보다 ‘검증 가능한 취득조건’부터
현재 감정가와 최저매각가는 모두 143,000,000원이며 신건입니다. 권리상 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 권리 기준 실질취득금액도 143,000,000원입니다.
다만 동일 조건의 실거래 수치가 확인되지 않으므로, 감정가 143,000,000원을 곧바로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다. 이 사건은 용도와 내부 이용상태가 가격 판단에 직접 영향을 줄 수 있어 현장·용도 확인 없이 최저가만으로 저평가 여부를 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 143,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,802,000원 |
| 1. 근저당 · 수정2동새마을금고 | 101,400,000원 | 101,400,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 스마트저축은행 | 5,258,485원 | 5,258,485원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 33,539,515원 |
현재 회차에서는 배당자료상 채권액이 전액 배당되고 소유자 잔여도 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 143,000,000원 | 106,658,485원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 114,400,000원 | 106,658,485원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 91,520,000원 | 89,472,640원 | 17,185,845원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 구포동 덕천초등학교 남서측 인근으로, 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 형성된 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 9미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지구획정리사업지구·역사문화환경보존지역에 포함되고 도로에 접합니다. 공시지가는 1,186,000원/㎡입니다.
- 건물. 사용승인일은 2003.10.31이며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 6세대 규모이고 공부상 근린생활시설과 실제 주거용 사용 추정이 함께 존재하므로, 일반적인 주거용 집합건물과 동일한 환금성을 전제하기보다 실제 이용상태 확인을 먼저 해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 내부 이용상황. 감정평가에서 주거용 사용을 추정했지만 내부를 확인하지 못했습니다. 실제 사용형태와 관리상태를 응찰 전에 확인하세요.
- 공부상 용도. 공부상 제2종근린생활시설이라는 점을 전제로 취득 후 이용계획과 적합성을 검토해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 143,000,000원이지만 실거래 비교만으로 가격 우위를 확인할 수 없는 상태입니다. 최저가 자체를 시세 메리트로 해석하지 마세요.
- 권리. 임차인은 없고 자료상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준 이후 경매개시결정과 스마트저축은행 가압류는 소멸합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.25입니다. 입찰 판단 시 등기·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원문을 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘무엇을 사는가’가 중요하다
이 사건은 임차인이 없고 매수인 인수도 0원이라 권리관계만 보면 단순합니다. 그러나 감정평가상 공부 용도는 제2종근린생활시설이고, 실제로는 주거용으로 사용하는 것으로 추정되면서도 내부 상태는 확인되지 않았습니다. 결국 판단의 중심은 “권리가 깨끗한가”에서 끝나지 않습니다. 실제로 어떤 상태로 이용되고 있는지, 그 상태를 전제로 143,000,000원의 취득가를 감당할 수 있는지를 확인해야 합니다. 권리는 통과에 가깝지만, 용도와 현황을 확인하기 전까지 가격 판단은 보수적으로 보는 편이 맞습니다.
