128,100,000원
부산지방법원 2025타경101727. 신평한성임호아파트 3동 11층 1109호입니다. 감정평가상 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 동일 면적 실거래 비교 대상은 109.69㎡입니다. 현 소유자는 하성철이고 2021.12.20. 소유권을 이전받으면서 거래가액은 160,000,000원으로 등기됐습니다. 같은 날 광남새마을금고 근저당 134,400,000원이 설정됐고, 이것이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
이후 2024.09.23. 허정은 근저당 110,000,000원, 2025.05.07. 롯데카드 가압류 7,368,348원, 2025.07.24. 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이 권리들은 모두 말소기준권리 이후 권리로 분류돼 매각으로 소멸합니다. 현재 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101727 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 신평동 100 신평한성임호아파트 3동 11층 1109호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사하구 다대로 109 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트)으로 이용중 |
| 동일면적 비교 | 109.69㎡ |
| 소유자 | 하성철 · 2021.12.20. 소유권이전 · 거래가액 160,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 128,100,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구액 | 132,007,580원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 현재 자료상 대항력 임차인의 보증금 인수 문제는 나타나지 않습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있어, 실제 점유자는 매각물건명세서·현황조사 원본과 현장 확인으로 다시 대조하는 것이 안전합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 78.6%
신평한성임호는 499세대이며, 동일 면적 109.69㎡ 실거래는 총 11건이 확인됩니다. 전체 평균은 162,727,272원이지만 가격 판단은 최근 거래를 우선해서 보는 것이 적절합니다. 최근 12개월 거래는 2025.09. 173,000,000원, 2025.12. 153,000,000원 2건이고 평균은 163,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 109.69㎡ | 13 | 153,000,000원 |
| 2025.09 | 109.69㎡ | 9 | 173,000,000원 |
| 2023.08 | 109.69㎡ | 11 | 180,000,000원 |
| 2023.07 | 109.69㎡ | 5 | 172,000,000원 |
| 2023.04 | 109.69㎡ | 15 | 155,000,000원 |
| 2022.05 | 109.69㎡ | 8 | 150,000,000원 |
| 2022.04 | 109.69㎡ | 5 | 165,000,000원 |
| 2022.02 | 109.69㎡ | 13 | 167,000,000원 |
| 2021.11 | 109.69㎡ | 11 | 160,000,000원 |
| 2021.11 | 109.69㎡ | 9 | 160,000,000원 |
| 2021.09 | 109.69㎡ | 7 | 155,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 109.69㎡ | 2건 | 163,000,000원 |
현재 최저매각가 128,100,000원은 최근 12개월 평균 163,000,000원의 78.6%입니다. 최신 거래인 2025.12. 153,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세 수치는 +0.2%로, 제공된 수치상 하락 추세는 아닙니다. 따라서 전체 과거 평균이 아니라 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 봐도 현재 최저가는 시세 아래 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 128,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,593,400원 |
| 1. 근저당 · 광남새마을금고 | 134,400,000원 | 125,506,600원 |
| 2. 근저당 · 허정은 | 110,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 7,368,348원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 251,768,348원 중 예상 배당액은 125,506,600원이며, 미배당액은 126,261,748원입니다. 후순위 채권에 미배당이 발생하더라도 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 128,100,000원 | 125,506,600원 | 126,261,748원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 89,670,000원 | 87,655,940원 | 164,112,408원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 62,768,999원 | 61,239,157원 | 190,529,191원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사하구 신평동 소재 신촌초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 단독주택과 각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 동매역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상15층 건물 내 제11층 제1109호이며 현상은 보통입니다. 승강기·소화전·도시가스 난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 단지. 신평한성임호는 499세대이며 준공일은 1993.06.18.입니다.
- 토지. 완경사지대 내 부정형 토지이며 공동주택 및 판매시설 등의 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 890,910원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·자연녹지지역과 상대보호구역 등의 내용이 확인되며, 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사와 실제 점유 상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.
- 말소기준 확인. 2021.12.20. 광남새마을금고 근저당이 기준이며, 그 이후 허정은 근저당, 롯데카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 가격 비교 기준. 전체 평균 162,727,272원보다 최근 12개월 평균 163,000,000원과 최신 거래 153,000,000원을 우선 비교하세요. 현재 최저가는 최근 평균의 78.6%입니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 시나리오에서 채권 미배당은 126,261,748원이지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 점유 확인, 가격은 최근 시세 아래
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2021.12.20. 광남새마을금고 근저당이 말소기준이고 후순위 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당표에서도 매수인 인수는 0원입니다. 가격 역시 1회 유찰로 128,100,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 163,000,000원의 78.6%입니다. 최신 거래도 153,000,000원으로 현재 최저가보다 높습니다. 다만 감정평가서의 임대관계가 미상인 만큼, 입찰 전 실제 점유관계 확인이 마지막 핵심 점검사항입니다.
