부산지방법원 2025타경101727. 부산 사하구 신평동 신평한성임호아파트 3동 11층 1109호입니다. 감정평가상 공동주택(아파트)으로 이용 중이고, 동일 면적 기준은 109.69㎡입니다. 현 소유자는 하성철이며 2021.11.13 매매 160,000,000원을 원인으로 2021.12.20 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 설정된 광남새마을금고 근저당권 134,400,000원이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2024.09.23 허정은 근저당권 110,000,000원, 2025.05.07 롯데카드 가압류 7,368,348원, 2025.07.24 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 모두 말소기준권리 뒤에 설정된 권리로 매각으로 소멸하며, 배당 부족액이 발생하더라도 데이터상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 다만 임차인 목록은 0명이지만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유자 확인은 별도 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101727 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 신평동 100 신평한성임호아파트 3동 11층1109호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사하구 다대로 109 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 109.69㎡ · 지하1층 지상15층 건물 내 11층 1109호 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트)으로 이용중 · 현상 보통 |
| 소유자 | 하성철 · 2021.11.13 매매 160,000,000원 · 2021.12.20 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 183,000,000원 (신건) |
| 경매채권자 / 청구 | 자갈치새마을금고(변경전 광남새마을금고) / 132,007,580원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2021.12.20 광남새마을금고 근저당권 134,400,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 뒤의 허정은 근저당권 110,000,000원과 롯데카드 가압류 7,368,348원, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 사하농업협동조합·신한은행· 금정농업협동조합·신평새마을금고·서구중앙새마을금고 관련 근저당은 등기부상 이미 말소된 이력입니다.
② 시세 비교 — 신건 1.83억은 최근 시세 이상
신평한성임호는 499세대, 준공일 1993-06-18인 단지입니다. 동일 면적 109.69㎡ 실거래 11건의 전체 평균은 162,727,272원이지만, 가격 판단에는 더 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 163,000,000원, 최신 거래는 2025.12 153,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 109.69㎡ | 13 | 153,000,000원 |
| 2025.09 | 109.69㎡ | 9 | 173,000,000원 |
| 2023.08 | 109.69㎡ | 11 | 180,000,000원 |
| 2023.07 | 109.69㎡ | 5 | 172,000,000원 |
| 2023.04 | 109.69㎡ | 15 | 155,000,000원 |
| 2022.05 | 109.69㎡ | 8 | 150,000,000원 |
| 2022.04 | 109.69㎡ | 5 | 165,000,000원 |
| 2022.02 | 109.69㎡ | 13 | 167,000,000원 |
| 2021.11 | 109.69㎡ | 11 | 160,000,000원 |
| 2021.11 | 109.69㎡ | 9 | 160,000,000원 |
| 2021.09 | 109.69㎡ | 7 | 155,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 109.69㎡ | 2건 | 163,000,000원 |
| 전체 평균 | 109.69㎡ | 11건 | 162,727,272원 |
현재 최저매각가 183,000,000원은 최근 12개월 평균 163,000,000원의 112.3%입니다. 전체 실거래 평균과 비교해도 112.5%이고, 최신 거래 153,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세 차이는 0.2%로 데이터상 큰 하락 추세가 나타나는 것은 아니지만, 그렇다고 현재 신건 최저가를 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 183,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,362,000원 |
| 을구 12번 근저당권 · 광남새마을금고 | 134,400,000원 | 134,400,000원 |
| 을구 13번 근저당권 · 허정은 | 110,000,000원 | 45,238,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 7,368,348원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 251,768,348원 중 179,638,000원이 배당되고 72,130,348원의 미배당이 발생하는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 가격·미배당 시나리오
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 183,000,000원 | 179,638,000원 | 72,130,348원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 146,400,000원 | 143,550,400원 | 108,217,948원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 117,120,000원 | 114,680,320원 | 137,088,028원 | 0원 |
가격만 놓고 보면 1회 유찰 시 시나리오의 146,400,000원은 최근 12개월 평균 163,000,000원과 최신 거래 153,000,000원 아래로 내려갑니다. 다만 실제 유찰 여부는 별개이며, 단지 통계상 평균 유찰 횟수는 0.0회입니다. 어느 시나리오에서도 데이터상 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신촌초등학교 북서측 인근이며, 주변은 아파트·다세대주택·단독주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 동매역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상15층 건물의 11층 1109호이며, 현상은 보통입니다. 위생·급배수·승강기·소화전·소화기·도시가스 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로·토지. 단지 내 진출입로·주차장·가로망이 정비되어 있고, 토지는 완경사·부정형입니다. 공시지가는 890,910원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·자연녹지지역, 상대보호구역 등의 토지이용계획이 확인되며 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 신평한성임호 499세대, 준공일 1993-06-18입니다. 동일 면적 실거래는 150,000,000원부터 180,000,000원까지 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 재확인. 현재 183,000,000원은 최근 12개월 평균 163,000,000원의 112.3%입니다. 권리 안정성과 가격 메리트를 분리해서 판단해야 합니다.
- 최신 거래 우선. 전체 평균 162,727,272원보다 최근 12개월 평균 163,000,000원과 최신 거래 153,000,000원을 우선 비교해야 합니다.
- 점유 현황 확인. 임차인 목록은 0명이지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 후순위 미배당 오해 금지. 허정은 근저당과 롯데카드 가압류에 미배당이 발생하더라도 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료와 실제 점유 상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 통과, 가격은 보수적으로”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2021.12.20 광남새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 허정은 근저당·롯데카드 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 목록은 0명이고 배당 시나리오의 매수인 인수도 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상이므로 실제 점유 상태 확인은 남아 있습니다.
더 큰 문제는 가격입니다. 신건 최저가 183,000,000원은 최근 12개월 평균 163,000,000원의 112.3%이고 최신 거래 153,000,000원보다도 높습니다. 최근·과거 거래 추세 차이는 0.2%로 큰 하락 신호는 아니지만, 현재 가격이 최근 시세 이상이라는 사실은 변하지 않습니다. 권리는 합격권이지만 신건 가격은 보류. 이 사건은 권리 위험보다 실제 응찰가격을 얼마나 보수적으로 잡느냐가 핵심입니다.
