부산지방법원 2025타경101754. 부산 북구 금곡동 신화명리버뷰자이 103동 19층 1901호 아파트입니다. 대상 면적은 84.9763㎡, 단지는 792세대, 사용승인 기준일은 2015.06.19입니다. 권리의 출발점은 2016.02.15 설정된 하나은행 근저당권으로, 채권최고액은 188,100,000원입니다. 이 근저당권은 2025.02.20 한국주택금융공사로 이전됐지만 우선순위 자체는 기존 설정일을 따릅니다.
현재 최저매각가는 감정가의 70%인 294,700,000원입니다. 확인된 동일 면적 최근 12개월 거래 평균은 402,875,000원, 가장 최근 2026.09 거래는 400,000,000원입니다. 따라서 이 사건은 최저가 자체보다 인수금액을 합친 실질취득액을 봐야 하는데, 배당 시뮬레이션상 인수가 0원이므로 실질취득 역시 294,700,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101754 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 금곡동 1918 신화명리버뷰자이 103동 19층 1901호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트) 이용 중 · 대상면적 84.9763㎡ · 29층 건물 중 19층 |
| 단지 | 신화명리버뷰자이 · 792세대 · 2015.06.19 |
| 소유자 | 박태영 · 2016.02.15 소유권이전등기(매매원인 2013.04.01) |
| 감정가 / 최저가 | 421,000,000원 / 294,700,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 190,657,558원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2016.02.15 을구 1번 근저당권입니다. 설정 당시 근저당권자는 주식회사하나은행이고 채권최고액은 188,100,000원입니다. 2025.02.20 이 권리는 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당 69,600,000원 역시 2025.02.20 한국주택금융공사로 이전됐습니다.
그 뒤의 디지비캐피탈 근저당 120,000,000원, 노은경 가압류 92,500,000원, 하나은행 가압류 37,769,392원, 웰컴저축은행 가압류 21,555,659원 및 현재 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후의 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 2024.05.23 디지비캐피탈의 임의경매개시결정은 2024.06.13 취하돼 2024.06.17 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 294,700,000원 vs 최근 평균 402,875,000원
동일 단지에서 대상 면적과 매칭된 최근 실거래 12건입니다. 비교의 중심은 과거 전체 평균이 아니라 최근 12개월 평균 402,875,000원과 최신 거래 400,000,000원입니다. 현재 실질취득액 294,700,000원은 최근 12개월 평균의 73.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.99㎡ | 9 | 400,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 18 | 393,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 28 | 445,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 15 | 423,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 14 | 420,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 25 | 430,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 11 | 385,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 6 | 375,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 19 | 375,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 15 | 410,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 18 | 402,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 18 | 376,500,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 402,875,000원 |
표본의 최저 거래는 375,000,000원, 최고 거래는 445,000,000원입니다. 특히 대상 호수와 같은 19층 거래가 2026.06에 375,000,000원으로 확인됩니다. 현재 최저가이자 권리 인수를 반영한 실질취득액 294,700,000원은 최근 12개월 평균뿐 아니라 최신 거래 400,000,000원보다도 낮은 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 294,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,925,800원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 188,100,000원 | 188,100,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 69,600,000원 | 69,600,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사디지비캐피탈 | 120,000,000원 | 32,074,200원 |
| 갑구 3번 가압류 · 노은경 | 92,500,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사 하나은행 | 37,769,392원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 웰컴저축은행 주식회사 | 21,555,659원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 529,525,051원 중 예상 배당액은 289,774,200원, 미배당액은 239,750,851원입니다. 다만 이 미배당은 후순위 채권자의 부족액이며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 을구 1·2번 근저당권은 등기상 2025.02.20 한국주택금융공사로 이전됐으므로 실제 배당권자 및 채권계산서는 원본 배당자료와 대조할 필요가 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 금곡동 소재 부산지방조달청 남측 인근이며, 주위는 대단위 아파트단지·근린생활시설·공공기관 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 부산도시철도 2호선 율리역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 29층 건물 내 19층이며 급배수·위생·화재탐지·소화전·승강기·공동현관·도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 주거용지, 금곡1재개발지구단위계획구역 등에 해당하며 공시지가는 1,188,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래 표본. 대상 면적과 매칭된 2026.05~2026.09 실거래 12건이 확인되며 거래가격은 375,000,000원~445,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 전입관계를 반드시 확인하세요.
- 근저당권 이전 확인. 을구 1·2번 근저당은 2025.02.20 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 배당요구·채권계산서의 최종 권리자를 원본과 맞춰보세요.
- 가격 기준. 현재 실질취득액 294,700,000원과 최근 12개월 평균 402,875,000원, 최신 거래 400,000,000원을 기준으로 응찰가를 검토하세요.
- 동일층 참고. 동일 면적 19층 거래가 2026.06에 375,000,000원으로 확인되므로 층 조건 비교에 활용할 수 있습니다.
- 내부 상태. 이해관계인 부재로 내부마감재 등이 조사되지 않았으므로 수리 상태와 실제 내부 컨디션은 별도 확인이 필요합니다.
- 매각기일. 현재 매각기일은 2026.10.01이며 최저매각가는 294,700,000원입니다.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 가격 격차는 확인된다
이 사건의 말소기준은 2016.02.15 근저당권이고, 이후의 근저당·가압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수금액도 0원이라 현재 실질취득액은 최저가와 같은 294,700,000원입니다.
가격 비교에서는 최근 12개월 동일 면적 평균이 402,875,000원, 최신 2026.09 거래가 400,000,000원인 반면 현재 실질취득은 그 평균의 73.1%입니다. 다만 감정평가에 임대관계가 미상으로 남아 있고 내부도 조사되지 않았으므로, 이 사건의 마지막 확인 포인트는 실제 점유관계와 내부 상태입니다. 권리상 미배당 채권 239,750,851원과 매수인 인수액 0원은 구분해서 볼 필요가 있습니다.
