부산지방법원 2025타경101754. 부산 북구 금곡동 신화명리버뷰자이 103동 19층 1901호, 전용 84.9763㎡급 아파트입니다. 소유자는 박태영이고, 말소기준은 2016.02.15 설정된 하나은행 근저당 188,100,000원입니다. 같은 날 설정된 후순위 하나은행 근저당 69,600,000원, 2023년 디지비캐피탈 근저당 120,000,000원, 이후 가압류와 현재 경매개시결정도 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 두 건의 하나은행 근저당권은 2025.02.20 한국주택금융공사로 이전됐습니다.
배당자료상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다. 다만 감정평가에서는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 입찰 전 실제 점유관계 확인은 별도로 필요합니다. 현재 가격 판단의 핵심은 권리가 아니라 시세 대비 421,000,000원이 적정한가입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101754 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 금곡동 1918 신화명리버뷰자이 103동 19층 1901호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트)으로 이용 중 · 전용 84.9763㎡급 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 29층 건물 내 19층 1901호 |
| 소유자 | 박태영 |
| 감정가 / 최저가 | 421,000,000원 / 421,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 190,657,558원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 단지 | 신화명리버뷰자이 · 792세대 · 2015.06.19 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2016.02.15 하나은행 근저당 188,100,000원입니다. 같은 날 접수된 을구 2번 근저당 69,600,000원은 후순위이고, 2023.06.09 디지비캐피탈 근저당 120,000,000원 및 이후 가압류들도 매각으로 소멸합니다. 2017년 테크메이트코리아대부 근저당과 그 근저당부 질권은 이미 등기부상 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 신건 4.21억은 최근 거래 평균의 105.2%
신화명리버뷰자이 동일 면적대 최근 실거래 12건의 평균은 400,375,000원입니다. 최신 거래는 2026.08의 393,000,000원이고, 표본 최저는 370,000,000원, 최고는 445,000,000원입니다. 신건 최저가 421,000,000원은 최근 12개월 평균보다 20,625,000원 높고, 비율로는 105.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.96㎡ | 18 | 393,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 28 | 445,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 15 | 423,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 14 | 420,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 25 | 430,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 11 | 385,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 6 | 375,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 19 | 375,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 15 | 410,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 18 | 402,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 18 | 376,500,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 4 | 370,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 400,375,000원 |
특히 최신 거래 393,000,000원과 비교하면 신건 최저가는 28,000,000원 높습니다. 따라서 전체 거래범위 안에 421,000,000원 이상의 사례가 존재하더라도, 최근 평균과 최신 거래를 우선해 보면 현재 최저가를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 421,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,610,000원 |
| 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 188,100,000원 | 188,100,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 주식회사하나은행 | 69,600,000원 | 69,600,000원 |
| 을구 7번 근저당 · 주식회사디지비캐피탈 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 노은경 | 92,500,000원 | 36,690,000원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사 하나은행 | 37,769,392원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 웰컴저축은행 주식회사 | 21,555,659원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 529,525,051원 중 채권자 예상배당은 414,390,000원, 미배당은 115,135,051원입니다. 매수인 인수는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 421,000,000원 | 414,390,000원 | 115,135,051원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 336,800,000원 | 331,284,800원 | 198,240,251원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 269,440,000원 | 264,867,840원 | 264,657,211원 | 0원 |
이 사건은 대항력 임차보증금 인수형이 아니므로, 유찰로 가격이 내려가면 실질취득도 함께 내려갑니다. 1회 유찰 시 336,800,000원, 2회 유찰 시 269,440,000원이며 두 경우 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산지방조달청 남측 인근이며, 주변은 대단위 아파트 단지·근린생활시설·공공기관 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 2호선 율리역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 29층 건물 내 19층이며, 급배수·위생·화재탐지·소화전·승강기·공동현관·도시가스 개별난방 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 서하향 완경사지 내 4필지 일단의 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 진출입로와 내부 가로망이 정비되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·금곡1재개발지구단위계획구역·주거용지 등이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 공시지가. 1,188,000원/㎡.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 792세대 단지이며 최근 동일 면적대 거래 12건이 확인됩니다. 거래가격 범위는 370,000,000원~445,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 신건 최저가 421,000,000원이 최근 12개월 평균 400,375,000원보다 높다는 점을 기준으로 응찰가를 검토해야 합니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.08, 393,000,000원입니다. 해당 거래와 대상 호수의 층·향·내부 상태 차이를 직접 대조하세요.
- 점유관계. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사·전입세대·실제 점유자를 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준 하나은행 근저당과 한국주택금융공사로의 근저당권 이전, 후순위 가압류의 현재 상태를 등기 원본으로 재확인하세요.
- 배당 변동. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
- 내부 상태. 감정평가에서 이해관계인 부재로 내부마감재 등을 조사하지 못했습니다. 현장 상태 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 무난, 가격은 신중”
이 사건의 등기 구조는 어렵지 않습니다. 말소기준 이후 권리들은 매각으로 정리되고, 현재·1회 유찰·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 신건 가격 421,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 400,375,000원의 105.2%, 최신 거래 393,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현 회차를 두고 ‘시세보다 싸다’고 보기 어렵습니다. 권리 안전성은 장점이지만, 신건 가격에는 별도의 할인 메리트가 확인되지 않습니다.
