부산지방법원 2025타경101776. 부산 북구 화명동 경남아너스빌 101동 9층 902호 아파트입니다. 감정가는 440,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 308,000,000원입니다. 제공된 권리판정상 말소기준권리는 2024.10.18. 중부산농업협동조합 가압류 700,000,000원입니다. 이후 국의 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
점유·임차 측에서는 이미숙의 전입일이 2024.11.06.로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입 자체가 말소기준보다 뒤이므로 매수인에게 승계되는 보증금은 현재 예상배당상 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101776 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 화명동 196 경남아너스빌 101동 9층 902호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일 면적 99.66㎡ · 철근콘크리트조 평스라브지붕 20층 건물 중 9층 |
| 소유자 | 원준도 |
| 감정가 / 최저가 | 440,000,000원 / 308,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 334,581,458원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 감정평가 이용상태 | 공동주택(아파트) |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준권리는 2024.10.18. 갑구 14번 가압류입니다. 그 이후 등기된 국의 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이미숙의 전입도 2024.11.06.로 기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 자료상 낙찰자가 떠안을 권리금액은 0원입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이미숙 | 2024.11.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 할인은 생겼지만, 시장은 하락 중
경남아너스빌 동일 면적 99.66㎡의 최근 12개월 평균은 393,000,000원이고, 최신 거래는 2026.03의 415,000,000원입니다. 현재 최저가 308,000,000원은 최근 12개월 평균의 78.4%이고, 전체 거래 평균 413,400,000원 대비로는 74.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 99.66㎡ | 20 | 415,000,000원 |
| 2026.03 | 99.66㎡ | 5 | 370,000,000원 |
| 2025.06 | 99.66㎡ | 7 | 395,000,000원 |
| 2025.05 | 99.66㎡ | 12 | 330,000,000원 |
| 2025.04 | 99.66㎡ | 16 | 455,000,000원 |
| 2025.02 | 99.66㎡ | 15 | 450,000,000원 |
| 2024.01 | 99.66㎡ | 9 | 429,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 99.66㎡ | 5건 | 393,000,000원 |
가격만 보면 1회 유찰 후 최저가가 최근 시세 아래로 내려왔습니다. 다만 최근 거래군은 이전 거래군보다 9.4% 낮은 흐름으로 집계되어 있습니다. 감정가 440,000,000원이나 전체 평균 413,400,000원보다 현재 시장의 방향을 더 중요하게 봐야 합니다. 즉 할인은 분명하지만, 하락 추세를 무시한 가격 가점은 금물입니다.
③ 예상배당표 (매각가 308,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,112,000원 |
| 갑구 14번 가압류 · 중부산농업협동조합 | 700,000,000원 | 302,888,000원 |
| 미배당 | - | 397,112,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 308,000,000원 가정 시 집행비용 5,112,000원을 제외한 302,888,000원이 중부산농업협동조합 가압류에 배당되고, 397,112,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화명초등학교 남서측 인근이며, 주변은 아파트단지·단지내 상가·근린생활시설·학교·임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 다소 근거리에 도시철도 2호선 화명역과 율리역이 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 20층 건물의 9층 902호이며, 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전·화재탐지 및 경보·도시가스·공동현관기 설비를 갖추고 있습니다.
- 단지. 경남아너스빌은 570세대이며 준공일은 1998.12.24입니다. 단지내 진입로와 가로망이 정비되어 있고 주차장시설이 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·주거용지·택지개발지구이며, 화명초등학교·화명인재유치원·화신중학교 관련 교육환경보호구역이 포함됩니다.
- 토지. 공시지가는 1,515,000원/㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 아파트, 지형높이는 평지입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 확인. 이미숙의 전입일은 2024.11.06이고 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 보증금·확정일자는 확인되지 않아 매각물건명세서 원문을 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 권리 순위 확인. 현재 분석의 말소기준권리는 2024.10.18 중부산농업협동조합 가압류입니다. 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 최종 순위를 대조해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 시세가 이전 거래군보다 -9.4% 낮습니다. 전체 평균보다 최근 12개월 평균 393,000,000원과 최신 거래 415,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 회차 시나리오. 현재 308,000,000원이고, 2회 유찰 시 215,600,000원, 3회 유찰 시 150,920,000원으로 계산되어 있습니다. 추가 유찰 시 가격은 낮아지지만 미배당은 더 커집니다.
- 세금·최우선변제. 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당순위는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 하락 추세까지 함께 본다”
이 물건의 핵심은 분명합니다. 이미숙의 전입은 말소기준권리 뒤여서 대항력이 없고, 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 동시에 1회 유찰로 최저가는 308,000,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 393,000,000원의 78.4%입니다. 권리와 현재 가격만 보면 접근성이 좋아졌습니다.
다만 시장 방향은 별개입니다. 최근 가격 흐름이 -9.4%로 하락하고 있어, 과거 전체 평균 413,400,000원이나 감정가 440,000,000원을 기준으로 할인폭을 크게 보는 것은 경계해야 합니다. 이 사건은 인수위험은 낮고 가격은 시세 아래지만, 하락 추세를 함께 반영해야 하는 아파트입니다.
