부산지방법원 2025타경101776. 부산 북구 화명동 경남아너스빌 101동 9층 902호, 전용 99.66㎡ 아파트입니다. 20층 건물의 9층으로, 소유자는 원준도입니다. 현재 회차는 유찰 없는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 440,000,000원입니다.
권리분석의 중심은 2024.10.18 중부산농업협동조합 가압류 700,000,000원입니다. 말소기준권리로 판정되어 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이미숙의 전입은 2024.11.06으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없으며, 보증금과 확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않더라도 이 전입일 기준으로는 낙찰자에게 보증금이 승계되는 구조가 아닙니다.
다만 등기 흐름에는 2024.02.29 대형기선저인망수산업협동조합 근저당권 384,000,000원과 그 권리가 2025.11.28 주식회사지비자산관리대부로 이전되고, 같은 날 엠지캐피탈주식회사의 근저당권부채권 질권설정이 이어진 기록이 있습니다. 입찰 전에는 이 근저당권 계열과 말소기준권리의 관계 및 매각 후 소멸 범위를 원문 등기와 매각물건명세서에서 반드시 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101776 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 화명동 196 경남아너스빌 101동 9층902호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 99.66㎡ · 20층 건물 중 9층 |
| 소유자 | 원준도 · 1999.02.04 소유권이전 접수 (1996.06.28 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 440,000,000원 / 440,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 대형기선저인망수산업협동조합 / 334,581,458원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 임차인 승계는 없지만 선행 근저당 흐름은 재대조
말소기준권리는 2024.10.18 중부산농업협동조합 가압류로 잡혀 있습니다. 이후 2025.05.19 국 압류와 2025.08.07 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 임차인 이미숙은 2024.11.06 전입해 말소기준보다 후순위이므로 대항력 없음입니다.
임차인 현황
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이미숙 | 2024.11.06 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 이미숙의 전입일은 말소기준권리인 2024.10.18보다 늦은 2024.11.06이므로 대항력이 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 별도 확인 대상입니다.
② 시세 비교 — 실질취득 4.4억은 최근 시세 위
같은 단지 경남아너스빌, 전용 99.66㎡ 실거래입니다. 단지는 570세대, 사용승인일은 1998.12.24입니다. 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해서 볼 필요가 있습니다. 최근 12개월 평균은 393,000,000원, 최신 거래는 2026.03 · 415,000,000원이며 최근 가격 추세는 -9.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 99.66㎡ | 20 | 415,000,000원 |
| 2026.03 | 99.66㎡ | 5 | 370,000,000원 |
| 2025.06 | 99.66㎡ | 7 | 395,000,000원 |
| 2025.05 | 99.66㎡ | 12 | 330,000,000원 |
| 2025.04 | 99.66㎡ | 16 | 455,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 5건 | 393,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액 440,000,000원은 최근 12개월 평균 393,000,000원의 112.0%입니다. 최신 거래 415,000,000원보다도 높습니다. 게다가 최근 가격대가 이전 거래보다 9.4% 낮아진 흐름이므로, 전체 10건 평균 413,400,000원이나 과거 고가 거래만 보고 신건 가격에 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 440,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,800,000원 |
| 2. 가압류 · 중부산농업협동조합 | 700,000,000원 | 433,200,000원 |
| 미배당 | - | 266,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
440,000,000원 매각 가정에서 집행비용 6,800,000원을 제외한 433,200,000원이 중부산농업협동조합 가압류에 배당되고, 266,800,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 금액입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화명초등학교 남서측 인근으로, 주변은 아파트단지·단지 내 상가·근린생활시설·학교·임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 다소 근거리에 도시철도 2호선 화명역과 율리역이 있어 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 20층 건물의 9층 902호입니다. 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전·화재탐지 및 경보·도시가스·공동현관기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구·주거용지이며, 화명초등학교 등의 교육환경 보호구역이 포함됩니다. 공시지가는 1,515,000원/㎡입니다.
- 환금성. 경남아너스빌은 570세대, 1998.12.24 준공 단지이며 동일 전용 99.66㎡ 거래가 확인됩니다. 다만 최근 평균 393,000,000원과 -9.4% 가격 추세를 고려하면 가격을 높게 잡을수록 환금성 부담이 커질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 우선. 신건 최저가 440,000,000원은 최근 12개월 평균 393,000,000원의 112.0%입니다. 전체 평균보다 최근 평균·최신 거래를 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -9.4%이므로 과거 고가 거래를 응찰가 상단의 근거로 삼지 않는 것이 안전합니다.
- 임차인 확인. 이미숙은 말소기준 후 전입으로 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 매각물건명세서에서 최종 확인해야 합니다.
- 근저당권 계열 재대조. 2024.02.29 대형기선저인망수산업협동조합 근저당권 384,000,000원과 2025.11.28 주식회사지비자산관리대부 이전·엠지캐피탈주식회사 질권설정의 현재 효력과 소멸 여부를 확인하세요.
- 세금·배당 변수. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
- 관리비·점유 확인. 낙찰 전 현장 점유 상태와 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 4.4억은 싸지 않다”
이 사건의 임차인 위험은 비교적 명확합니다. 실제 임차인 이미숙은 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가격은 별개의 문제입니다. 실질취득액 440,000,000원이 최근 12개월 평균 393,000,000원의 112.0%이고, 최신 거래 415,000,000원보다도 높습니다. 최근 가격 추세가 -9.4%인 점까지 감안하면 현재 신건 가격에 가격 가점을 줄 근거는 없습니다.
또한 2024.02.29 근저당권과 2025.11.28 근저당권 이전·질권설정의 권리 흐름은 입찰 전에 반드시 원문 등기에서 정리해야 합니다. 결론적으로 임차인 승계 부담은 낮지만, 가격은 최근 시세 이상이고 권리관계 재대조 포인트도 남아 있는 사건입니다. 현재 회차에서는 “인수 0원”보다 4.4억이라는 실질취득 가격을 먼저 봐야 합니다.
